松江新城土地開(kāi)發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案
松江新城土地開(kāi)發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案 投資控制部編制 二零零二年二月二十一日 目　　錄 1. 我國(guó)的土地制度 2. 城市土地價(jià)格形成過(guò)程及形成機(jī)制 3. 房地產(chǎn)估價(jià)原理介紹 4. 我單位的土地開(kāi)發(fā)成本分析 5. 地塊價(jià)格估價(jià)方法 6. 課題：成本法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算 7. 委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地塊估價(jià) 1.我國(guó)的土地制度 我國(guó)是一個(gè)人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國(guó)家?！笆终湎А⒑侠砝?土地和切實(shí)保護(hù)耕地”，是我國(guó)的基本國(guó)策，土地的基本國(guó)情決定了我國(guó)必須實(shí)行世界上 最嚴(yán)格的土地管理制度。 我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有， 即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣或者 以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下， 實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)家為公共利益的需 要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田 、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的、其他土地超過(guò)七十公頃的。征用上述規(guī)定以 外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的， 應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用 耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕 地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助 費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量 除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安 置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕 地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土 地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置 補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市 規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 。 　　國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地 分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量 ，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地 、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住 宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利 用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有 償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個(gè)人從經(jīng)濟(jì)上自我約 束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要 充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所不可缺少的 生產(chǎn)資料，在社會(huì)主義初級(jí)階段，也只有把土地作為商品對(duì)待，有償使用，才能更好地 激勵(lì)人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 2.城市土地價(jià)格形成過(guò)程及形成機(jī)制 2.1我國(guó)城市土地價(jià)格形成過(guò)程 我國(guó)城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的，其形成過(guò)程大致可分為三個(gè) 階段： 　　第一階段是從1949至1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國(guó)成立后，國(guó)家沒(méi)收國(guó) 民黨政府、大地主．官僚買(mǎi)辦資本和外國(guó)資本家的土地，并將其分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、政府 部門(mén)、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國(guó)家交納地 租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院 下發(fā)文件，規(guī)定國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納 地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià) 消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國(guó)家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位 實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國(guó)家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成 本，擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。 　　第二階段是從1954至1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到1956年，城市土地通過(guò)沒(méi) 收大地主、官僚資本的土地和對(duì)資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國(guó)有土地，并已 基本上無(wú)償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國(guó)家申請(qǐng)使用土地時(shí)，國(guó)家只能征用農(nóng) 民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無(wú)論是征用農(nóng)民的土 地還是征用城市原使用者的土地，國(guó)家都不能再采取沒(méi)收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ) 償。