《物業(yè)管理風險管控與預防》

物業(yè)運營體系的風險管控與預防
【課程背景】
隨著我國房地產市場的發(fā)展，物業(yè)管理對改善居住環(huán)境、促進文明社區(qū)和智能樓宇建設、提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用，但由于物業(yè)管理涉及到的利益主體眾多，隨著《物權法》、《物業(yè)管理條例》及相關司法解釋的頒布實施，廣大業(yè)主的維權意識不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈現多元化發(fā)展趨勢，已經成為社會各界普遍關注的焦點，引起各級主管部門的高度重視。
本課程以龍湖物業(yè)風險管控為模板，從物業(yè)管理企業(yè)風險入手對學員進行講解，用超過30個以上的案例，使學員在兩天的時間里了解和基本掌握，物業(yè)管理風險的分類。通過管理案例講解物業(yè)管理過程中風險產生的原因及預防糾正措施。
【課程收益】
1、最干貨：重點講解龍湖物業(yè)服務運營體系的風險管控關鍵節(jié)點，從而使學員理解、掌握風險管控
2、最實戰(zhàn)：用超過30個以上的案例，使學員在兩天的時間里了解和基本掌握，物業(yè)管理風險的分類
3、最專業(yè)：講師在用案例說明在法律框架下解讀如何防范、規(guī)避、抵消風險。
4、最超值：通過標桿學習取得系統突破的物業(yè)企業(yè)，其投資回報率都在普通物企的三倍以上。學員都反映汪老師的講解聽得懂、看得見。方法舉一反三回去就能用。
5、案例最經典：講師用自己親身經歷的案例，解析風險管控。
【授課對象】
1、各房地產企業(yè)分管物業(yè)領導及物業(yè)公司總經理、副總經理、運營總監(jiān)、項目經理、管理部、運營部、品質部及物業(yè)企業(yè)中高層管理人員等。
2、各企事業(yè)單位、政府、學校、醫(yī)院以及軍政機關從事物業(yè)及后勤管理的負責人；資產經營管理公司等。
【講師介紹】
李成章老師：現任某標桿上市地產企業(yè)物業(yè)公司副總經理、集團高級講師。在龍湖任職多年管理崗位；10年五星級酒店管理經歷，實際操盤及管理5A級寫字樓、大型商業(yè)綜合體、別墅、住宅等多業(yè)態(tài)物業(yè)項目。曾供職魯能物業(yè)、龍湖物業(yè)。在二十多年的物業(yè)管理工作中，積累了大量的物業(yè)管理工作案例，及先進的物業(yè)管理理念；講師具有多年企業(yè)顧問從業(yè)經驗，擅長在物業(yè)服務管理體系建設、企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化、企業(yè)計劃運營管理及管理人員管理技能與素質提升訓練等方面，是一位實戰(zhàn)派的培訓講師。
【課程提綱】
前言：??
物業(yè)公司風險的定義；
物業(yè)公司風險管控的目的；
龍湖集團風險管控機制解讀；
第一章、物業(yè)公司經營風險的分類
1、經營財務風險
如何管控服務過程中的系統性財務風險？
業(yè)主不交物業(yè)費案例分享：
因物業(yè)公司的服務瑕疵業(yè)主不繳納物業(yè)費
以未簽訂物業(yè)服務合同為由拒不交納物業(yè)費的案件。
2、業(yè)主委員會風險
如何和業(yè)主委員會打交道？
3、政府監(jiān)管風險
如何依靠政府促進物業(yè)管理提高？
案例：某物業(yè)公司與政府關系的方方面面。
4、社會聲譽風險
5、媒體管理、媒介管理、社區(qū)輿論管理
案例：某物業(yè)公司的一次媒體危機：
第二章、物業(yè)管理企業(yè)在從事管理過程中的風險與運營管理關系處理
1、經營管理風險程度分類：一般風險、重大風險、特大風險
2、經營風險的業(yè)務特征及防范
3、安全消防類：
4、環(huán)境類
5、公共設施設備類
6、房屋主體及附著物類
7、?人力資源類
8、服務風險特征及防范
語言類
流程類
技術類
傳媒類
第三章、物業(yè)管理企業(yè)如何建立風險管控機制
1、風險管理實施的步驟
建立物業(yè)風險事件與敏感消息通報機制（一般原則、適用范圍、風險認定、通報方式、罰則等）。
2、加強運營風險管控
3、適當引入市場化的風險分擔機制
案例：某公司在保險投保方面的經驗分享
1、?保險投保內容及注意事項
2、?分供方合同中的風險管理
