大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章　總　則
　　第一條　為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)情況，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)，以住宅房屋為主，并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門劃定。
　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。
　　本辦法所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
　　住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理，按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
　　第三條　大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下稱小區(qū)主管部門）。
　　小區(qū)主管部門的職責(zé)是：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
　　各級(jí)規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會(huì)等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助小區(qū)主管部門加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理工作。
　　第四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。住宅小區(qū)制定的住戶公約對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
　　第二章　住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
　　第五條　住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)50％以上時(shí)，由小區(qū)主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。
　　第六條　住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成。住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
　　住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì)的組成人員；
　　（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；
　　（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；
　?。ㄋ模Q定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng)；
　?。ㄎ澹┲贫ê托薷淖≌^(qū)住戶公約；
　　（六）改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
　　（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
　　第七條　住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)各位代表。
　　經(jīng)有20％以上代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)。
　　第八條　管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
　　管委會(huì)每屆任期3年。
　　管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請(qǐng)法人登記。
　　第九條　管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為5～15人。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)也可聘請(qǐng)居民委員會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員，但住戶代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60％。
　　管委會(huì)設(shè)立主任1名（由房屋產(chǎn)權(quán)人代表?yè)?dān)任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。
　　第十條　管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)的監(jiān)督下，代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：
　　（一）召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；
　?。ǘ┲贫ü芪瘯?huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo)；
　?。ㄈ┮哉袠?biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；
　?。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對(duì)物業(yè)管理公司的投訴；
　?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃；
　?。徸h住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
　?。ㄆ撸徸h和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。
　　前款其中第（二）、（三）項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)批準(zhǔn)。
　　第十一條　物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
　　第十二條　物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門備案。
　　住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
　　第三章　住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)
　　第十三條　住戶應(yīng)愛護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)，任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動(dòng)；
　?。ㄒ唬┪唇?jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途；
　　（二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)；
　?。ㄈ┌惭b影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；
　?。ㄋ模┱加霉矆?chǎng)所，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；
　?。ㄎ澹╇S意停放車輛和鳴喇叭；
　?。┷`踏、占用綠地，攀折花木；
　?。ㄆ撸﹣y拋垃圾、堆放雜物；
　?。ò耍┯械K市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
　?。ň牛曫B(yǎng)禽畜；
　?。ㄊ┚郾娦[；
　?。ㄊ唬┡欧呕虼娣庞卸居泻ξ锲?；
　　（十二）市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
　　第十四條　物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：
　?。ㄒ唬┙邮芊课莓a(chǎn)權(quán)人的委托，有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理；
　　（二）接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托，有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù)；
　?。ㄈ┉h(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化；
　?。ㄋ模┸囕v行駛和停放；
　?。ㄎ澹┚S護(hù)公共秩序；
　　（六）保管物業(yè)管理檔案；
　?。ㄆ撸┬^(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。
　　物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
　　第十五條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后，責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的，經(jīng)管委會(huì)同意后由物業(yè)管理公司修繕，所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
　　第四章　住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管
　　第十六條　住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議，并依法對(duì)住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。
　　第十七條　住宅小區(qū)竣工后，城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會(huì)同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。
　　第十八條　管委會(huì)未組建前，在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下，由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。管委會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會(huì)管理，并提供下列資料：
　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
　?。ǘ┳≌^(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
　?。ㄈ┓课菁芭涮椎幕A(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖；
　?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖；
　　（五）其他必要的資料。
　　在同等條件下，管委會(huì)應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
　　第十九條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時(shí)，應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對(duì)購(gòu)、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
　　第五章　住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專用房屋
　　第二十條　住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5％標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳，接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督管理。
　　住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金用于購(gòu)買住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項(xiàng)目。
　　第二十一條　開發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價(jià)一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，由小區(qū)主管部門劃撥給管委會(huì)，并由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用，其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。
　　第二十二條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償向管委會(huì)提供管理用戶，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有：
　?。ㄒ唬┬^(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米；
　　（二）小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。
　　第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施，由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。
　　第二十四條　物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)及管委會(huì)同意的標(biāo)準(zhǔn)，向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。
　　物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。
　　第二十五條　專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施，其維護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)用中支出。
　　第二十六條　房屋租金，公共部位、共用設(shè)施維修基金，供水（二次加壓）費(fèi)，電梯費(fèi)，采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用，仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第二十七條　房屋需大、中修的，由物業(yè)管理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實(shí)施，工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。
　　公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時(shí)，超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?
　　第二十八條　住宅小區(qū)管理費(fèi)用專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。
　　住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監(jiān)督。
　　第六章　法律責(zé)任
　　第二十九條　違反本辦法第十三條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。
　　前款違章情節(jié)嚴(yán)重的，由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
　　第三十條　對(duì)借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。
　　第三十一條　物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令其限期改正：
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的；
　?。ǘ┕芾碇贫炔唤∪?、管理混亂的；
　?。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
　?。ㄋ模┥米詫⒐芾碣M(fèi)用挪作他用的；
　　（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；
　?。┻`反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
　　對(duì)無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的，由小區(qū)主管部門給予警告、責(zé)令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
　　第三十二條　當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法處理。
　　第三十三條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì)未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會(huì)移交住宅小區(qū)，未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動(dòng)基金的，由市房地產(chǎn)管理局責(zé)令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產(chǎn)管理局可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
　　第七章　附　則
　　第三十四條　辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十五條　本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
　　第三十六條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

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