政府投資項目“代建制”的具體操作
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政府投資項目“代建制”的具體操作
政府投資項目“代建制”的具體操作 所謂代建制,是將有條件的財政性資金投資項目交給專業(yè)項目管理公司建設(shè),實行交鑰 匙工程。長期以來,財政性資金投資項目都是由政府一手包攬,政企不分,這種狀況必 須及時改變。對政府投資的非經(jīng)營性城市基礎(chǔ)設(shè)施及社會公益性項日,在建設(shè)過程中要 按照市場經(jīng)濟(jì)的運行機(jī)制,通過項目法人招標(biāo)的形式選擇有實力的企業(yè)組織實施,政府 職能重點放在項目決策、資金運籌和監(jiān)督管理方面。 (一)項目管理公司的基本職能 初步設(shè)想如下:選擇若干新上的財政性資金投資項目進(jìn)行試點,通過項目法人招標(biāo)的形 式確定對應(yīng)的項目管理公司(一般是一個項目由一家公司負(fù)責(zé)),由其負(fù)責(zé)項目的全過程 管理,建成后對政府實行交鑰匙工程。政府也可以委托項目管理公司負(fù)責(zé)項目建成后的 物業(yè)管理及資產(chǎn)保值增值。這些項目應(yīng)符合以下條什,專業(yè)技術(shù)性比較簡單,主要是一 些文化、教育,衛(wèi)生和社會團(tuán)體項目;項目使用單位缺乏足夠的基建力量和管理經(jīng)驗, 總投資在3000萬元以上(政府財政全額投資或部分投資),建設(shè)規(guī)模在10000平方米以上。 項目管理公司的定位是資產(chǎn)經(jīng)營管理公司,并不一定參加項目的工程建設(shè),人員要精干 ,做到高效運作。因此,在這個意義上看,項目管理公司是受政府委托代理甲方的權(quán)利 義務(wù),其工作職能主要包括:組織有關(guān)單位編制并報批項目建議書、可行性研究報告、 初步設(shè)計和建筑施工圖;負(fù)責(zé)項目開工前的征地拆遷、三通一平、繳納稅費及辦理有關(guān) 報建手續(xù):組織建設(shè)工程招投標(biāo)和施工監(jiān)理工作,選擇施工單位和監(jiān)理單位;編制項目 的年度投資計劃利財務(wù)用款計劃,報政府主管部門審批;組織編制項目概算、預(yù)算和決 算文什;項目完工后將建成的固定資產(chǎn)移交給政府。 項目管理公司的利潤來自兩部分,一是建設(shè)單位管理費,二是實行投資包干責(zé)任制的節(jié) 余資金分成部分。具體操作如下: 建設(shè)單位管理費指項目管理公司為進(jìn)行財政性資金投資項目籌建、建設(shè)、驗收等工作所 發(fā)生的管理費用,建議按項目總投資x2.5%或單項工程費用x3%的標(biāo)準(zhǔn)計算。項目總投 資應(yīng)以發(fā)改委或建設(shè)部審定的投資概算為基礎(chǔ),最終以財政局委托財政投資評審中心審 定的項目決算為準(zhǔn)。建設(shè)單價管理費應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度以及財政性資金劃撥進(jìn)度,每 年劃撥給項目管理公司相應(yīng)的資金額度,最終結(jié)算時多退少補(bǔ)。 根據(jù)財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理若干規(guī)定》(財基字[1998]4號)非經(jīng)營性項目實行投資包干 責(zé)任制的,其包干節(jié)余按投資來源比例分別用于歸還貸款和進(jìn)行分配。其中,國家財政 性投資形成的包干節(jié)余,30%上交同級財政部門,20%上交主管部門用于基本建設(shè)投資 管理方面的支出,50%作為項目管理公司的分成收入。 (二) “代建制”下的項目管理模式 1.業(yè)主管理模式 業(yè)主管理模式是傳統(tǒng)的基本建設(shè)項目建設(shè)管理模式,即由業(yè)主(項目管理公司)自行選擇 工程的設(shè)計、材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)、施工、安裝調(diào)試、監(jiān)理等單位并分別與之簽署合同 ,負(fù)責(zé)對整個項目的建設(shè)過程進(jìn)行管理。在業(yè)主管理模式下,業(yè)主通過對各類合同的管 理來最終達(dá)到項目管理的目的。 在業(yè)主管理模式下,由于各個合同分別簽訂,所有合同均由業(yè)主(或其受托人)負(fù)責(zé)管理 ,就產(chǎn)生了各個合同之間接口的問題。