補(bǔ)償費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定由用地單位交給國(guó)家，再由國(guó)家支付給被征地者。在這一階段 ，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說(shuō)的是無(wú)償?shù)?，但征地費(fèi)不是 城市土地的價(jià)格。所以，確切地說(shuō)，這一階段城市土地是“無(wú)價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看 出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地 單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事 業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì) 用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化 和城市化的進(jìn)程，也說(shuō)明了城市土地價(jià)格在這一階段沒(méi)有存在的必要。 　　第三階段是自1980年以來(lái)，城市土地價(jià)格逐步形成。對(duì)外開(kāi)放政策引來(lái)了外國(guó)企業(yè) ，外國(guó)企業(yè)使用中國(guó)的土地當(dāng)然不能等同于中國(guó)企業(yè)使用中國(guó)土地。中國(guó)城市土地使用 制度改革最初就是從1980年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開(kāi)始的。1980年7月26日 ，國(guó)務(wù)院《關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營(yíng)企業(yè)用地，不論新征地 還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。此后，一些城市加撫順．廣州也開(kāi)始 對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場(chǎng)地（土地）使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說(shuō)，國(guó)家征收 場(chǎng)地（土地）使用費(fèi)，標(biāo)志著我國(guó)城市土地開(kāi)始有了價(jià)格形式（準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形 ）。另一方面，隨著國(guó)有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開(kāi)始有 了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開(kāi)始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開(kāi)始有愿望利用自己多余 的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢(qián)而不是財(cái)政的錢(qián)取得所需的土地， 所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)。這種隱形土地市場(chǎng) 的出現(xiàn)；標(biāo)志著我國(guó)城市土地價(jià)格真正形成，只不過(guò)這種地價(jià)沒(méi)有得到法律的認(rèn)可。19 90年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式全面形成。目前，我國(guó)城市土地 一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有轉(zhuǎn)讓 地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。 2.2我國(guó)城市土地價(jià)格形成機(jī)制 　　2.2.1城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制 　　2.2.1.1出讓地價(jià)的形成機(jī)制 　?。?）協(xié)議地價(jià)形成機(jī)制?？傮w上講，協(xié)議地價(jià)是出讓方和受讓方就特定的城市土地 進(jìn)行“一對(duì)一”的談判而形成的。協(xié)議地價(jià)的高低不是由土地市場(chǎng)供需狀況和土地預(yù)期收 益決定的，而是取決于供需雙方的動(dòng)機(jī)。作為受讓方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 企業(yè)的動(dòng)機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤(rùn)，而作為出讓方的地方政府的動(dòng)機(jī)較復(fù)雜，因 為城市土地對(duì)地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價(jià)主要由地方政府的動(dòng)機(jī)所決定。 當(dāng)招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)成為地方政府主要的供地動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般較低，往往 相當(dāng)于征地拆遷費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)成本之和，有時(shí)甚至低于成本當(dāng)增加地方財(cái)政收入、改 善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般略高。一些地方為了避免與 中央政府分享土地收益，還往往采取“實(shí)物地價(jià)”的形式。 　?。?）招標(biāo)地價(jià)形成機(jī)制。招標(biāo)出讓土地；是政府公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人 投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)者。與協(xié)議出讓相比；招標(biāo)出讓引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使招標(biāo)人有 擇優(yōu)選擇的機(jī)會(huì)，使投標(biāo)人各展所能。但出價(jià)最高者不一定能中標(biāo)，中標(biāo)者往往是出價(jià) 中等、其他條件優(yōu)越的投標(biāo)人?？梢钥闯稣袠?biāo)地價(jià)是一種競(jìng)爭(zhēng)性地價(jià)；但它不完全由土 地預(yù)期收益所決定，社會(huì)公共目標(biāo)或者說(shuō)政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。 　?。?）拍賣地價(jià)形成機(jī)制。土地拍賣，是指在特定的時(shí)間和公開(kāi)的場(chǎng)合，競(jìng)投者按規(guī) 定的方式應(yīng)價(jià)，按“價(jià)高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標(biāo)出讓雖都是競(jìng)爭(zhēng)性出讓 方式，但有很大差異。