蘇州城車坊鎮(zhèn)地塊營銷策劃報告
第一部分 市 場 篇 一、車坊概況 1、地理位置 車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤， 西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上 。雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。 2、面積人口狀況 鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，現總人口4.8萬人，流動人口1~2萬人，乃原吳 縣市第三大鎮(zhèn)。 3、歷史人文 境內有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯，是典型的江南水鄉(xiāng)。車坊鎮(zhèn)人民政府駐地車 坊集鎮(zhèn)，始建于清末，南靠鑊底潭，東枕吳淞江，是個“開門見水、出門登舟”的水鄉(xiāng)集 鎮(zhèn)。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來東有油車，西有糟坊，故名車坊。街道原沿河而建，70年代起始建新 街，從90年代開始有計劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現代化蘇南 小城鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位于車坊大姚村，梁式建筑， 至今已有一千多年，主梁兩側精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現已列入省級文物 保護單位。還有為紀念抗戰(zhàn)犧牲的美國飛行員--- 肖特烈士紀念館、瑤城遺址、綠杏橋。 3、經濟狀況 工業(yè)經濟 車坊鎮(zhèn)已有一千七百多年席草種植、加工的悠久歷史，從七十年代引進日本藺草種植 和自動織席技術以來，全鎮(zhèn)形成了國內較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍 的生產基地，走上了產銷一條龍、貿工農一體化道路?，F有藺草種植基地1000畝，織席 機600余臺的生產規(guī)模，生產的榻榻米、雙目、提花席以及座布團等藺草制品，以其獨特 的工藝、可靠的質量先后獲得省優(yōu)、部優(yōu)、農業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎”、“金龍獎”，九三 年到九七年連續(xù)被國家農業(yè)部、經貿部授予全國出口創(chuàng)匯先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號。車坊鎮(zhèn)現 有各類工業(yè)企業(yè)300余家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經濟技術開發(fā)區(qū)和兩個民營工業(yè)區(qū) ，形成電子項目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內功能齊全，設施配套，道路鋼性化，通 訊方便，已建成裝機容量一萬門的郵電局，電力資源 充足，輸變電所53.5萬千伏，電力供應保證。 農業(yè)經濟 車坊全鎮(zhèn)目前主要生產茨菇、荸薺、藕、芹菜、茭白，搭配種植芡實、菱角、莼菜， 被譽為“水八仙”，現已形成水生蔬菜、水產養(yǎng)殖、家禽家畜三個類別的農副產品種養(yǎng)基 地，種養(yǎng)面積達4.5萬畝。多種經營產值達2億元。 “春季荸薺夏時藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鮮，水生四季有蔬菜”。這是車坊 鎮(zhèn)水生蔬菜的真實寫照。 水生蔬菜不但品質新鮮，細嫩可口，富含人體所需的各種營養(yǎng)，而且以其無公害而倍受 城鄉(xiāng)人民的喜愛。美國、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場前景廣闊。 車坊鎮(zhèn)2003年的國民生產總值（GDP）9億元人民幣，人均可支配收入5000~6000元/人 。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經濟實力略弱。 4、交通狀況 車坊對外交通主要為公路和水運。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車郭公路、機場路，汽 車不到20分鐘就可直達蘇州古城區(qū)、吳縣市新區(qū)，1 小時多就可到達上海虹橋機場、無錫碩放機場及蘇州光福聯(lián)航機場，通過貫穿鎮(zhèn)域的國 家級航道--- 吳淞江，可徑抵上?？诎叮ㄏ嗑?05公里）、張家港港口（相距90公里）。交通情況較便 捷。 5、鎮(zhèn)區(qū)主要配套設施 1. 供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，在已有3.5萬伏變電所的基礎上，華東電網50萬千伏輸變 電工程在車坊竣工投入運行，電力供應保證。 2. 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。 3. 排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。 4. 供熱、供氣：現由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心---- 江遠熱電廠輸汽工程已完成設計，預計2002年底竣工運行。 5. 通訊：特快專遞每日往返，國內國際電話及傳真，直通全國和世界各地。 6. 排污：已建成投產日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。第二期為30000噸正在 規(guī)劃設計之中。二00二年底完成10000噸，二00三年底完成15000噸。 7. 土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，已完成五通一平等基礎設施供 客商選擇。 8. 學校：車坊中心小學、車坊成人教育學校、車坊職業(yè)學校等。 9. 