從風(fēng)險管理角度而言,由于各個合同主體均對業(yè) 主負(fù)責(zé),就會產(chǎn)生一定的合同接口風(fēng)險。因此,在業(yè)主管理模式下要求各個項目合同主 體相互緊密配合才能保證整個項目得以順利完成。因此在起草、簽訂合同時需要特別注 意使各個與項目建設(shè)有關(guān)的合同之間能夠做到相互銜接,緊密配合。但是項目建設(shè)過程 中還是會產(chǎn)生一些無法預(yù)知的問題,通過合同完全劃分各個合同主體的責(zé)任或風(fēng)險界線 并不現(xiàn)實,大量不同的合同及合同主體的存在,不可避免地造成責(zé)任相互交叉或落空, 由此產(chǎn)生的風(fēng)險及責(zé)任則只能由業(yè)主承擔(dān)??偟膩碚f,在業(yè)主管理模式下,業(yè)主必將承 擔(dān)一些無法轉(zhuǎn)嫁或難以轉(zhuǎn)嫁的項目建設(shè)風(fēng)險,容易造成投資難以控制、工期難以確定、 質(zhì)量難以保證的缺陷。 2.EPC模式 為減少業(yè)主管理模式下業(yè)主所承擔(dān)的風(fēng)防,在基礎(chǔ)設(shè)施項目及社會公益性建設(shè)過程中產(chǎn) 生了工程總承包(EPC)模式的項目建設(shè)管理模式。EPC模式是指業(yè)主將包括項目設(shè)計(包括 概念設(shè)計)、設(shè)備采購、土建施工、設(shè)備安裝、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)直至整個項目建成投 產(chǎn)的全過程均交由獨立的建設(shè)承包商負(fù)責(zé)的一種模式,承包商將在“固定工期、固定價格 及保證性能質(zhì)量”的基礎(chǔ)上完成項目建設(shè)工作。 EPC模式一般具有如下特點: 由于交鑰匙承包模式下的承包商兼具業(yè)主管理模式下項目管理公司的一部分職能及施工 單位的職能,并對業(yè)主承擔(dān)全面的管理責(zé)任,因此,它必須對整個建設(shè)過程進(jìn)行充分有 效的協(xié)調(diào)。一般地,交鑰匙承包模式下的承包商對項目所涉行業(yè)的技術(shù)有較充分的掌握 和理解,并具有很強(qiáng)的項目施工管理能力。而業(yè)主將通過合同管理對承包商進(jìn)行監(jiān)督和 管理。 交鑰匙承包模式就其字面含義,即為在項目完工并可投入運行時方才移交給業(yè)主,承包 商提供的服務(wù)應(yīng)包括自項目開工起至項目完工投產(chǎn)止L的全過程服務(wù)。在此情況下,業(yè)主 對工程建設(shè)的參與應(yīng)當(dāng)僅限于合同管理及對施工質(zhì)量的監(jiān)督管理。承包商對工程建設(shè)過 程享有較充分的自主權(quán),業(yè)主除按合同規(guī)定外不得進(jìn)行任何干預(yù)。 交鑰匙承包模式是一項固定工期的建設(shè)模式,承包商對項目的整體交付時間承擔(dān)責(zé)任, 除非合同另有規(guī)定,否則業(yè)主不得要求承包商提前推遲工朗。因此,業(yè)主對工程項目的 投產(chǎn)基本上有一個比較準(zhǔn)確的評估,從而使整個項目的建設(shè)工期更有保證。 交鑰匙承包模式也是一種固定價格的建設(shè)模式,合同價格在整個合同期內(nèi)一般是固定不 變的,除非出現(xiàn)合同中規(guī)定的范圍變更或不可抗力等有限的原因外,否則合同價格不得 予以調(diào)整。因此,業(yè)主對工程造價有一個比較客觀的了解,使工程投資控制能得到有效 保證。在交鑰匙承包模式下,業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任主要包括征地、項目報批、繳納稅費、籌 措資金并按合同進(jìn)行支付。由于承包商獨立承擔(dān)了全過程的建設(shè)任務(wù),從而使業(yè)主有更 多的精力與時間放在與政府主管部門、項目使用單位以及其他合同方的協(xié)調(diào)溝通,大大 提高了工作效率。 (三) 《項目代建協(xié)議》基本框架 《項目代建協(xié)議》是最重要的商務(wù)合同,它規(guī)定了項目管理公司和政府部門在財政性投資 項目建設(shè)過程中的權(quán)利與責(zé)任?!俄椖看▍f(xié)議》確定了各方在協(xié)議中分擔(dān)風(fēng)險的方式和 范圍以及一旦在項目壽命期內(nèi)發(fā)生意外事件,政府應(yīng)提供的支持和各方應(yīng)采取的行動。 《項目代建協(xié)議》應(yīng)以時間順序來規(guī)定合同各方的權(quán)利和責(zé)任,也就是說,從土地獲得、 設(shè)計、建設(shè)到最后移交。