全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試課程
全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試課程 資產(chǎn)評(píng)估 前 言 關(guān)于考試及復(fù)習(xí) 簡(jiǎn)介教材（見(jiàn)目錄部分） 目 錄 資產(chǎn)評(píng)估總論 資產(chǎn)評(píng)估基本方法 # 資產(chǎn)評(píng)估程序 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 # 房地產(chǎn)評(píng)估 # 資源資產(chǎn)評(píng)估 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 # 長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 # 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 # 資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德 # 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則 資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ) 資產(chǎn)評(píng)估總論 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) # 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的 評(píng)估的假設(shè)和原則 # 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 理解資產(chǎn)的含義 經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制 貨幣計(jì)量 帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 資產(chǎn)的分類(lèi) 存在形態(tài)——有形和無(wú)形 綜合獲利能力——單項(xiàng)和整體 能否獨(dú)立存在——可確指和不可確指 經(jīng)營(yíng)性（又分為有效和無(wú)效）與非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估定義 資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的 ，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn) 價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為 資產(chǎn)評(píng)估的分類(lèi) 工作內(nèi)容——評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢 與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系——完全評(píng)估和限制評(píng)估 對(duì)象及適用原則——單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)： 市場(chǎng)性、公正性、專業(yè)性和咨詢性 資產(chǎn)評(píng)估的功能： 評(píng)價(jià)及評(píng)估功能 管理功能和鑒證的作用 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的 價(jià)值類(lèi)型 市場(chǎng)價(jià)值 非市場(chǎng)價(jià)值 評(píng)估目的 一般目的：評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值 特定目的：與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算 、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組 www.3722.cn 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與原則 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 交易假設(shè)： 最基本的前提假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：資產(chǎn)交換價(jià)值由市場(chǎng)決定 持續(xù)使用假設(shè)：設(shè)定被估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)并還將 繼續(xù)使用 清算假設(shè)：資產(chǎn)價(jià)值受到一定的限制 資產(chǎn)評(píng)估原則 工作原則：獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性原則 技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、 替代原則、估價(jià)日期原則（評(píng)估基準(zhǔn)日） 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的區(qū)別 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別： 1、基本職能不同 2、計(jì)價(jià)方法不同 3、 總體目標(biāo)不同 資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別： 1、目的不同 2、經(jīng)濟(jì)原則不同 3、知識(shí)基礎(chǔ)不同 資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展 1991.11：國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》 1993.12：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正式成立 1995.03：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)加入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn) 則委員會(huì) 1995.05：我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度 1999.10：中國(guó)成為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù) 理事國(guó) 2001.09：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-----無(wú)形資產(chǎn)》頒布 2004.02.25: 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-----基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則----- 基本準(zhǔn)則》頒布 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 市場(chǎng)法 收益法 # 成本法 # 市場(chǎng)法 市場(chǎng)法的涵義 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較和類(lèi)比分析 以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱 基本前提 市場(chǎng)前提：公開(kāi)、公平市場(chǎng) 可比前提：市場(chǎng)上存在可比參照物 可比因素 資產(chǎn)的功能 資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 市場(chǎng)條件 交易條件 市場(chǎng)法中具體評(píng)估方法 直接比較法 1. 