可行性方案
綜合能力考核表詳細內(nèi)容
可行性方案
房產(chǎn)項目可行性分析報告內(nèi)容 可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容: 項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響,如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等; 2. 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源, 特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政 府重點工程等; 二、內(nèi)部因素 1. 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年),在公司發(fā)展中 的地位(是否核心項目); 2. 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用; 3. 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義; 第一部分:項目概況 1. 土地位置 土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置 。 附圖:項目在該城市的區(qū)位圖,標記出土地區(qū)域位置,與標志性市政設(shè)施、建筑物(如 市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù)/政府的關(guān)系)。 2. 土地現(xiàn)狀 1. 四至范圍; 2. 地勢平坦?fàn)顩r,自然標高,與周邊地勢比較; 3. 地面現(xiàn)狀,包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā) 有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積; 4. 地面現(xiàn)有居民情況,包括具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀 況等,并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響; 5. 地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等, 地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建; 6. 土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因 素分割土地; 7. 地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖:平面地形圖,標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù); 地形地貌圖,主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容; 地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 3. 項目周邊的社區(qū)配套 (一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1. 交通狀況 1. 公交系統(tǒng)情況,包括主要線路、行車區(qū)間等; 2. 土地出行主要依靠的交通方式,是否需要發(fā)展商自己解決; 3. 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng),近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的 工程。 附圖:交通狀況示意圖,包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng); 2. 教育:大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3. 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 4. 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5. 文化、體育、娛樂設(shè)施 6. 公園 7. 銀行 8. 郵局 9. 其他 附圖:生活設(shè)施分布圖,具體位置、距離。 (二)土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 4. 項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的可以不寫) 1. 治安情況 2. 空氣狀況 3. 噪聲情況 4. 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等) 5. 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等) 6. 周邊景觀 7. 風(fēng)水情況 8. 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購物中心/超市的建設(shè)等。 9. 其他 5. 大市政配套(都要說明距土地距離、成本、接入的可能性) 1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與土地的關(guān)系(影響)。 2. 供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3. 污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4. 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本 等。 5. 永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。 6. 燃氣:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 7. 供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 附圖:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴容和增加的情況 。 6. 規(guī)劃控制要點 1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2. 住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3. 綜合容積率、住宅容積率 4. 建筑密度 5. 控高 6. 綠化率 7. 其他 7. 土地價格 土地價格計算的方法,若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、 樓面地價。 8. 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā) 展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 9. 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 第二部分:法律及政策性風(fēng)險分析 一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 1. 土地所有權(quán)歸屬 2. 土地使用權(quán)歸屬 3. 土地的他項權(quán)力(如抵押權(quán)) 4. 土地的用途 5. 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 2. 計劃手續(xù) 1. 項目是否已經(jīng)立項 2. 立項主體是否能夠變更 3. 立項變更條件和時間 4、有關(guān)立項的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 3. 規(guī)劃手續(xù) 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃用地用途 4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引 ) 4. 土地手續(xù) 1. 征地批文 2. 土地使用權(quán)出讓合同 3. 拆遷安置補償 4. 有關(guān)項目地塊的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 5. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 1. 取得土地使用權(quán)的程序描述 2. 取得土地使用權(quán)需要的工作日 3. 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4. 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決) 6. 項目用地土地性質(zhì)變更的評估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫) 1. 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 2. 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3. 土地性質(zhì)變更需要的工作日 7. 政策性風(fēng)險評估 政府資源利用的評估: 1. 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度; 2. 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng); 3. 當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度; 4. 地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素; 5. 與政府合作關(guān)系。 政策變更對項目開發(fā)的影響: 1. 城市規(guī)劃限制或更改; 2. 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期 間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險評估 1. 合作方基本情況: 合作方名稱,主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。 2. 合作方式: 1. 合作方式描述 例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、 共同設(shè)立公司等。 2. 選擇合作方式的主要原因 3. 主要合作條件 雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述,包括但不限于: 1. 報批報建手續(xù)辦理 2. 拆遷安置補償 3. 付款內(nèi)容和條件 4. 交地標準 除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 4. 合作風(fēng)險評估: 1. 通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料:如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司; 2. 土地使用年限; 3. 土地權(quán)屬有無瑕疵,抵押或其他的法律糾紛; 4. 土地方的信用; 5. 付款進度及與土地出讓(轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā))土地手續(xù)的配合; 6. 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風(fēng)險的可控性進行評價。如:簽約合 同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不 利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第三部分:市場分析 1. 