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院 6、周邊企業(yè) | 名 稱 |與車坊|企 業(yè) | | |距離 | | |蘇州新區(qū) |20公里|宏基、華碩、 佳能、索尼、愛普生、羅禮、國巨、新寶 | | | |、力捷、敬鵬、摩托羅拉、羅技、金像、飛利浦、中化、| | | |日本電波、富士膠片等200多家三資企業(yè) | |蘇州 |接壤 |諾基亞、旭電、日東、旺宏、三星、住友、日立、中天、| |工業(yè)園區(qū) |　 |納貝斯克、百德、獅王、AMD、歐萊雅、 | | | |大將、友達、天虹、虹光等200多家三資企業(yè) | |昆山開發(fā)區(qū) |30公里|南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷| | | |安特、遠見、浮法等100多家三資企業(yè) | |吳江開發(fā)區(qū) |20公里|中達 | | | |、華宇、全友、誠洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多家 | | | |三資企業(yè) | |本鎮(zhèn)區(qū) |康瑞照相材、順達水產、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大 | | |飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺邑電子 | 7. 研究生城 地理位置 　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內地勢平坦，河網縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌 特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨墅湖，北部的新機場路為城市快速路，其 東北角，新機場路北側為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達上海。 研究生城概況 蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強城市綜合競爭力的重要 建設項目，是蘇州經濟強市和科技強市重大舉措。研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇 州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重大合作項目，發(fā)展目標是以高新技術為先導， 現代工業(yè)為主體，第三產業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現代化工業(yè)園區(qū)。 　　蘇州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引 8到10所國內外著名大學在城內設立研究生院或分支機構，主要從事研究生教育；3平方 公里建設創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機構，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產、學、研一體化新機 制；2平方公里為蘇州大學的新校區(qū)，建設蘇大理工學院；其余建設教學科研和生活服務 配套設施。 發(fā)展目標 成為一個具有國際水準的高等教育資源集聚地。 具備儲備和培養(yǎng)高素質復合型創(chuàng)新人才的兩大功能。 成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高?？萍佳邪l(fā)等三個中心。 成為融學、研、產、住四位于一體的現代化區(qū)域。 成為探索和發(fā)展我國高等教育，進行多種辦學體制、多種辦學形式、多種運行機制 、多種資金投入以及多種培養(yǎng)模式的實驗基地。 科研發(fā)展戰(zhàn)略 　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導產業(yè)緊密結合，優(yōu)先引進與信息技術、電子工程、精密機 械、生物工程、醫(yī)學制藥等相關的高等教育、科研機構。 產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 　　重視教育產業(yè)化發(fā)展的趨勢，發(fā)揮教育與高新技術產業(yè)、文化產業(yè)、旅游服務業(yè)等 聯(lián)合發(fā)展的帶動效應，實現多元化的產業(yè)發(fā)展。 空間發(fā)展策略 　　對硬件資源進行分級配置，在空間上將整個研究生城分配為城市綜合開發(fā)區(qū)和教育 區(qū)，利用交通干道滾動發(fā)展，推進城市空間的形成。 功能定位 　　以高等教育為主體，形成科研生產、生活居住、文化休閑于一體的現代化城市新區(qū) 。 布局特點 　　網絡組織功能、生態(tài)與彈性景觀設計的數字化虛擬城市。 合作項目 中國科學技術大學蘇州研究生學院、東南大學軟件學院、南京大學與美國戴頓大學合 作辦學項目、蘇州大學新校區(qū)（理工學院）和蘇州大學與新加坡國立大學合辦的蘇州大 學中新研究生院以及中美工商管理學院等研究生教育機構已相繼簽約并準備入駐。 二 車坊鎮(zhèn)房地產市場分析 房地產市場分析 由于車坊鎮(zhèn)房地產業(yè)起步較晚，開發(fā)進度緩慢，因此房地產項目規(guī)模相對較小 、分布較為集中。 1、車坊鎮(zhèn)房地產區(qū)域分布 根據車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現今車坊鎮(zhèn)房產分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心 地段、街道的兩側；隨著城鎮(zhèn)化建設的推進，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的 西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域將向擴展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工 業(yè)區(qū)域、商貿區(qū)域。 