有關房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務及納稅申
有關房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務及納稅申報 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng) 濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如 下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。 2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房 等）所發(fā)生的各項費用支出。 3. 配套設施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不 能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋 以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 　　以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用， 包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地 價。 2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察 、測繪、場地平整等費用。 3．基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊 、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。 4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā) 生的各項建筑安裝工程費和設備費。 5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公 共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等 設施支出。 6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的 各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電 費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和 建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企 業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用 ，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費 用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不 十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不 同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間 發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的 潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增 加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此， 現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 自營開發(fā)工程成本的核算(一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用 發(fā)包方式進行。 采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大， 在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成 本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方 ，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設置“工程施工 ”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程 施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎 都有它的獨特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工 方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們 的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也 需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工 具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成 本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是 可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項 工程而應由有關工程共同負擔的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定 的標準，定期分配計入有關工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對 象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的 對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成 本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（ l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把 它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實 際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用 途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應分為下列成本項目： 1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn) 材料的攤銷和租賃費用。 2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂 直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。 3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工 資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材 料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以 及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。 4．其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費， 土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費， 場地清理費等。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管 理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低 值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需 的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程， 叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織 和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接 費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程 成本。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領料單”、“退料單”?！耙杨I來用材料清 單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使 用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當 月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂 、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數(shù)又多，很難在領用時逐一 加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大 準材料進行點數(shù)后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量 　　差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量 　　差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 　　某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率） 　　某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃 單價 施工隊組在施工過程中領用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用 時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實 際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工 程成本。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務單”中工資總額匯總 計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本 。 “工程任務單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知， 也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員 會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務單 中工程完工后，施工員應根據(jù)工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量檢查 員進行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應查明原因并 經(jīng)領導批準后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結(jié)算。如某些工程 尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計 劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金于當 月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用 的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以 月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總 額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應分配 的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。因為 使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。 機械使用費的內(nèi)容，一般包括： 1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。 2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。 5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、 開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸 、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成 本負擔。 7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用 。施工機械的輔助設施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工 期限分次從“待攤費用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費 。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成 本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成 本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工 間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。 機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬...
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