區(qū)域住宅市場成長狀況 1. 區(qū)域住宅市場簡述 □ 形成時間 □ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 □ 購買人群變化 2. 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年) □ 開工量/竣工量 □ 銷售量/供需比 □ 平均售價 3. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 □ 平均售價 □ 開發(fā)規(guī)模 □ 產(chǎn)品形式 □ 平均消化率 □ 平均容積率 □ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn) 場圖片。 4. 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5. 分析:本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點 6. 結(jié)論: □ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 □ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 □ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 □ 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 3. 區(qū)域市場目標客層研究和市場定位 1. 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市 的趨勢特征上) 2. 本案目標人群特征:區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點 、訴求點。 3. 確定目標客戶 4. 市場定位 4. 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 5. 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分:規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時,按照樓層完全平均及多層、小高層、高層 不同比例分配的假設(shè)情況,進行最基本的建筑排列(不同假設(shè)情況下,對應(yīng)的建設(shè) 周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析,要在本指引第五、六部分體 現(xiàn))。 2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時,我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù) 據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引 第六部分體現(xiàn))。 3. 有強烈個性的地塊(如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設(shè)計 的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路(該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)) 。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供 水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、 供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 6. 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有 關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī) 院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念 1. 設(shè)計概念:表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。 2. 技術(shù)概念:計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念:對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差 異性的考慮。 第五部分:工程及銷售計劃 1. 截至項目施工、取得銷售許可證,報批報建分別需要的工作日。 2. 工程計劃:開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市 場的占有率。(按季列示) 3. 銷售計劃:各期銷售時間、價格、面積,預(yù)計銷售各期的市場占有率,銷售計劃實現(xiàn)的 可行性分析。(按季列示) 第六部分:投資收益分析 1. 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標,如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積 ,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參 照下面表格:(在指標不確定或多個可選擇時,要將不同測算假設(shè)下的成本測算,分別 列示。) |項 目 |投資總額(萬元)|單位成本(元/m2 | | | |) | |土地獲得價款 | | | |開發(fā)前期準備費 | | | |主體建筑工程費 | | | |主體安裝工程費 | | | |社區(qū)管網(wǎng)工程費 | | | |園林環(huán)境費 | | | |配套設(shè)施費 | | | |開發(fā)間接費 | | | |開發(fā)成本合計 | | | |管理費用 | | | |銷售費用 | | ...
可行性方案
房產(chǎn)項目可行性分析報告內(nèi)容 可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容: 項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響,如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等; 2. 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源, 特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政 府重點工程等; 二、內(nèi)部因素 1. 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年),在公司發(fā)展中 的地位(是否核心項目); 2. 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用; 3. 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義; 第一部分:項目概況 1. 土地位置 土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置 。 附圖:項目在該城市的區(qū)位圖,標記出土地區(qū)域位置,與標志性市政設(shè)施、建筑物(如 市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù)/政府的關(guān)系)。 2. 土地現(xiàn)狀 1. 四至范圍; 2. 地勢平坦?fàn)顩r,自然標高,與周邊地勢比較; 3. 地面現(xiàn)狀,包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā) 有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積; 4. 地面現(xiàn)有居民情況,包括具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀 況等,并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響; 5. 地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等, 地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建; 6. 土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因 素分割土地; 7. 地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖:平面地形圖,標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù); 地形地貌圖,主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容; 地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 3. 項目周邊的社區(qū)配套 (一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1. 交通狀況 1. 公交系統(tǒng)情況,包括主要線路、行車區(qū)間等; 2. 土地出行主要依靠的交通方式,是否需要發(fā)展商自己解決; 3. 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng),近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的 工程。 附圖:交通狀況示意圖,包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng); 2. 教育:大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3. 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 4. 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5. 文化、體育、娛樂設(shè)施 6. 公園 7. 銀行 8. 郵局 9. 其他 附圖:生活設(shè)施分布圖,具體位置、距離。 (二)土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 4. 項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的可以不寫) 1. 治安情況 2. 空氣狀況 3. 噪聲情況 4. 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等) 5. 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等) 6. 周邊景觀 7. 風(fēng)水情況 8. 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購物中心/超市的建設(shè)等。 9. 其他 5. 大市政配套(都要說明距土地距離、成本、接入的可能性) 1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與土地的關(guān)系(影響)。 2. 供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3. 污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4. 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本 等。 5. 永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。 6. 燃氣:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 7. 