對于中央政府2008年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，特別是國務(wù)院近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，首次提出征繳增值地價、確立土地利用規(guī)劃優(yōu)先性和制定考核制度等新措施，以求全面盤活存量土地、保住耕地，之后，有相關(guān)專家學(xué)者對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)寄予厚望。有人認(rèn)為：中央政府打擊囤地是在為2008年房價定了一個明確的基調(diào)，讓2008年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)。老實(shí)說，這確實(shí)是一個大手筆。

　　然而讓商品房市場出現(xiàn)拐點(diǎn)和極點(diǎn)，果真如此嗎？在我看來，未必。通過打擊囤地、征收土地閑置稅，興許能夠遏制住某些以囤地居奇手段謀取利益的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是不足以遏制房價可能迎來新的上漲高峰期。這里的因素有兩點(diǎn)需要特別注意：其一，遏制囤積土地，可能的是使得房地產(chǎn)市場相對應(yīng)的土地囤積數(shù)量減少，并不一定代表著新建房屋的增加。其二，中國房地產(chǎn)市場肯定處于市場供給困乏或不足，雖然很多地方出現(xiàn)有價無市的局面，但真正的市場需求還處于極大的上升預(yù)期。如果照這兩點(diǎn)推斷，即使目前政府采取果斷措施，其直接矛頭并非指向居高不下的房價，而是把這一風(fēng)險(xiǎn)因素（居高不下的房價）與不斷擴(kuò)張的土地囤積相互交錯，致使國家金融系統(tǒng)出現(xiàn)連帶危機(jī)，這一連帶危機(jī)體現(xiàn)在，大量的土地囤積到開發(fā)商手中，進(jìn)而通過資本市場（股市）放大財(cái)富增值，進(jìn)而助推資本市場與資產(chǎn)價格扭曲都產(chǎn)生巨大的泡沫。這一環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)、動蕩時期，務(wù)必導(dǎo)致金融鏈?zhǔn)芪C(jī)是不言而喻的，因目前國內(nèi)銀行、信貸機(jī)構(gòu)的信貸資本是流向房地產(chǎn)業(yè)方向的。同樣去保守估計(jì)，一旦地產(chǎn)行業(yè)受到外部以及內(nèi)部因素相互作用時，吃不消的地產(chǎn)行業(yè)便會發(fā)生如同美國次貸危機(jī)類似的房地產(chǎn)業(yè)整體崩潰的事件，上世紀(jì)八十年代末九十年代初的日本地產(chǎn)全面崩潰以及帶來的金融危機(jī)、銀行倒閉，就是較為明顯的一個前車之鑒。

　　我們要必須明白的一個事實(shí)是，通過商品房全面解決中國住房問題，絕對是異想天開的一件事情。舉個例子，就會明白，新加坡是小國人口也少，但是依靠商品房，還無法滿足本土居民的住房需求，只能另辟蹊徑走廉租房的道路。美國算是世界少有的富裕以及社會福利保障體系完善的國家之一，也難以實(shí)現(xiàn)全民依靠自食其力實(shí)現(xiàn)人人有商品房住的美好藍(lán)圖，那么中國是個人口大國，需求住房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)有成品房的供給數(shù)量，即市場空間絕對是無法估量的大，這種情況下，怎樣排解住房難題，自然要比他們棘手得多得多。

　　由是可以看出，解決商品房市場的一些不軌之謀與黑色交易，僅是為了凈化房地產(chǎn)市場本身存在的巨大漏洞，與其說是壓低房價讓購房者或住房需求者有相匹配的購買力，不如說是緩和房地產(chǎn)業(yè)給金融系統(tǒng)甚至整個中國經(jīng)濟(jì)帶來的巨大負(fù)面沖擊。它針對的決非是事關(guān)民生的住房需求，真正解決民生、解決國人住房問題，依靠商品房又談何容易？

　　另據(jù)國家政策可以看出，一面出臺打壓房地產(chǎn)業(yè)的囤積土地、征收土地閑置稅（土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。）另一面又出臺政策性文件，于1月8日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這一政策性的“禁令”言外之意為商品房消清了市場競爭對手與障礙。換句話說，就是把開發(fā)商囤地獲利的途徑切斷之后，彌補(bǔ)以更多的市場需求空間。“小產(chǎn)權(quán)”的非法化的另一層意思就是商品房市場擴(kuò)大了。即使把囤積的土地全部用在商品房上（指開發(fā)建設(shè)），是否能夠緩解市場化的住房需求呢？

　　退一步說，即使那些違規(guī)囤地的房地產(chǎn)業(yè)不在，誰保證接手的開發(fā)商不是以商業(yè)利益為根本？誰保證提供更多的土地供給就可以真的滿足市場需求，甚至抑制房價嗎？我不妨可以得出這樣一個結(jié)論：商品房市場在猛然遭遇當(dāng)頭一棒時——中央政府宏觀調(diào)控中的從緊從嚴(yán)的土地政策、貨幣政策，房產(chǎn)開發(fā)商會有一個習(xí)慣性的自我保護(hù)意識，寧可丟棄掉囤地牟利途徑，大抵也不會不顧市場行情以及政策緊縮大冒風(fēng)險(xiǎn)廣建成品房，因?yàn)樗麄兏朗袌龅某惺苜徺I力低限，當(dāng)這一購買力低限進(jìn)入到他們預(yù)期的收益時，它們會選擇開發(fā)建房嗎？如此一來，市場可能出現(xiàn)的動蕩不是有效供給，而是相反地走向供給緊缺的一方。在短期內(nèi)可以推導(dǎo)出，未來的房價預(yù)期出現(xiàn)拐點(diǎn)或極點(diǎn)的可能微乎其微。

　　從上述推斷，如果不錯的話，目前政府的政策力度導(dǎo)向主要是規(guī)避十余年房地產(chǎn)過度熱和帶來的中國經(jīng)濟(jì)投資結(jié)構(gòu)失衡，乃至在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條或危機(jī)時，避免因房地產(chǎn)業(yè)這根導(dǎo)火索加速中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生大危機(jī)，把房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮景象引向利于我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的軌道上，但，這些決不是促使商品房價格出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折或回落，恰恰是，在一個良性的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品房市場價格初略估計(jì)未來的預(yù)期前景非無經(jīng)濟(jì)購買力者所向往的那樣，價格大跌。目前，真正能夠解決民生、平衡住房問題的唯一途徑，就是推進(jìn)廉租房等這樣的住房體系完善。此外，提高居民的收入分配、加大社會福利保障力度、改善投資結(jié)構(gòu)（十余年各級政府對于房地產(chǎn)業(yè)的投資力度都過于畸形。），讓真正的國富民窮時代遠(yuǎn)去，這才是大戰(zhàn)略、大手筆，這才是一個為民計(jì)、為國計(jì)的政府應(yīng)該發(fā)揮的根本性宏觀調(diào)控策略。

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