**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧

  培訓講師：陳建昌

講師背景：
專業(yè)資歷:中國稅務律師、財稅（法律）高級講師—既是實戰(zhàn)家，也是演講家；資深稅務籌劃專家、財稅（法律）綜合顧問—稅務稽查出身，籌劃更具權威；財稅大專、法律本科畢業(yè)--財稅、法律科班出身，財稅、法律具深厚知識功底；注冊稅務師、會計師、律師--精 詳細>>

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**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧詳細內容

**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧

**部分:房地產稅務稽查風險分析與應對策略

一、稅務稽查應對的總策略；

二、房地產會計核算的特點；

三、稽查的基本程序與應對

四、房地產稽查要點與風險分析

（一）實地稽查的一般程序和方法

（1）收集原始資料和數(shù)據(jù)。

（2）數(shù)據(jù)間的邏輯關系分析。

（3）整體測算。

（4）賬內檢查與外調相結合。

（5）實地核實。

（6）統(tǒng)計各稅。

（7）稽查復核。

（8）稽查書證的收集。

 

（ 二）2008年度主要稅種稽查的要點解讀及風險分析：

1、營業(yè)稅；

2、企業(yè)所得稅；

3、土地增值稅；

4、個稅。

 

第二部分 房地產行業(yè)現(xiàn)行主要稅收法規(guī)解讀與策劃思路

 

一、房地產銷售、租賃、轉讓等營業(yè)稅實用法規(guī)

[法規(guī)1]--《條例》及實施細則—[法規(guī)34]-- [法規(guī)33]國稅函〔2008〕277號

 

二、土地增值稅現(xiàn)行實用法規(guī)解讀（另有專題）

 

三、房地產企業(yè)所得稅新實用法規(guī)（結合新企業(yè)所得稅法及條例講解）

[法規(guī)1] 財稅字（1994）009號—[法規(guī)14]國稅函〔2008〕299號

 

第三部分 房地產土地增值稅清算法規(guī)解讀與策劃技巧

一、土地增值稅基本法規(guī)解讀

（一）土地增值稅的納稅人和清算對象

（二）土地增值稅的課稅對象和范圍

（三）土地增值稅的四級超率累進稅率

（四）轉讓房地產增值額的確定

（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例　　　　　　　

（六）土地增值稅申報納稅程序和法律責任　　　　　　　　　　

（七）納稅時間和繳納方法與地點　　　　　　　　　　　　　　　　

二、土地增值稅清算與優(yōu)惠法規(guī)解讀及實務操作

（一）清算法規(guī)解析與分析

（二）講師解讀新規(guī)定的五大要點

（三）減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用

三、土地增值稅的稅務策劃技巧大全

　★-“臨界點”法★-費用轉移法★-收入分散法

★-費用分攤法★-利息支出法★-建房方式法

★-優(yōu)惠政策法★-代收費用法★-核算對象法

★-股權轉讓法★-核算方式選擇

 

第四部分 房地產新稅收熱點、難點問題解析

1、建筑安裝企業(yè)從事跨地區(qū)建筑安裝業(yè)務在何地納稅？

2、掛靠建筑業(yè)怎么確定營業(yè)稅納稅人和個人所得稅納稅人？

3、租用村民小組集體土地用于經營, 土地使用稅誰繳納?

4、“代建”房屋如何繳稅？

5、工廠自建廠房工程，是否要繳納營業(yè)稅？

6、將商品房留作自用是否視同銷售處理？

7、售后回購或售后租回業(yè)務如何繳納營業(yè)稅？

8、銷售外購不動產“營業(yè)額”與“收入額”有何不同？

9、這筆營業(yè)稅申報是否該抵減原受讓土地之買價?

10、稅務稽查中房地產企業(yè)收入核算的常見問題

11、稅務稽查中房地產行業(yè)的成本費用問題

12、開發(fā)企業(yè)成本與費用的劃分隱含稅務風險問題

 

第五部分 房地產主要稅種稅務策劃案例分析

1、合并子公司，免除流轉稅

2、銷售不動產：先投資再轉讓

3、先建后售，節(jié)約稅款數(shù)億元

4、房產銷售轉為委托建房的納稅籌劃

5、轉讓增值土地，妙用公司分立

6、關聯(lián)交易避稅的操作要點

7、把握稅率臨界點爭取免稅

8、代收費用巧安排：合法節(jié)稅

9、籌資建房利息支出巧籌劃

10、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃

11、房產公司巧節(jié)稅：保障高質低價賣

12、確定適當房地產價格的分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

13、商鋪住宅連體樓土地增值稅的籌劃分析

14、利用分解房地產開發(fā)項目進行納稅籌劃

15、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅

16、巧納土地增值稅分析

17、土地增值計稅清算方式的籌劃

18、土地增值稅納稅籌劃新亮點

 

第六部分08新企業(yè)所得稅年終匯繳實務輔導與權益風險分析

1、新準則與新稅法的認識問題與差異調整；

2、企業(yè)所得稅匯繳處罰政策的變動與思考；

3、企業(yè)所得稅匯繳的稽查風險分析與防范；

4、匯算清繳是選擇微利還是選擇虧損的思維；

5、應計未計費用（折舊）等的匯繳補救措施；

6、企業(yè)研發(fā)費用加計扣除的“五變三不變”；

7、集團企業(yè)之間上繳“管理費”的變相思考；

8、關聯(lián)企業(yè)之間融資的稽查風險與策劃思路；

9、匯繳中企業(yè)幾項敏感費用稅前列支的策劃；

10、新申報表的填報操作實務與技巧。

 

思考題：房產轉移籌劃錯失良機---且看您如何妙手回春？（參會人員思考）

 

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　　一、員工薪酬設計的法規(guī)依據(jù)分析與新的策劃納稅理念　?。ㄒ唬?、企業(yè)所得稅法律關于員工薪酬的規(guī)定　?。ǘ?、個人所得稅法律關于員工薪酬的規(guī)定　?。ㄈ?、《企業(yè)會計準則》第9號：職工薪酬　?。ㄋ模?、員工薪酬與企業(yè)財務稅收的關聯(lián)分析與應用　　1、員工薪酬是企業(yè)財務核算的主要對象之一　　2、員工薪酬是企業(yè)所得稅主要稅前扣除之一　　3、員工薪酬與企業(yè)所得稅扣除的比對

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　　一、納稅籌劃理念說　?。ㄒ唬┘{稅籌劃的必要性　?。ǘ┘{稅籌劃的概念　　1、納稅籌劃　　2、偷稅的定義　　3、偷稅的行政處理和刑事處分　　4、節(jié)稅、避稅、逃稅的異同點　　5、偷稅與籌劃的區(qū)別　　二、納稅籌劃的基本原則　　（一）合法性原則　?。ǘ┚C合效益原則　?。ㄈ┯媱澬栽瓌t　　（四）風險防范原則　　三、納稅籌劃的基本策略　?。ㄒ唬┺D讓定價法　　（二）

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