綜合性不動產(chǎn)項目策劃報告（區(qū)域市場住宅篇）
綜合性不動產(chǎn)項目策劃報告（區(qū)域市場住宅篇） 　　煙絲發(fā)表于搜房社區(qū)-王續(xù)升論壇 1.本案周邊住宅售價表 案名 位置 均價（元/平米） 裝修情況 主力面積（平米）㎡ 中遠兩灣城（三期） 中潭路41號 7720㎡ 毛坯 88.94-165.26 秋月楓舍 中山北路、鎮(zhèn)坪路口 6500㎡ 毛坯 96-135 石泉郵政大廈 石泉路、光新路口 5500㎡ 毛坯 90—130 （注：秋月楓舍在去年就已全部售出，郵政石泉大廈在今年2月公開，一經(jīng)公開就被一搶 而空。） 2.本案住宅售價推估（市場比較法） 最有參考價值的為中遠兩灣城，考慮到中遠的品牌價值及明星樓盤價值可以有800元左右 的價值提升，所以可以推出附近平均售價在6900元/平方左右。 根據(jù)我司多年操盤經(jīng)驗和對市場的掌握度，小戶型住宅由于裝修及面積小總價低等原因 ，其銷售價格比周邊樓盤單價高出15%—20%，所以本案小戶型住宅售價按照市場比較法推 算為： 周邊普通產(chǎn)品銷售均價*市場小戶型價格高出幅度（相較普通住宅產(chǎn)品）=7935—8280元/ 平方 （注：計算過程為6900×（1+15%）——6900×（1+20%）） 產(chǎn)品分析篇（辦公） 一、本案周邊中山北路上辦公樓售價表 辦公樓名稱 地址 層高 租金 管理費 租金加物管費后實際每天租金 推算售價（投資回 報率8％） 中星貿(mào)易大廈 中山北路 28 1.2－1.3元 4元/月/平方米 1.33—1.43元 6210元／平方米 中聯(lián)大廈 中山北路、曹楊路口 26 1.5元 1.5元 6750元／平方米 萬千大廈 中山北路、武寧路口 28 1.25元 1.25元 5625元／平方米 中期大廈 中山北路、光新路口 28 1.9元 6.3元/月/平方米 2.11元 9495元／平方米 物貿(mào)中心大廈 中山北路、嵐皋路口 31 4元 4元 18000元／平方米 從上表看出： l 撇去最高價與最低價，本項目所在區(qū)域的辦公產(chǎn)品均價在7485元/平米； l 本項目所在的中山北路段，辦公產(chǎn)品的價格變動趨勢為：由西向東價格逐步提高，從 中聯(lián)大廈的6750元／平方米到物貿(mào)中心大廈的18000元／平方米，增幅在3倍以上！說明 價格空間較為靈活，產(chǎn)品品質(zhì)各異； l 中山北路、光新路附近的辦公樓主要有中期大廈、物貿(mào)中心大廈，對于本案有較大的 參考價值 二、本案辦公樓價格推估 本案價格主要可以參考中期大廈和物貿(mào)中心大廈，但考慮到二者定位較高： 中期大廈的客戶有：上海城市合作銀行光復支行、交通銀行靜安支行、中期期貨經(jīng)紀有 限公司、東風汽車電子儀表股份有限公司、上海海外公司浦東公司、上海太平洋保險公 司普陀分公司、上海聯(lián)合貿(mào)易公司等。 物貿(mào)中心大廈的客戶有：一德期貨公司、上海物資貿(mào)易中心股份有限公司、京泉利電子 有限公司、有色金屬交易市場、上海國際金屬交易市場等。 由上看出： ◆ 二者的客戶定位于貿(mào)易、有色金屬公司，都是具有較強的消費能力 ◆ 二者的裝修標準和服務標準也較高 另外參考普陀區(qū)的在售小戶型辦公樓 中環(huán)大廈： 地址：中山北路3880號（華師大對面） 單價: 6900—8800元/平方（均價8200元/平方） 主力面積：39.51--57.23㎡ 公開日期:2003-07-24 物業(yè)管理費：2.50元/平方米/月 層高: 25層 結(jié)論：本案小戶型辦公房所處位置比中環(huán)大廈周邊辦公氛圍要好，價格應相對有所提高 ；同時參照中期大廈、物貿(mào)中心大廈二者本案價格相對要有所下調(diào)。初步估計8500元/平 方應為本案的順銷價格。
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