第四章、如何在品質管理中防范物業(yè)管理風險
一、職能在品質管理中風險管控及實操
職能的定位
職能管控體系的構成
職能管控的重要節(jié)點
二、?項目在品質管理中風險管控及實操
品質管理風險管控的重點
品質管理風險管控的重要指標
第五章、物業(yè)管理企業(yè)公共責任風險盤點
一、房屋日常管理維護和管理糾紛的防范
1）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設施設備進行日常維護、養(yǎng)護的法律基礎
2）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設施設備進行日常維護、養(yǎng)護養(yǎng)護過程中的風險與防范措施
3）?物業(yè)企業(yè)對房屋、共用設施設備進行日常維護、養(yǎng)護養(yǎng)護過程中應當注意的風險
案例1、因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公司承擔責任。
案例2、維修共用設施需要出入頂層業(yè)主專有部位,業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛。
案例3、小區(qū)共用設施傷人賠償糾紛
案例4、物業(yè)公司開展社區(qū)活動發(fā)生的傷人事件。
二、秩序維護管理中的風險及應對
1）?物業(yè)企業(yè)未按照法律法規(guī)、文件的規(guī)定，以及《物業(yè)管理協議》《業(yè)主手冊》等約定進行秩序維護工作。
2）?安全隱患的防范未到位的風險
3）?人身傷害糾紛應對及防范
案例1、秩序維護員與業(yè)主激烈沖突事件的分析與反案例
案例2、業(yè)主夜間被奸殺案
第六章、建筑物與設備安全管理法規(guī)重點解讀
1、?裝修管理的風險及管控
《住宅室內管理裝飾管理辦法》中關于物業(yè)公司的責任
物業(yè)企業(yè)在業(yè)主裝飾裝修過程中的主要職責
2、?物業(yè)公司注意事項和禁止行為的提示義務
3、?明確車位、車庫優(yōu)先滿足業(yè)主需要《物權法》
4、?應急使用維修基金的六項情況
案例1：物業(yè)公司拆除業(yè)主違章建筑的訴訟
案例2：物業(yè)公司未動用維修基金進行維修敗訴分析
第七章、安全管理與有限空間管理責任與認定
1、?消防管理規(guī)定
2、?安全生產管理規(guī)定
物業(yè)企業(yè)如何應對事故隱患？
物業(yè)企業(yè)承擔何種安全生產管理責任？
案例1：業(yè)主財物被盜等損失賠償糾紛
案例2：管理區(qū)或內車輛被盜，物管公司未嚴格履行管理責任，被判承擔部分責任
案例3：某高層樓盤因業(yè)主不慎起火，判物業(yè)公司承擔責任
3、有限空間的規(guī)定
有限空間分類
物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內如何開展有限空間作業(yè)
案例：污水井清掏釀成的大禍
4、違章建筑管理規(guī)定
案例：違反有關規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛，業(yè)主起訴物業(yè)公司
第八章 物業(yè)管理糾紛案例及解析答疑（60問）
舉例：1、房屋質量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎
2、開發(fā)商減免物管費的承諾是否有效
3、房子沒住，交不交管理費
4、業(yè)主動輒就以拒交管理費來對付物管公司，妥當嗎
5、贈送的閣樓，交不交物管費
......
44、所雇保安打人，物業(yè)公司有責任嗎
45、客戶欠租，物管可以中止服務嗎
46、停水停暖，物業(yè)有責
47、高層住宅電梯夜間停運該不該
48、住宅樓上架設廣告牌，收益應該歸誰
49、衛(wèi)生間漏水該誰管
......
51、招聘的員工犯了法，物管公司有無責任
52、小區(qū)里丟車，責任由誰負
53、車輛在住宅區(qū)路邊停車場被盜，責任誰負
54、業(yè)主不在指定地點停車被盜，物業(yè)公司要賠償嗎
55、出租房著火，出租方應承擔賠償責任嗎
......
注：以上案例部分在課程進行中講解。

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