招標(biāo)出讓中的各投標(biāo)入相互不知道其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件，而且一般 只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)；而拍賣出讓是在各競(jìng)買(mǎi)人之間公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)競(jìng)買(mǎi)入可根據(jù)對(duì)手提 出的報(bào)價(jià)，提出更高的報(bào)價(jià)。因此，拍賣出讓是最富有競(jìng)爭(zhēng)性的，拍賣地價(jià)完全是市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的產(chǎn)物，完全由土地最佳預(yù)期收益所決定。從結(jié)果來(lái)看，在三種出讓地價(jià)中， 拍賣地價(jià)是最高的。 　　需補(bǔ)充說(shuō)明的是，招標(biāo)地價(jià)和拍賣地價(jià)的形成雖具有競(jìng)爭(zhēng)性，但這種競(jìng)爭(zhēng)是一種壟 斷競(jìng)爭(zhēng)，這是因?yàn)椋撼鲎尩貕K的用途、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競(jìng)投者 與政府之間不存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)僅發(fā)生在競(jìng)投者之間。這種壟斷競(jìng)爭(zhēng)方式既有積極的一面 ，又有消極的一面。它有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；可以避免自由競(jìng)爭(zhēng)條件下土地資源配置 的不合理，但要是城市規(guī)劃本身不合理；這種競(jìng)爭(zhēng)又具有“先天性”不足，會(huì)給城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和居民生活造成極大的危害。 　　2.2.1.2地租的形成機(jī)制 　　出租是城市土地一級(jí)市場(chǎng)的另一種交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地 使用權(quán)，按年收取地租。目前，這種交易方式仍處在試點(diǎn)探索階段?，F(xiàn)根據(jù)全國(guó)幾個(gè)試 點(diǎn)縣市的情況，來(lái)說(shuō)明地租形成機(jī)制。地租不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，而星由政府單方面確 定的。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強(qiáng)制性制度變 遷，所以推行速度較快。湖北省襄陽(yáng)縣用了不到一年的時(shí)間，就全面實(shí)行了年租制。截 至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達(dá)4219萬(wàn)元。 增加財(cái)政收入，考慮企業(yè)的承受能力，是政府確定地租標(biāo)準(zhǔn)的兩項(xiàng)主要原則。全面 征收地租，能增加地方財(cái)政收入，但目前相當(dāng)一部分企業(yè)不太景氣，政府為了減少年租 制實(shí)施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以從低制定地租標(biāo)準(zhǔn)。四 川省攀枝花市所制定的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于“標(biāo)準(zhǔn)地租”（標(biāo)定地價(jià)X土地還原利率）的30％ 一50％湖北省襄陽(yáng)縣的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于征地成本的2％－6％河南省許昌市的地租標(biāo)準(zhǔn) 為每平方米3－8元。 2.2.1.3入股股息與股利的形成機(jī)制 　　隨著國(guó)有企業(yè)股份制改造的進(jìn)行，城市土地一級(jí)市場(chǎng)又出現(xiàn)了入股這種交易方式。 土地入股是指國(guó)家將土地資產(chǎn)投入股份公司，由股份公司向國(guó)家支付土地股股息和股利 。國(guó)有股包括國(guó)有土地股，與社會(huì)公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國(guó)有 土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級(jí)市場(chǎng)一種特殊的價(jià)格形式。 　　若不考慮股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國(guó)有土地股社會(huì)公眾股所獲取的收益應(yīng)是一致的，即同股同 利。國(guó)有土地股的收益大小取決于國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股 息勝利分配方案。而國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份與土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著密切的關(guān)系。在 不考慮其它因素的條件下，國(guó)有土地股的收益大小則取決于股份公司組建時(shí)的地價(jià)評(píng)估 。 　　目前，我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估特別是改制企業(yè)地產(chǎn)評(píng)估，基本上被政府有關(guān)部門(mén)的地價(jià) 評(píng)估機(jī)構(gòu)所壟斷，評(píng)估結(jié)果要經(jīng)地方政府土地部門(mén)初審，還要經(jīng)省級(jí)或國(guó)家土地部門(mén)確 認(rèn)。就目前情況來(lái)看，“確認(rèn)”只不過(guò)是一個(gè)名義上的步驟，“初審”才是關(guān)鍵。估價(jià)機(jī)構(gòu) 只要按照地方政府土地部門(mén)和企業(yè)的意圖進(jìn)行“技術(shù)包裝”，估價(jià)結(jié)果通過(guò)“初審這一關(guān)是 沒(méi)有任何問(wèn)題的。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。因此在實(shí)際操作中，改制企 業(yè)往往根據(jù)所獲得的上市“額度”和凈資產(chǎn)數(shù)量，來(lái)確定土地資產(chǎn)的某一價(jià)位，土地估價(jià) 機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行技術(shù)包裝’而確定具體的價(jià)格。由于國(guó)有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且 非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采 取壓低土地價(jià)格的辦法。例如，湖北省某市有兩個(gè)上市公司，一個(gè)是國(guó)有企業(yè)，其資產(chǎn) 量很大，一個(gè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其資產(chǎn)量較小，它們所處城鎮(zhèn)的條件相差無(wú)幾，所在地段的 條件也基本一致，其地價(jià)...
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