供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 附圖:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴容和增加的情況 。 6. 規(guī)劃控制要點 1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2. 住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3. 綜合容積率、住宅容積率 4. 建筑密度 5. 控高 6. 綠化率 7. 其他 7. 土地價格 土地價格計算的方法,若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、 樓面地價。 8. 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā) 展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 9. 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 第二部分:法律及政策性風(fēng)險分析 一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 1. 土地所有權(quán)歸屬 2. 土地使用權(quán)歸屬 3. 土地的他項權(quán)力(如抵押權(quán)) 4. 土地的用途 5. 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 2. 計劃手續(xù) 1. 項目是否已經(jīng)立項 2. 立項主體是否能夠變更 3. 立項變更條件和時間 4、有關(guān)立項的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 3. 規(guī)劃手續(xù) 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃用地用途 4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引 ) 4. 土地手續(xù) 1. 征地批文 2. 土地使用權(quán)出讓合同 3. 拆遷安置補償 4. 有關(guān)項目地塊的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引) 5. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 1. 取得土地使用權(quán)的程序描述 2. 取得土地使用權(quán)需要的工作日 3. 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4. 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決) 6. 項目用地土地性質(zhì)變更的評估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫) 1. 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 2. 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3. 土地性質(zhì)變更需要的工作日 7. 政策性風(fēng)險評估 政府資源利用的評估: 1. 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度; 2. 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng); 3. 當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度; 4. 地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素; 5. 與政府合作關(guān)系。 政策變更對項目開發(fā)的影響: 1. 城市規(guī)劃限制或更改; 2. 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期 間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險評估 1. 合作方基本情況: 合作方名稱,主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。 2. 合作方式: 1. 合作方式描述 例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、 共同設(shè)立公司等。 2. 選擇合作方式的主要原因 3. 主要合作條件 雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述,包括但不限于: 1. 報批報建手續(xù)辦理 2. 拆遷安置補償 3. 付款內(nèi)容和條件 4. 交地標準 除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 4. 合作風(fēng)險評估: 1. 通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料:如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司; 2. 土地使用年限; 3. 土地權(quán)屬有無瑕疵,抵押或其他的法律糾紛; 4. 土地方的信用; 5. 付款進度及與土地出讓(轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā))土地手續(xù)的配合; 6. 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風(fēng)險的可控性進行評價。如:簽約合 同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不 利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第三部分:市場分析 1. 區(qū)域住宅市場成長狀況 1. 區(qū)域住宅市場簡述 □ 形成時間 □ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 □ 購買人群變化 2. 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年) □ 開工量/竣工量 □ 銷售量/供需比 □ 平均售價 3. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 □ 平均售價 □ 開發(fā)規(guī)模 □ 產(chǎn)品形式 □ 平均消化率 □ 平均容積率 □ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn) 場圖片。 4. 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5. 分析:本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點 6. 結(jié)論: □ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 □ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 □ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 □ 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 3. 區(qū)域市場目標客層研究和市場定位 1. 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市 的趨勢特征上) 2. 本案目標人群特征:區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點 、訴求點。 3. 確定目標客戶 4. 市場定位 4. 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 5. 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分:規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時,按照樓層完全平均及多層、小高層、高層 不同比例分配的假設(shè)情況,進行最基本的建筑排列(不同假設(shè)情況下,對應(yīng)的建設(shè) 周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析,要在本指引第五、六部分體 現(xiàn))。 2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時,我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù) 據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引 第六部分體現(xiàn))。 3. 有強烈個性的地塊(如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設(shè)計 的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路(該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)) 。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供 水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、 供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 6. 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有 關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī) 院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念 1. 設(shè)計概念:表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。 2. 技術(shù)概念:計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念:對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差 異性的考慮。 第五部分:工程及銷售計劃 1. 截至項目施工、取得銷售許可證,報批報建分別需要的工作日。 2. 工程計劃:開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市 場的占有率。(按季列示) 3. 銷售計劃:各期銷售時間、價格、面積,預(yù)計銷售各期的市場占有率,銷售計劃實現(xiàn)的 可行性分析。(按季列示) 第六部分:投資收益分析 1. 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標,如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積 ,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參 照下面表格:(在指標不確定或多個可選擇時,要將不同測算假設(shè)下的成本測算,分別 列示。) |項 目 |投資總額(萬元)|單位成本(元/m2 | | | |) | |土地獲得價款 | | | |開發(fā)前期準備費 | | | |主體建筑工程費 | | | |主體安裝工程費 | | | |社區(qū)管網(wǎng)工程費 | | | |園林環(huán)境費 | | | |配套設(shè)施費 | | | |開發(fā)間接費 | | | |開發(fā)成本合計 | | | |管理費用 | | | |銷售費用 | | ...
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