對項目的好處是可以將《項目代建協(xié)議》作為一件工具和合同執(zhí) 行工作的流程圖,用以指導(dǎo)工作執(zhí)行情況。以下是《項目代建協(xié)議》的基本框架: 1.土地獲得和使用 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定,政府應(yīng)按時間向項目管理公司移交建設(shè)用地使用權(quán);建設(shè)用 地所處的狀態(tài)應(yīng)該是沒有任何種類和性質(zhì)的留置、抵押、抵押權(quán)益、環(huán)境污染。項目管 理公司得到的劃撥土地使用權(quán),在征得政府批準(zhǔn)前,只能用于項目建設(shè),不能挪作它用 。 2.設(shè)計 《項目代建協(xié)議》將規(guī)定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計規(guī)范以及適用法律;項目設(shè)計程序,如審查、批 準(zhǔn)及設(shè)計改變的程序;設(shè)計的責(zé)任等。 對于政府部門在招標(biāo)文件規(guī)定的初步設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,包括建設(shè)規(guī)模、使用功能等 ,項目管理公司在投標(biāo)文件中應(yīng)該進(jìn)行審核,任何錯誤和遺漏所造成的后果將由項目管 理公司承擔(dān)。對工程設(shè)計,政府可保留審查和批準(zhǔn)的權(quán)利。 在建設(shè)期的任何時候,為了加快建設(shè)進(jìn)度、降低建設(shè)成本或提高施工質(zhì)量,需要對初步 設(shè)計進(jìn)行改動的,由項目管理公司書面向政府主管部門提出,經(jīng)政府審查認(rèn)為改動確有 必要,政府應(yīng)該批準(zhǔn)改動。但未經(jīng)政府批準(zhǔn),項目管理公司不能自行改動初步設(shè)計。 3.建設(shè) 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定,項目管理公司負(fù)責(zé)建設(shè)工程的所有活動,并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險 。需要特別強(qiáng)調(diào)的條款是:(1)質(zhì)量保證和質(zhì)量控制;(2)政府監(jiān)督和檢查的權(quán)利;(3)項 目計劃和進(jìn)度日期;(4)重大問題和工程進(jìn)度改變報告制度;(5)項目管理公司對建設(shè)承 包商和建設(shè)監(jiān)理人的責(zé)任;(6)交付圖紙和技術(shù)細(xì)節(jié)以及完工后的清理。 在控制質(zhì)量方面,政府應(yīng)要求項目管理公司在整個建設(shè)工程期間,向政府持續(xù)提供完整 的有關(guān)已完成或正在進(jìn)行的建設(shè)工程每一部分的質(zhì)量控制結(jié)果文件。在不影響正常施工 的情況下,政府有權(quán)檢查項目管理公司或建設(shè)承包商的質(zhì)量控制過程和方法。政府代表 可以對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查,若發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程或所用材料有任何實質(zhì)性缺陷,應(yīng)立即要求 項目管理公司拆除不合格的建設(shè)工程,重建合乎技術(shù)規(guī)范要求的工程,或更換有缺陷的 材料。如果政府發(fā)現(xiàn)了施工質(zhì)量問題,建設(shè)承包商應(yīng)改正缺陷。 4.完工驗收 《項目代建協(xié)議》將規(guī)定進(jìn)行工程驗收的程序、方法和標(biāo)準(zhǔn),以確認(rèn)工程建設(shè)是否滿足設(shè) 計和建設(shè)要求。 政府在收到項目管理公司的驗收請求后,應(yīng)確認(rèn)工程是否已達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。如果己達(dá)標(biāo) 準(zhǔn),政府將負(fù)責(zé)驗收并向項目管理公司頒發(fā)完工證書。如果不符合標(biāo)準(zhǔn),項目管理公司 應(yīng)該采取措施使工程達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。