MALL:吃錢游戲?

 作者:陳宇    243



  2002年11月1日,香港華潤集團在深圳上演了一幕聲勢浩大的MALL(購物中心)運動,宣布該集團目前在華南最大的現(xiàn)代商業(yè)綜合項目——華潤中心,經(jīng)過兩年規(guī)劃正式投入開發(fā)。預計這座總建筑面積47.4萬平方米、投資超過40億港元的大型開發(fā)項目持續(xù)2年,在2004年底完工。

  作為在地產(chǎn)、啤酒和石化領域均有投資的香港紅籌股,華潤在內地零售業(yè)主要依靠連鎖超市的形式擴張。挾40億港元巨資投入MALL競賽,華潤介入給國內超大購物中心增加了新的競爭者。

  作為泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念的超大項目,MALL由于投資周期過長、投資數(shù)額巨大,在國外往往由那些實力強大的零售、地產(chǎn)財團或基金操作。但在國內,華潤面臨的競爭對手,卻有許多不具備遠期投資實力、使用銀行短期貸款的中小發(fā)展商。這為中國MALL的發(fā)展蒙上了一層陰影。

MALL:改變零售業(yè)格局

  可以說,2002年以前零售業(yè)的競爭主要集中在連鎖領域,而自今年始,MALL成了商業(yè)競爭的新焦點。北京、上海、武漢、深圳四大商圈相繼卷入這場耗資巨大的金錢游戲。

  超大面積、超大規(guī)模、復合形態(tài)的MALL不同于一般意義上的消費中心。按國外定義,一個MALL的有效商圈達到200~300公里,它將帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集,對一個區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的拉動作用。在日本,MALL的店鋪數(shù)僅占零售業(yè)的1%,但它們卻創(chuàng)造了全國零售總額的大部分;在歐美國家,MALL銷售額已占據(jù)其社會消費品總額的一半左右。在美國,MALL目前已占50%以上的零售銷售額。

  90年代末期,廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場陸續(xù)開業(yè),內地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復合度較高、規(guī)模較大的MALL。但這些MALL并不規(guī)范,很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式,導致這些購物中心變成了小商品市場。而國際上通行的正規(guī)MALL采用只租不售的方式,以實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。

  隨著家用轎車的發(fā)展和上海、北京、深圳等核心城市人均收入的提高,新一代MALL開始涌現(xiàn)。2002年上海正大廣場、廈門SM城市廣場、大連和平廣場、深圳銅羅灣廣場等一批具有國際水準的MALL相繼竣工,內地MALL發(fā)展步入了一個新的時期。

  據(jù)悉,重慶、溫州、西安、烏魯木齊、杭州、沈陽等大中型城市如今也在醞釀MALL的發(fā)展計劃??梢灶A見,一個以MALL為主體的商業(yè)投資新時代即將來臨。

巨資游戲考驗資本運作實力

  但MALL的興建也是一場豪華的金錢盛宴,動輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復雜的資本運作。對投資商而言,不但是開發(fā)能力,更考驗公司的資本運作能力。

  去年8月,北京大地集團獲準在該市籌建第一家MALL。大地MALL一獲批準,該公司董事長許明即著手股權轉讓?!斑@個項目的總投資是18億元,我們打算拿出6-7億人民幣,外方拿出1億美元左右,我們可以在持股比例上讓到49%。”據(jù)大地集團估計,18億元投資的靜態(tài)回收期是4.6年,35億元銷售額是盈虧平衡點。

  與之不同的是,開業(yè)不久的上海正大廣場今年9月底傳出“易主”消息,盡管傳言中的雙方對于正大廣場易主一事一再推搪,但據(jù)了解,由于投資商的財政壓力,“易主”只是時間問題。

  正大廣場由泰國正大集團于1997年開始投資興建,是其在中國目前最大的投資項目,號稱“中國第一MALL”。但正大廣場今年7月試營業(yè)時只啟動了30%左右的功能。由于開業(yè)時間一再推遲,不少有意進駐的商業(yè)品牌打了退堂鼓。

  資金壓力是問題的關鍵。正大集團當初預算耗資3億美元,其中自籌1億美元,泰國銀團提供2.05億美元貸款。但1997年亞洲金融風暴后,為正大廣場提供貸款的銀行中有三家破產(chǎn),一家被政府接管。開工一年之后,由于資金壓力,正大廣場不得不面臨停工噩運。10年來,正大集團在中國多個領域進行投資,資金壓力過大,使其不得不依靠出讓正大廣場股權來保證資金鏈穩(wěn)定。1999年8月,正大集團通過股權轉讓從國內商業(yè)銀行獲得了5000萬美元貸款,但這依然不能解決正大集團為該項目背負的沉重利息壓力。

  與其他的商業(yè)形態(tài)不同,MALL是泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念。如此寬泛的領域概念,以數(shù)以億計的鈔票鋪就。資金供應鏈條稍有差池,其投資體系的多米諾骨牌就應聲而倒?!?/p>

  中國企業(yè)的“MALL競賽”,資本實力是最關鍵的考驗。在國外,購物中心是一個長線投資產(chǎn)業(yè),回報期長達10到20年,大多由實力強大的零售集團、地產(chǎn)財團和基金等戰(zhàn)略投資者操作,而國內卻有一些中小開發(fā)商拿著兩三年的短期貸款在投入MALL的金錢游戲。

  最近美國媒體一則關于MALL在美國走向頹勢的報道,不能不讓人對國內“MALL運動”感到擔憂。據(jù)《華盛頓時報》報道,美國人的購物習慣已發(fā)生巨大變化——郊外的大型MALL衰落是最新的趨勢,代之而起的是城鎮(zhèn)中心的大型MALL。 

  在中國,MALL剛剛起步。 

陳宇
 MALL,游戲,2002年,11月,1日

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