成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定
第一條　為了加強住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的城市環(huán)境，根據(jù)國家有關法規(guī)，結合成都市實際，制定本規(guī)定。
　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團）以及十層以上的高側(cè)層樓宇，應當按照本規(guī)定實行物業(yè)管理。
　　第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的有關設施、設備和場地。
　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
　　第四　條物業(yè)管理實行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結合原則。
　　第五條　成都市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的主管部門，并負責組織實施本規(guī)定。
　　各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)管理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以下簡稱物業(yè)管理部門）在規(guī)定的職權范圍內(nèi)負責本轄區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。建設、規(guī)劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各自職責、協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當配合物業(yè)管理主管部門，做好本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導工作。
　　第二章　業(yè)主自治管理
　　第六條　業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋共用設施，維護公共秩序和繳納物業(yè)管理服務費用的義務。
　　第七條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達到30％以上或入住已滿一年的，應當成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理，但不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
　　第八條物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門根據(jù)配套設施情況進行劃定?！〉诎藯l業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔任。
　　業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成，每屆任期二年。　第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導下組建成立，并報市物業(yè)管理主管部門登記備案。
　　第九條　業(yè)主委員會履行下列職責
　?。ㄒ唬┻x聘物業(yè)管理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；
　?。ǘ徍宋飿I(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務的重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理服務費用的收支情況；
　?。ㄈ┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，對物業(yè)管理公司的管理服務工作進行監(jiān)督；
　?。ㄋ模I(yè)主、使用人進行約束和監(jiān)督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)管理委托合同；
　?。ㄎ澹﹨f(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關部門的工作聯(lián)系。
　　第十條　業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定應經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，在作出重大決定之前還應征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定。
　　第十一條　業(yè)主委員會應當制訂業(yè)主公約，明確有關物業(yè)使用、維修和其他管理事項。業(yè)主公約已經(jīng)入住的過半數(shù)以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。
　　第三章　物業(yè)管理服務
　　第十二條　物業(yè)管理公司應當按照規(guī)定向市物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書?！∥飿I(yè)管理資質(zhì)證書實行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應當按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。
　　第十三條　物業(yè)管理人員應經(jīng)物業(yè)管理主管部門培訓并領取合格證書后，方可上崗。
　　第十四條　物業(yè)管理公司享有下列權利：
　　a）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則；
　　b）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同進行管理和服務，收取服務費用；
　　c）有權制止或處理違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；
　　d）有權選聘專營公司承擔專項經(jīng)營服務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
　　e）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；
　　f）有權依法從事其它多種經(jīng)營活動；
　　g）有權拒絕不合理的收費和攤派。
　　第十五條　物業(yè)管理公司應當履行下列義務：
　　a）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容和標準實施管理和服務；
　　b）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，并接受其監(jiān)督；
　　c）協(xié)助開展社區(qū)文化活動；
　　d）接受政府有關部門的指導與監(jiān)督。
　　第十六條　物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會的委托進行物業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè)管理委托合同。合同應載明以下內(nèi)容：
　　a）管理服務的項目和標準；
　　b）管理服務的期限；
　　c）雙方的權利和義務；
　　d）服務費用；
　　e）違約責任；
　　f）解決糾紛的方式；
　　g）合同終止或解除的約定；
　　h）其它約定事項。
　　物業(yè)管理委托合同示范文本由市場物業(yè)管理主管部門制定。
　　第十七條　物業(yè)管理的公共性服務項目應當具有下列內(nèi)容：
　　a）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結構、屋頂?shù)龋?
　　b）共用設施、設備的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設施、消防設備等；
　　c）附屬配套建筑和設施的養(yǎng)護、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、自行車房（棚）、停車場（庫）等；
　　d）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；
　　e）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的收集、清運等；
　　f）車輛停放與行駛秩序的管理；
　　g）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；
　　h）物業(yè)檔案資料的保管。
　　第十八條　物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，開展料理家務、照顧病人、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專項特約服務。
　　第十九條　水、電、氣等有關專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收代繳費用的，應按規(guī)定向物業(yè)管理公司支付勞務費用。
　　第二十條　物業(yè)管理服務的收費標準，應遵循合理、公開的原則，根據(jù)服務的內(nèi)容、質(zhì)量、深度和社會承受能力，按下列規(guī)定執(zhí)行：
　　a）普通建筑標準的住宅小區(qū)的公共性服務項目，實行政府定價。
　　b）高標準的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務項目，實行行政府指導價。
　　c）特約服務實行經(jīng)營者定價。
　　第（一）、（二）項的收費標準，由市物價局會同市物業(yè)管理主管部門制定。
　　第二十一條　物業(yè)管理服務的費用由物業(yè)管理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定。
　　物業(yè)管理的公共性服務項目收費，經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會協(xié)商可以預收，但欲收的期限不得超過六個月。
　　第二十二條　物業(yè)管理公司應當建立健全財務會計制度，每半年公布一次管理服務費用的收支情況，并接受業(yè)主委員會和政府有關部門的監(jiān)督。
　　第二十三條　物業(yè)管理公在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內(nèi)，應向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理部門備案：
　?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還。
　　（二）　移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；
　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財務。
　　第四章　物業(yè)的使用與維修
　　第二十四條　業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，正確處理用水、用電、排水、排污、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關系。
　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先征得物業(yè)管理公司的同意，需要改變房屋結構的，必須報經(jīng)政府有關部門批準。
　　物業(yè)管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并加強對抓哏內(nèi)秀活動的指導和監(jiān)督。
　　第二十六條　業(yè)主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進行使用，不得擅自改變使用性質(zhì)。因特素情況確需改變的，應當符合城市規(guī)劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，報政府有關主管部門審批。
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配套設施的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。
　　第二十七條　業(yè)主、使用人使用房屋，應當遵守下列規(guī)定：
　　（一）不得擅自改建、擴建和改變房屋的外觀；
　　（二）不得拆改房屋的承重墻和梁、柱結構；
　?。ㄈ┎坏谜居梅课莸奈蓓?、樓梯、通道等共用部位；
　?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒印?