2、車坊鎮(zhèn)房地產發(fā)展現狀 車坊鎮(zhèn)房地產市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現出以下特征： 一）、市場起步，房產發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關于建設 整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關政策號召下，車坊鎮(zhèn)的房地產業(yè)結合蘇州的大好行情顯示出蓬 勃的發(fā)展生機，一批新生代樓盤應運而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地 塊，為車坊鎮(zhèn)房地產市場的發(fā)展打響了第一炮。 二）、上市量小，市場需求量大 市場調查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時，在 未來幾年中車鎮(zhèn)的動遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動遷房量。由于車 坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢，由此不 難判斷，樓盤間的競爭形勢還是十分激烈；但市場因上市量小，市場明顯呈現供不 應求的形勢。 三）、購買能力強，銷售形勢紅火 目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短 。而正是市場需求旺盛、購買力強等原因導致車坊鎮(zhèn)房地產市場銷售形勢紅火現象 的產生。 四）、建筑以現代式為主、與周邊環(huán)境吻合 觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現代式風格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文 相映稱，共同涵養(yǎng)了一個具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。建筑多以4層半（4層送5層）為 主，綠化一般在30%以上，農民自蓋的3層住宅居多。 五）、房型差、品質低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還 談不上講究房型、品質，對空間的需求是他們最關注的地方，因而現今的房屋房型 差、品質低。 六）、物管、配套十分缺乏 目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當缺乏；住宅品質的提升，與其關聯(lián) 。未來小區(qū)的開發(fā)，應注重物管和配套。 3、車坊鎮(zhèn)地產市場前景展望 一）.新興市場，具有潛力 由于車坊鎮(zhèn)地產市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現在房地產銷售情 況紅火也屬于正?，F象。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車 坊鎮(zhèn)經濟將進一步發(fā)展?，F在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經濟園區(qū)的開發(fā)， 將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設中，各種投資也會增多。經濟增長、收入增 多將會給房地產市場帶來更多的潛在客戶。 再從目前房產銷售形勢看，整個市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達到了 100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產市場具有發(fā)展?jié)摿Α?二）.短期紅火，長遠依舊看好 車坊鎮(zhèn)房地產市場短期內會火爆的原因，主要是供求比例的失調，市場供給量 小于需求量。目前車坊鎮(zhèn)土地已經進入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而 在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應量依然較小，供不應求 的形勢將持續(xù)一段時間。而現在車坊鎮(zhèn)經濟平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說， 考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結構。從而造成了房地產 市場供不應求、銷售事態(tài)紅火的局面。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進程的加速，道路等基礎設施的進一步完善，車坊鎮(zhèn)經濟將 全面接受周邊城市的輻射。而房地產市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟。經濟發(fā)展、 行業(yè)成熟將會帶給房地產業(yè)更廣闊的空間。因而長遠趨勢依舊看好。 三）.品質提高，土地成本增加，價格將大幅上揚 新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產品力的塑造已經越 來越被開發(fā)商所認可和推崇。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側推出的 樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產品質量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當地都上升到 一個新臺階。與此同時，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實施、產品品質的提高，樓盤 的開發(fā)成本也相應升高，加上蘇州房地產熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房價必將呈現穩(wěn)步 上揚的局勢。 4、車坊鎮(zhèn)購房消費者研究 一. 消費人群 根據對車坊鎮(zhèn)現有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看 出車坊鎮(zhèn)房產購買人群大致情況： （1）區(qū)域分析： ◆ 本地為主 ◆ 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經商或工作） （2）職業(yè)分析 ◆ 車坊鎮(zhèn)的動遷居民 ◆ 當地公務...
蘇州城車坊鎮(zhèn)地塊營銷策劃報告