房地產企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務

  培訓講師：陳建昌

講師背景：
專業(yè)資歷:中國稅務律師、財稅（法律）高級講師—既是實戰(zhàn)家，也是演講家；資深稅務籌劃專家、財稅（法律）綜合顧問—稅務稽查出身，籌劃更具權威；財稅大專、法律本科畢業(yè)--財稅、法律科班出身，財稅、法律具深厚知識功底；注冊稅務師、會計師、律師--精 詳細>>

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房地產企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務詳細內容

房地產企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務

課程大綱：

　　一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀
　　土地增值稅概念
　　土地增值稅特點
　　（一） 土地增值稅的納稅人和清算對象
　?。ǘ?nbsp;土地增值稅的課稅對象和范圍
　?。ㄈ?nbsp;土地增值稅的四級超率累進稅率
　　（四） 轉讓房地產增值額的確定
　　計算增值額的銷售收入
　　計算增值額的扣除項目：
　　1、 取得土地使用權所支付的金額
　　2、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
　　3、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
　　4、 舊房及建筑物的評估價格
　　5、 與轉讓房地產有關的稅金
　　6、 財政部規(guī)定的其他扣除項目
　　確定轉讓房地產增值額的特別規(guī)定
　?。ㄎ澹┩恋卦鲋刀悜{稅額的計算及操作案例
　　（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責任
　　土地增值稅的征收機關
　　土地增值稅的申報期限
　　納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)
　　土地增值稅申報表樣式和填表說明
　　納稅人未按規(guī)定申報的法律責任
　?。ㄆ撸┘{稅時間和繳納方法
　　（八）土地增值稅的納稅地點

　　二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作
　　土地增值稅的清算單位
　　土地增值稅的清算條件
　　非直接銷售和自用房地產的收入確定
　　土地增值稅的扣除項目清算
　　土地增值稅清算應報送的資料
　　土地增值稅清算項目的審核鑒證
　　土地增值稅的核定征收
　　清算后再轉讓房地產的處理
　　關于土地增值稅的預征規(guī)定
　　講師解讀新規(guī)定的五大要點
　　1、明確普通標準住宅標準
　　2、混合項目要分開核算
　　3、轉讓舊房的計算操作性增強
　　4、分類預征到期清算
　　5、嚴格土地增值稅征免規(guī)定
　　財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討

　　三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
　　納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
　　因國家建設需要依法征用、收回房地產的征免稅
　　因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
　　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
　　個人互換居住用房地產的征免稅
　　以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅
　　按規(guī)定合作建房的征免稅
　　企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅
　　1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅

　　四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
　　土地增值稅會計科目設置
　　土地增值稅的會計處理
　　土地增值稅核算的操作案例

　　五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
　　土地增值稅的-“臨界點”籌劃法
　　土地增值稅的-費用轉移籌劃法
　　土地增值稅的-收入分散籌劃法
　　土地增值稅的-費用分攤籌劃法
　　土地增值稅的-利息支出籌劃法
　　土地增值稅的--建房方式籌劃法
　　土地增值稅的-靈活運用優(yōu)惠政策法
　　土地增值稅的-代收費用計價籌劃法
　　土地增值稅的-成本核算對象籌劃法
　　土地增值稅的-股權轉讓籌劃法
　　土地增值稅的-核算方式籌劃法
　　土地增值稅納稅籌劃新亮點：
　　1、普通住宅不再是理想的避稅所
　　2、舊房轉讓政策規(guī)定更趨于理性化
　　3、不及時預繳和清算稅款將受處罰
　　4、對搬遷轉讓的征免稅界限要分清
　　5、房地產企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消

　　六、土地增值稅的納稅籌劃案例分析
　　1、把握稅率臨界點爭取免稅
　　2、代收費用巧安排：合法節(jié)稅
　　3、籌資建房利息支出巧籌劃
　　4、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃
　　5、房產公司巧節(jié)稅：保障高質低價賣
　　6、確定適當房地產價格的分析
　　7、應納土地增值稅的籌劃分析
　　8、利用分解房地產開發(fā)項目進行納稅籌劃
　　9、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
　　10、巧納土地增值稅分析
　　11、如何確定房價才能獲取佳收益
　　12、土地增值計稅不能合并核算

 

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