**新房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與策劃技巧及案例分析

  培訓(xùn)講師:陳建昌

講師背景:
專業(yè)資歷:中國稅務(wù)律師、財(cái)稅(法律)高級(jí)講師—既是實(shí)戰(zhàn)家,也是演講家;資深稅務(wù)籌劃專家、財(cái)稅(法律)綜合顧問—稅務(wù)稽查出身,籌劃更具權(quán)威;財(cái)稅大專、法律本科畢業(yè)--財(cái)稅、法律科班出身,財(cái)稅、法律具深厚知識(shí)功底;注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師--精 詳細(xì)>>

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**新房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與策劃技巧及案例分析

**部分房地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)核算特點(diǎn)與稽查風(fēng)險(xiǎn)分析

二、稅務(wù)稽查的基本程序和應(yīng)對(duì)策略

A、稽查選案;

B、稽查實(shí)施;

C、稽查審理;

D、稽查執(zhí)行;

E、行政救濟(jì)程序

 

第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收法規(guī)解讀

一、房地產(chǎn)銷售、租賃營業(yè)稅

[法規(guī)1]《條例》及實(shí)施細(xì)則--[法規(guī)25] 國稅函[2006]478號(hào)

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅(結(jié)合新企業(yè)所得稅講解)

[法規(guī)1] 《條例》及實(shí)施細(xì)則--[法規(guī)16] 國稅發(fā)[2006]31號(hào)(新系統(tǒng)規(guī)定)

三、土地增值稅基本法規(guī)解讀

(一)土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象

(二)土地增值稅的課稅對(duì)象和范圍

(三)土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率

(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

(五)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及操作案例       

(六)土地增值稅申報(bào)納稅程序和法律責(zé)任          

(七)納稅時(shí)間和繳納方法與地點(diǎn)                

四、土地增值稅清算與優(yōu)惠法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作

(一)清算法規(guī)解析與分析

(二)講師解讀新規(guī)定的五大要點(diǎn)

(三)減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧與運(yùn)用

★-“臨界點(diǎn)”籌劃法

★-費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法

★-收入分散籌劃法

★-費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法

★-利息支出籌劃法

★-建房方式籌劃法

★-靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

★-代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法

★-成本核算對(duì)象籌劃法

★-股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

★-核算方式籌劃法

★-納稅籌劃新亮點(diǎn):

 

第三部分 稅務(wù)稽查與自查的要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)分析

一、實(shí)地稽查的一般程序和方法

(一)收集原始資料和數(shù)據(jù)。

(二)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析。

(三)整體測算。

(四)賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合。

(五)實(shí)地核實(shí)。

(六)統(tǒng)計(jì)各稅。

(七)稽查復(fù)核。

(八)稽查書證的收集。

二、主要稅種稽查與自查的要點(diǎn)解讀及風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)稽查要點(diǎn)解讀及風(fēng)險(xiǎn)分析

(二)全面納稅自查的要點(diǎn)解讀

(三)納稅自查的重點(diǎn)和難點(diǎn)提示

 

第四部分 房地產(chǎn)稅收熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題解析

1、“代建”房屋如何繳稅?

2、工廠自建廠房工程,是否要繳納營業(yè)稅?

3、將商品房留作自用是否視同銷售處理?

4、售后回購或售后租回業(yè)務(wù)如何繳納營業(yè)稅?

5、銷售外購不動(dòng)產(chǎn)“營業(yè)額”與“收入額”有何不同?

6、這筆營業(yè)稅申報(bào)是否該抵減原受讓土地之買價(jià)?

7、稅務(wù)稽查中房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的常見問題

8、稅務(wù)稽查中房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用問題

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本與費(fèi)用的劃分隱含稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題分析

 

第五部分 房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)策劃案例分析

1、合并子公司,免除流轉(zhuǎn)稅

2、銷售不動(dòng)產(chǎn):先投資再轉(zhuǎn)讓

3、先建后售,節(jié)約稅款數(shù)億元

4、房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為委托建房的納稅籌劃

5、轉(zhuǎn)讓增值土地,妙用公司分立

6、關(guān)聯(lián)交易避稅的操作要點(diǎn)