對于無法達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的項目,政府應(yīng)對項目管理 公司進(jìn)行懲罰,或者罰款,或者拒收項目。 5.建設(shè)單位管理費及包干節(jié)余獎勵 在《項目代建協(xié)議》中,政府應(yīng)對項目管理公司的收入做出保證,對建設(shè)單位管理費及包 干節(jié)余獎勵作出詳細(xì)規(guī)定。 6.移交 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定移交的范圍、程序及標(biāo)準(zhǔn)。移交的范圍除了項目設(shè)施以外,還 應(yīng)包括設(shè)計圖紙、電腦軟件以及其他為項目今后運營所必需的一切文什、資料軟件等。 7.建設(shè)期內(nèi)的合同責(zé)任 政府通常的責(zé)任包括授權(quán)條款,對項目管理公司盡量提供稅費方面的優(yōu)惠;協(xié)助項目及 有關(guān)事項獲得批準(zhǔn);當(dāng)發(fā)生實質(zhì)性法規(guī)變化時為項目管理公司做出補(bǔ)償?shù)鹊取?項目管理公司通常的責(zé)任包括:遵守政府部門制定的各項法規(guī),符合安全和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn); 在項目建設(shè)過程中,使用本地有競爭力的服務(wù)和產(chǎn)品等。
政府投資項目“代建制”的具體操作
政府投資項目“代建制”的具體操作 所謂代建制,是將有條件的財政性資金投資項目交給專業(yè)項目管理公司建設(shè),實行交鑰 匙工程。長期以來,財政性資金投資項目都是由政府一手包攬,政企不分,這種狀況必 須及時改變。對政府投資的非經(jīng)營性城市基礎(chǔ)設(shè)施及社會公益性項日,在建設(shè)過程中要 按照市場經(jīng)濟(jì)的運行機(jī)制,通過項目法人招標(biāo)的形式選擇有實力的企業(yè)組織實施,政府 職能重點放在項目決策、資金運籌和監(jiān)督管理方面。 (一)項目管理公司的基本職能 初步設(shè)想如下:選擇若干新上的財政性資金投資項目進(jìn)行試點,通過項目法人招標(biāo)的形 式確定對應(yīng)的項目管理公司(一般是一個項目由一家公司負(fù)責(zé)),由其負(fù)責(zé)項目的全過程 管理,建成后對政府實行交鑰匙工程。政府也可以委托項目管理公司負(fù)責(zé)項目建成后的 物業(yè)管理及資產(chǎn)保值增值。這些項目應(yīng)符合以下條什,專業(yè)技術(shù)性比較簡單,主要是一 些文化、教育,衛(wèi)生和社會團(tuán)體項目;項目使用單位缺乏足夠的基建力量和管理經(jīng)驗, 總投資在3000萬元以上(政府財政全額投資或部分投資),建設(shè)規(guī)模在10000平方米以上。 項目管理公司的定位是資產(chǎn)經(jīng)營管理公司,并不一定參加項目的工程建設(shè),人員要精干 ,做到高效運作。因此,在這個意義上看,項目管理公司是受政府委托代理甲方的權(quán)利 義務(wù),其工作職能主要包括:組織有關(guān)單位編制并報批項目建議書、可行性研究報告、 初步設(shè)計和建筑施工圖;負(fù)責(zé)項目開工前的征地拆遷、三通一平、繳納稅費及辦理有關(guān) 報建手續(xù):組織建設(shè)工程招投標(biāo)和施工監(jiān)理工作,選擇施工單位和監(jiān)理單位;編制項目 的年度投資計劃利財務(wù)用款計劃,報政府主管部門審批;組織編制項目概算、預(yù)算和決 算文什;項目完工后將建成的固定資產(chǎn)移交給政府。 項目管理公司的利潤來自兩部分,一是建設(shè)單位管理費,二是實行投資包干責(zé)任制的節(jié) 余資金分成部分。具體操作如下: 建設(shè)單位管理費指項目管理公司為進(jìn)行財政性資金投資項目籌建、建設(shè)、驗收等工作所 發(fā)生的管理費用,建議按項目總投資x2.5%或單項工程費用x3%的標(biāo)準(zhǔn)計算。項目總投 資應(yīng)以發(fā)改委或建設(shè)部審定的投資概算為基礎(chǔ),最終以財政局委托財政投資評審中心審 定的項目決算為準(zhǔn)。建設(shè)單價管理費應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度以及財政性資金劃撥進(jìn)度,每 年劃撥給項目管理公司相應(yīng)的資金額度,最終結(jié)算時多退少補(bǔ)。 根據(jù)財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理若干規(guī)定》(財基字[1998]4號)非經(jīng)營性項目實行投資包干 責(zé)任制的,其包干節(jié)余按投資來源比例分別用于歸還貸款和進(jìn)行分配。