現(xiàn)行市價(jià)法 2.市價(jià)折扣法 3.功能價(jià)值類(lèi)比法 4.價(jià)格指數(shù)法 5.成新率價(jià)格調(diào)整法 類(lèi)比調(diào)整法 1.市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 2.成本市價(jià)法 3. 市盈率乘數(shù)法 類(lèi)比調(diào)整法舉例 被評(píng)估小區(qū)：萬(wàn)博苑小區(qū) (2002年) 選擇參照物： A.迦南公寓 B.鵬潤(rùn)家園 C.陶然居 ( 1999年) ( 1997年) ( 2000年) 6000元 7000元 8000元 時(shí)間+500元 +1000元 + 300元 裝修+200元 - 500元 - 900元 =6700元 =7500元 =7400元 萬(wàn)博苑評(píng)估值=(6700+7500+7400)/3=7200元 收益法 收益法的涵義 收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方 法的總稱 基本前提 被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) 基本參數(shù) 收益額：未來(lái)客觀收益，不是歷史實(shí)際收益 折現(xiàn)率： 1. 本質(zhì)上是投資報(bào)酬率 2. 由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成 3. 折現(xiàn)率與本金化率本質(zhì)上相同 收益期限 收益法的主要公式 一、折現(xiàn)系數(shù)= 二、年金折現(xiàn)系數(shù)= 三、基本式：P= （收益為不等額，有限期） 四、收益為等額年金A (一）收益期限有限 P= （二）收益期限無(wú)限 P= 五、收益在若干年后保持不變 （一）收益期限無(wú)限 （二）收益期限有限 六、已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格 （一）收益為不等額 （二）收益為等額 七、收益期限無(wú)限，收益以等差級(jí)數(shù)變化 （一）P= A/r +B/r2 (等差遞增) （二） P= A/r-B/r2 (等差遞減) 八、收益期限無(wú)限，收益以等比級(jí)數(shù)變化 （一）P= A/(r-s) (等比遞增) （二） P= A/(r+s) (等比遞減) 九、收益期限有限，資本化率為零 P =A× n 收益法的公式 折現(xiàn)系數(shù) = （1+r) -n 年金折現(xiàn)系數(shù)=[1-（1+r) -n ] /r 基本式：P = ∑[Rt×(1+ r)-t] （收益年限為n) 收益為等額年金 A P= A/r 也稱年金法 (無(wú)限期） P= A/r ×[1-（1+r) -n ] （有限期） 收益在若干年后保持不變：分段法 P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + A/r×(1+ r) -n (無(wú)限期） P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + A/r×[1-（1+ r)n-N] (1+ r) -n 已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格 P= ∑[Rt×(1+ r)-t] + Pn×(1+ r)-n （收益為不等額） P= A/r ×[1-（1+r) -n ] + Pn×(1+ r)-n （收益為等額） 收益期限無(wú)限，收益以等差級(jí)數(shù)變化 P= A/r +B/r2 (等差遞增) P= A/r-B/r2 (等差遞減) 收益期限無(wú)限，收益以等比級(jí)數(shù)變化 P= A/(r-s) (等比遞增) P= A/(r+s) (等比遞減) 收益期限有限，資本化率為零 P =A× n (有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類(lèi)似房地產(chǎn)的平均水平。其所 在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到3500元/平方米，假定資本 化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？ 解：房地產(chǎn)單價(jià)=300 × 2.4869+3500 × 0.7513=3375.62元 (某資產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為20萬(wàn)元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未 來(lái)每年純收益按1%的比率遞減，資本化率為7%，則該資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（B ）萬(wàn)元。 A 190 B 250 C 286 D 333 成本法 成本法的基本公式 評(píng)估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值 基本前提 資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用 具備可利用的歷史資料 耗費(fèi)必須 重置成本的涵義 重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 復(fù)原重置成本與更新重置成本： 相同點(diǎn)：價(jià)格 不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等 重置成本的計(jì)算方法 1. 重置核算法 逐項(xiàng)計(jì)算取得資產(chǎn)的現(xiàn)行成本并累加 2. 價(jià)格指數(shù)法 重置成本=賬面原值×價(jià)格指數(shù)（定基或環(huán)比） 3. 功能價(jià)值類(lèi)比法 （1）生產(chǎn)能力比例法 被估重置成本/參照物重置成本=被估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量 前提和局限性：資產(chǎn)成本與其生產(chǎn)能力成線形關(guān)系 （2） 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 被估成本/參照物成本=（被估年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）x 4. 統(tǒng)計(jì)分析法 被估資產(chǎn)重置成本=∑歷史成本× K 其中k=抽樣重置成本/抽樣歷史成本 基本前提 資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用 具備可利用的歷史資料 耗費(fèi)必須 重置成本的涵義 重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新 重置成本 復(fù)原重置成本與更新重置成本： 相同點(diǎn)：價(jià)格 不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等 實(shí)體性貶值的涵義 使用及自然力的作用→資產(chǎn)物理性能的損耗或下降→價(jià)值損失 實(shí)體性貶值的計(jì)算方法 1. 觀察法：主觀性很強(qiáng)的方法 實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率） 2. 使用年限法： 實(shí)體貶值=[（重置成本-殘值）/總使用年限] ×實(shí)際已使用年限 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率（>1;=1;
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