7、把握稅率臨界點(diǎn)爭取免稅

8、代收費(fèi)用巧安排:合法節(jié)稅

9、籌資建房利息支出巧籌劃

10、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃

11、房產(chǎn)公司巧節(jié)稅:保障高質(zhì)低價(jià)賣

12、確定適當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的分析                        

13、應(yīng)納土地增值稅的籌劃分析

14、利用分解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

15、巧解方程式:開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅

16、巧納土地增值稅分析

17、如何確定房價(jià)才能獲取佳收益

18、土地增值計(jì)稅不能合并核算

 

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課程大綱:  一、土地增值稅基本法規(guī)解讀  土地增值稅概念  土地增值稅特點(diǎn)  (一)土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象 ?。ǘ┩恋卦鲋刀惖恼n稅對(duì)象和范圍 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀惖乃募?jí)超率累進(jìn)稅率  (四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定  計(jì)算增值額的銷售收入  計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:  1、取得土地使用權(quán)所支付的金額  2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本  3、開發(fā)土地

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  一、財(cái)務(wù)主管在項(xiàng)目管理中的定位  1、項(xiàng)目管理與日常管理的差別  2、項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)  3、項(xiàng)目生命周期的四個(gè)階段  4、財(cái)務(wù)主管在項(xiàng)目管理中的角色  二、項(xiàng)目的評(píng)估與選擇  1、影響項(xiàng)目選擇的四大要素  2、可行性分析的四個(gè)重點(diǎn)  3、市場分析的四個(gè)方面  4、財(cái)務(wù)可行性分析必須回答的四個(gè)問題  5、決策樹的應(yīng)用  三、項(xiàng)目成本監(jiān)控  1、掙得值體

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  一、員工薪酬設(shè)計(jì)的法規(guī)依據(jù)分析與新的策劃納稅理念 ?。ㄒ唬?、企業(yè)所得稅法律關(guān)于員工薪酬的規(guī)定  (二)、個(gè)人所得稅法律關(guān)于員工薪酬的規(guī)定 ?。ㄈⅰ镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第9號(hào):職工薪酬 ?。ㄋ模?、員工薪酬與企業(yè)財(cái)務(wù)稅收的關(guān)聯(lián)分析與應(yīng)用  1、員工薪酬是企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要對(duì)象之一  2、員工薪酬是企業(yè)所得稅主要稅前扣除之一  3、員工薪酬與企業(yè)所得稅扣除的比對(duì)

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  一、納稅籌劃理念說  (一)納稅籌劃的必要性 ?。ǘ┘{稅籌劃的概念  1、納稅籌劃  2、偷稅的定義  3、偷稅的行政處理和刑事處分  4、節(jié)稅、避稅、逃稅的異同點(diǎn)  5、偷稅與籌劃的區(qū)別  二、納稅籌劃的基本原則 ?。ㄒ唬┖戏ㄐ栽瓌t ?。ǘ┚C合效益原則  (三)計(jì)劃性原則 ?。ㄋ模╋L(fēng)險(xiǎn)防范原則  三、納稅籌劃的基本策略  (一)轉(zhuǎn)讓定價(jià)法 ?。ǘ?/p>

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一、誠信納稅的評(píng)定與管理1、誠信納稅企業(yè)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)2、誠信納稅企業(yè)的等級(jí)管理3、誠信納稅企業(yè)的評(píng)定程序4、誠信納稅企業(yè)的晉級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5、誠信納稅企業(yè)不同級(jí)別的優(yōu)惠政策6、免檢、出口貨物退(免)稅優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施二、納稅評(píng)估與誠信納稅1、  納稅評(píng)估的概念及重要性2、  納稅評(píng)估對(duì)象的確定3、  評(píng)估結(jié)果的處理三、誠信納稅與自我檢測四、納稅自查(稅務(wù)審計(jì))的方

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部分:房地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略一、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)的總策略;二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn);三、稽查的基本程序與應(yīng)對(duì)四、房地產(chǎn)稽查要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)分析(一)實(shí)地稽查的一般程序和方法(1)收集原始資料和數(shù)據(jù)。(2)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析。(3)整體測算。(4)賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合。(5)實(shí)地核實(shí)。(6)統(tǒng)計(jì)各稅。(7)稽查復(fù)核。(8)稽查書證的收集。(二)2008年度主

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