　　第二十八條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為；
　　（一）占用道路擺攤設點；
　　（二）擅自接引、拆除市政共用基礎設施；擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎設施；
　?。ㄈ┻`法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；
　　（四）毀損、占用綠地和綠化設施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品；
　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構筑物上涂寫、刻劃、張貼；
　　（六）違反規(guī)定停放機動車和非機動車；
　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁止行為。
　　第二十九條　房屋的自用部位和自用設施的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責，業(yè)主與使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可委托的物業(yè)管理公司進行養(yǎng)護、維修，并承擔相應的費用。
　　第三十條　房屋的自用部位和自用設施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業(yè)主或使用人應當及時修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行修繕，費用由業(yè)主或使用人承擔。
　　第三十一條　建立物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用，用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建設和設施的養(yǎng)護、維修及更新、不得挪作作用，但按本規(guī)定由業(yè)主委員會用于支付房價款和租金的除外。
　　第三十二條　物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用的來源；
　?。ㄒ唬I(yè)主按產(chǎn)權份額定期繳納一定費用；
　?。ǘ┳≌^(qū)的開發(fā)建設單位按工程造價0.4％和高層樓宇的開發(fā)建設單位按工程造價的0.5％一次性提供的費用；
　?。ㄈ┢渌嘘P的來源。
　　第三十三條　物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用應專戶存貯，其費用的收支，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。
　　第三十四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下管網(wǎng)、道路等設施的養(yǎng)護維修，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十五條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋，應當將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同的附件，并在合同簽訂后的十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。
　　房屋轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主原繳納的物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用不再退還。
　　第五章　前期物業(yè)管理
　　第三十六條　物業(yè)在建設期間至向業(yè)主委員會正式移交前，開發(fā)建設單位應自行實施前期管理或委托物業(yè)管理公司進行管理，并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。其物業(yè)管理服務費用，除由業(yè)主、使用人入住后按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)建設單位承擔。
　　業(yè)主委員會成立后，應與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，管理期限不得低于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)管理公司，但在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘權。
　　第三十七條　開發(fā)建設單位在出售、預售或安置房屋前，應當制定物業(yè)管理方案，并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應條款。
　　物業(yè)管理方案應經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核。
　　第三十八條　經(jīng)驗收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇，開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理公司提供以下檔案資料（復印件）：
　?。ㄒ唬┮?guī)劃總平面圖；
　?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D；
　　（三）單體建筑及結構設備竣工圖；
　?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；
　?。ㄎ澹┓课莘峙浞桨福?
　?。┦姓没A設施、公共配套設施數(shù)量清冊及平面布置圖。
　　第三十九條　根據(jù)物業(yè)規(guī)模，開發(fā)建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金標準出租給業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其用途。
　　第四十條　住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網(wǎng)點和其它有經(jīng)營收入的公用設施、設備、場地提供給物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，其中商業(yè)網(wǎng)點房經(jīng)營純利潤的40％納入物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用，其余經(jīng)營收用于彌補日常物業(yè)管理經(jīng)費的不足。
　　第四十二條　業(yè)主、使用人入住前，應與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效終止。
　　第六章　法律責任
　　第四十三條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會有權責令其限期改正。
　　第四十四條　業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理公司有權要求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向人民法院提出訴訟。
　　物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理委托合同的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
　　第四十五條　業(yè)主委員會作出的決定違反本規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。
　　第四十六條　業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條規(guī)定的，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會應予以制止，責令其限期改正、恢復原狀、賠償損失；逾期仍不改正的，由政府有關部門依法處理。
　　第四十七條　未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自從事物業(yè)管理服務的，由物業(yè)管理主管部門責令其停止物業(yè)管理活動，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。
　　第四十八條　物業(yè)管理公司違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理主管部門可給予以一千元以上一萬元以下的罰款；
　?。ㄒ唬﹥?nèi)部制度不健全、管理混亂，不按規(guī)定提供服務的；
　　（二）不按資質(zhì)管理規(guī)定從事物業(yè)管理服務的；
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理委托合同終止或解除后，不按規(guī)定辦理有關清退或移交手續(xù)的。
　　物業(yè)管理公司違反本規(guī)定情節(jié)嚴重的，市物業(yè)管理部門可作出降低資質(zhì)等級的處理決定。
　　第四十九條　物業(yè)管理委托合同履行中發(fā)生爭議的，由當事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由物業(yè)管理主管部門調(diào)解，也可依法申請仲裁，或向人民法院提出訴訟。
　　第五十條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議向人民法院提起訴訟。
　　第七章　附　則
　　第五十一條　建筑面積二萬平方米（不含本數(shù)）以下的住宅小區(qū)、十層（不含本數(shù)）以下的樓宇及單位職工宿、辦公用房、生產(chǎn)經(jīng)營用房等的管理，可參照本規(guī)定執(zhí)行。
　　第五十二條　本規(guī)定具體應用中的問題由成都市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
　　第五十三條　本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。
　　本規(guī)定發(fā)布前交付使用的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)和十層以上的高層樓宇，已實行物業(yè)管理的，適用本規(guī)定；未實行物業(yè)管理的，應完善配套，創(chuàng)造條件，逐步按本規(guī)定實行物業(yè)管理。

成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定