物業(yè)管理專業(yè)課程(ppt)
物業(yè)管理專業(yè)課程
☆關(guān)于《物業(yè)設(shè)備設(shè)施》課程
○屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程
○是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個學(xué)分。
○中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用
○注重實踐中多動腦觀察，多動手實操。
○文字教材：劉國生 王維言主編的《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》人民郵電出版社
○期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱要求統(tǒng)一命題考試
☆關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)
　○任務(wù)：就課程的重點和難點進行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重點內(nèi)容
○結(jié)構(gòu)：
第一講　物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)
第二講　建筑室內(nèi)給水
第三講　建筑室內(nèi)排水
第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)
第五講 建筑消防系統(tǒng)
第六講 供暖與燃氣供應(yīng)
第七講 建筑通風(fēng)與防排煙
第八講 空氣調(diào)節(jié)
第九講 建筑供配電系統(tǒng)
第十講　電梯、照明及安全用電與建筑防雷
第十一講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介
第十二講　期末復(fù)習(xí)
教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點 物業(yè)管理專業(yè)課程 《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》學(xué)習(xí)輔導(dǎo)
第一講
物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)
一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標
1．物業(yè)設(shè)備概述
*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？
物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。
注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。
2、物業(yè)設(shè)備管理的意義
注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。
*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：
① 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。
② 物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。
③ 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。
④ 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。
⑤ 物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。
3、物業(yè)設(shè)備管理的目標
注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。
* 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標。
* 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標：
A——設(shè)備有效利用率，％；
B——設(shè)備的完好率，％；
☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標準為：

○①零部件完整齊全，
○②設(shè)備運轉(zhuǎn)正常
○③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全
○④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象
○⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效

二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
物業(yè)設(shè)備運行管理、
物業(yè)設(shè)備維修管理、
物業(yè)設(shè)備更新改造管理、
備品配件管理、
固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。

1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。
（1）設(shè)備原始檔案
設(shè)備原始檔案包括：
① 設(shè)備清單或裝箱單。
② 設(shè)備發(fā)票。
③ 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。
④ 開箱驗收報告
⑤ 產(chǎn)品技術(shù)資料
⑥ 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。
（2）設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料包括：
① 設(shè)備卡片
② 設(shè)備臺賬
③ 設(shè)備技術(shù)登錄簿
④ 竣工圖
⑤ 系統(tǒng)資料

（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件

2、物業(yè)設(shè)備運行管理
** 物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。

（應(yīng)取得兩個方面的成果）：

一是 設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)
① 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。
（2）運行成本管理
①     能源消耗的經(jīng)濟核算。
②     操作人員的配置
③     維修費用的管理

3、物業(yè)設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。
（2）維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
① 日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。
（3）設(shè)備的點檢
設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。
設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。
設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

⋇設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。

(4) 物業(yè)設(shè)備的計劃檢修
對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修
實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

(5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系
設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理
在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。

5、備品配件的管理
運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。
需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。
備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。

6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理
固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等 。
不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)管理。
固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：
固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標 。
設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。
設(shè)備的報廢
固定資產(chǎn)的管理要求：
1、保證其完整無缺。
2、提高其完程度和利用效果。
3、正確核定其需用量
4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。
5、進行其投資預(yù)測。
7、工程資料的管理
資料管理的目的和意義
物業(yè)工程資料的分類目錄
竣工驗收資料
設(shè)備管理資料
二次裝修設(shè)備改造變更資料
工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。
工程資料管理的要求：
歸檔：要求和時間
保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。
3、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)
機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。
物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)
工程部經(jīng)理
是對物業(yè)設(shè)備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人。
2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）
負責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。
物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)
4、維修人員（技術(shù)工人）
5、保管員
6、資料統(tǒng)計員
4、物業(yè)設(shè)備管理制度
現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：
一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度
物業(yè)設(shè)備接管驗收制度
物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程
物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程

二、管理工作方面的制度
1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度
2、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。
3、工具領(lǐng)用保管制度
三、責(zé)任方面的制度
各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度
值班制度
交接班制度
報告記錄制度

從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。
※物業(yè)設(shè)備管理的要求及標準
設(shè)備管理體制
1.企業(yè)負責(zé)人管理職責(zé)
2.設(shè)備管理部門及其人員配備
3.健全必要的管理制度
4.技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求

設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理
1.設(shè)備前期管理
2.固定資產(chǎn)管理
3.設(shè)備技術(shù)管理
4.設(shè)備經(jīng)濟管理
5.設(shè)備使用與維護管理
6.設(shè)備檢修管理
7.動力房管理
8.特種設(shè)備管理
設(shè)備管理現(xiàn)代化
采用計算機輔助管理。
采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行預(yù)防性維修方式。
設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。
逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。
課堂小練兵……
坐直嘍，伸伸手，動動腦?。。。?

例1
物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括
和 兩個方面。
例2
按照專業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組， 和維修組。
例3
對物業(yè)設(shè)備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人是 。
例4

物業(yè)設(shè)備管理有何意義？
例5
物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應(yīng)如何實施？
例6
什么是設(shè)備的點檢？物業(yè)設(shè)備日常點檢內(nèi)容主要包括哪些方面？

謝謝同學(xué)們！
本次課到此為止。

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