“兩會(huì)”后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管有總理在記者招待會(huì)上“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有回到合理價(jià)位”的嚴(yán)厲表態(tài)，但從成交量上看，北京、上海等一線城市卻出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈。3月前18天，上海新建商品住宅成交41.7萬(wàn)平方米，較2月同期回升165.6%。無(wú)論是一手房還是二手房市場(chǎng)，都才出現(xiàn)了購(gòu)房者積極入市的跡象。從歷史上看，每年的3月，都是房地產(chǎn)變局的敏感時(shí)間窗口，2009年3月的“小陽(yáng)春”一舉演化成近2年的暴漲的歷史猶在眼前，令大多數(shù)購(gòu)房者都新生“歷史重演”的恐懼。

但是，很顯然，政策的基本面和2009年3月冰火兩重天。2009年3月的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以最終強(qiáng)勁啟動(dòng)，導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最瘋狂的兩年的房?jī)r(jià)暴漲，關(guān)鍵是2008年10月開始的政策的刺激。09年整個(gè)房地產(chǎn)政策的基調(diào)就是“救市”，通過(guò)調(diào)低印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等政策，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)；而很顯然，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)依然是嚴(yán)格調(diào)控，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在這樣的政策基調(diào)下，要催生2009年3月那樣啟動(dòng)的大泡沫的政策條件一點(diǎn)都不具備，然而，為什么很多的購(gòu)房者依然擔(dān)心房?jī)r(jià)再次瘋漲而開始入市呢？
是房?jī)r(jià)已經(jīng)降到合理價(jià)位了嗎？很顯然不是。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看。2月份，70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的4個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.1%；從同比情況看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有27個(gè)，比上月增加了12個(gè)；同比漲幅比上月回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過(guò)2.7%。其中，北京環(huán)比下降0.2%，同比下降0.5%；同時(shí)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè)，持平的城市有14個(gè)，上漲的城市有11個(gè)；二手住宅價(jià)格同比下降的城市有44個(gè)，比上月增加了7個(gè)，同比漲幅比上月回落的城市有23個(gè)。其中，北京環(huán)比下降0.2%，同比下降3.7%。這些數(shù)字說(shuō)明，房?jī)r(jià)依然處于下降通道，但總體的降幅并不明顯。而且，盡管一些開發(fā)商開始通過(guò)墊付首付款、加大打折促銷的力度等進(jìn)行促銷，但總體而言，房?jī)r(jià)依舊超越了居住需求者的購(gòu)買能力。那么，在這種情況下，總理都判斷房?jī)r(jià)“遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位”，購(gòu)房者為什么急于出手？

仍然是基于對(duì)政策的擔(dān)心。從去年年底至今，盡管管理層一再?gòu)?qiáng)調(diào)會(huì)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，但事實(shí)上，從去年底開始，房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)進(jìn)行了微調(diào)，最顯著的變化是開始強(qiáng)調(diào)增加普通商品房的供應(yīng)，滿足自主需求者的購(gòu)房等需求。央行副行長(zhǎng)劉士余更是要求商業(yè)銀行“保證個(gè)人首套房貸款以及確保首套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”。在這個(gè)政策的基調(diào)下，房貸政策出現(xiàn)了明顯的變化，多個(gè)地區(qū)的首套房貸利率都有所松動(dòng)，北京多家銀行在今年初就開始從前期普遍上浮的水平向基準(zhǔn)利率回歸。盡管房貸政策是滿足自主需求者的購(gòu)房需要，然而，中國(guó)房地產(chǎn)政策在執(zhí)行力層面，往往會(huì)被中介機(jī)構(gòu)、銀行和開發(fā)商通過(guò)打擦邊球，最終打開政策的缺口，最終使得定向優(yōu)惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名義上是促進(jìn)居民住房消費(fèi)，改善居住條件，但事實(shí)上，這樣的政策通過(guò)房地產(chǎn)利益鏈條上所有人集體行動(dòng)的邏輯，最終演化成了罕見(jiàn)的全民炒房的行動(dòng)。以第二套房為例，08年10月的救市政策從未放松第二套房政策，但通過(guò)“改善性”政策，在房地產(chǎn)低迷的09年一季度，想買房者甚至可以通過(guò)零首付的方式買幾十套甚至上百套房子。

基于對(duì)以前政策執(zhí)行力的深刻認(rèn)識(shí)，凡是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)所謂的“定向優(yōu)惠”的時(shí)候，如果沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管，一般都會(huì)演化成普惠政策，不僅基本居住需求者得到政策的優(yōu)惠，在房地產(chǎn)信息尚未聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)交易的監(jiān)管捉襟見(jiàn)肘的情況下，那些炒房者也會(huì)通過(guò)各種途徑得到政策的陽(yáng)光普照。況且在今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)比較困難，地方財(cái)政極度缺血的情況下。春節(jié)過(guò)后，包括上海在內(nèi)的一些城市遮遮掩掩的松綁“限購(gòu)”政策就是一個(gè)明顯的信號(hào)，地方政策已經(jīng)到了忍耐的極限，已經(jīng)扛不住了，而這種扛不住傳遞給購(gòu)房者的，就是房地產(chǎn)可能會(huì)大幅反彈的信號(hào)。一旦給地方政府和開發(fā)商那怕一點(diǎn)點(diǎn)陽(yáng)光，他們也會(huì)綻放耀眼的燦爛。而很顯然，對(duì)自主需求者的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，給了地方政府和開發(fā)商一個(gè)最后的機(jī)會(huì)。

因此，在目前非常微妙的情況下，如果政策要鼓勵(lì)自主需求，則一定需要明確指出，絕不會(huì)放松對(duì)投資投機(jī)的抑制。鼓勵(lì)自主需求沒(méi)有錯(cuò)，但在房?jī)r(jià)畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)健的時(shí)刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。要確保政策不被曲解，不走樣，筆者建議，對(duì)于地方上公然和中央房地產(chǎn)調(diào)控唱對(duì)頭戲的行為，要給予堅(jiān)決的制止，特別是對(duì)于在房地產(chǎn)限購(gòu)等抑制投資投機(jī)政策上進(jìn)行悄然松動(dòng)或者變相放松的行為要進(jìn)行調(diào)查和追究，該問(wèn)責(zé)的問(wèn)責(zé)，該曝光的曝光。房地產(chǎn)調(diào)控今年極為關(guān)鍵，如果中央在這個(gè)問(wèn)題上不明確表態(tài)，會(huì)給地方上曲解樓市政策莫大的鼓勵(lì)，三年的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)重回瘋狂，這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，還是中國(guó)社會(huì)，都會(huì)造成難以估量的災(zāi)難?；诖耍覀儚?qiáng)烈呼吁高層應(yīng)該明確宣示，不鼓勵(lì)投資、投機(jī)性購(gòu)房是長(zhǎng)期政策，至少應(yīng)該執(zhí)行20年，這是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。切不可給開發(fā)商和地方政策給任何將鼓勵(lì)自主需求的政策演化成全面救市政策的機(jī)會(huì)。一旦這次房地產(chǎn)在政策上得救，則中國(guó)經(jīng)濟(jì)就真的沒(méi)救了。
 

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