其中,國家財政 性投資形成的包干節(jié)余,30%上交同級財政部門,20%上交主管部門用于基本建設(shè)投資 管理方面的支出,50%作為項目管理公司的分成收入。 (二) “代建制”下的項目管理模式 1.業(yè)主管理模式 業(yè)主管理模式是傳統(tǒng)的基本建設(shè)項目建設(shè)管理模式,即由業(yè)主(項目管理公司)自行選擇 工程的設(shè)計、材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)、施工、安裝調(diào)試、監(jiān)理等單位并分別與之簽署合同 ,負(fù)責(zé)對整個項目的建設(shè)過程進(jìn)行管理。在業(yè)主管理模式下,業(yè)主通過對各類合同的管 理來最終達(dá)到項目管理的目的。 在業(yè)主管理模式下,由于各個合同分別簽訂,所有合同均由業(yè)主(或其受托人)負(fù)責(zé)管理 ,就產(chǎn)生了各個合同之間接口的問題。從風(fēng)險管理角度而言,由于各個合同主體均對業(yè) 主負(fù)責(zé),就會產(chǎn)生一定的合同接口風(fēng)險。因此,在業(yè)主管理模式下要求各個項目合同主 體相互緊密配合才能保證整個項目得以順利完成。因此在起草、簽訂合同時需要特別注 意使各個與項目建設(shè)有關(guān)的合同之間能夠做到相互銜接,緊密配合。但是項目建設(shè)過程 中還是會產(chǎn)生一些無法預(yù)知的問題,通過合同完全劃分各個合同主體的責(zé)任或風(fēng)險界線 并不現(xiàn)實,大量不同的合同及合同主體的存在,不可避免地造成責(zé)任相互交叉或落空, 由此產(chǎn)生的風(fēng)險及責(zé)任則只能由業(yè)主承擔(dān)??偟膩碚f,在業(yè)主管理模式下,業(yè)主必將承 擔(dān)一些無法轉(zhuǎn)嫁或難以轉(zhuǎn)嫁的項目建設(shè)風(fēng)險,容易造成投資難以控制、工期難以確定、 質(zhì)量難以保證的缺陷。 2.EPC模式 為減少業(yè)主管理模式下業(yè)主所承擔(dān)的風(fēng)防,在基礎(chǔ)設(shè)施項目及社會公益性建設(shè)過程中產(chǎn) 生了工程總承包(EPC)模式的項目建設(shè)管理模式。EPC模式是指業(yè)主將包括項目設(shè)計(包括 概念設(shè)計)、設(shè)備采購、土建施工、設(shè)備安裝、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)直至整個項目建成投 產(chǎn)的全過程均交由獨立的建設(shè)承包商負(fù)責(zé)的一種模式,承包商將在“固定工期、固定價格 及保證性能質(zhì)量”的基礎(chǔ)上完成項目建設(shè)工作。 EPC模式一般具有如下特點: 由于交鑰匙承包模式下的承包商兼具業(yè)主管理模式下項目管理公司的一部分職能及施工 單位的職能,并對業(yè)主承擔(dān)全面的管理責(zé)任,因此,它必須對整個建設(shè)過程進(jìn)行充分有 效的協(xié)調(diào)。一般地,交鑰匙承包模式下的承包商對項目所涉行業(yè)的技術(shù)有較充分的掌握 和理解,并具有很強(qiáng)的項目施工管理能力。而業(yè)主將通過合同管理對承包商進(jìn)行監(jiān)督和 管理。 交鑰匙承包模式就其字面含義,即為在項目完工并可投入運行時方才移交給業(yè)主,承包 商提供的服務(wù)應(yīng)包括自項目開工起至項目完工投產(chǎn)止L的全過程服務(wù)。在此情況下,業(yè)主 對工程建設(shè)的參與應(yīng)當(dāng)僅限于合同管理及對施工質(zhì)量的監(jiān)督管理。承包商對工程建設(shè)過 程享有較充分的自主權(quán),業(yè)主除按合同規(guī)定外不得進(jìn)行任何干預(yù)。 交鑰匙承包模式是一項固定工期的建設(shè)模式,承包商對項目的整體交付時間承擔(dān)責(zé)任, 除非合同另有規(guī)定,否則業(yè)主不得要求承包商提前推遲工朗。因此,業(yè)主對工程項目的 投產(chǎn)基本上有一個比較準(zhǔn)確的評估,從而使整個項目的建設(shè)工期更有保證。 交鑰匙承包模式也是一種固定價格的建設(shè)模式,合同價格在整個合同期內(nèi)一般是固定不 變的,除非出現(xiàn)合同中規(guī)定的范圍變更或不可抗力等有限的原因外,否則合同價格不得 予以調(diào)整。因此,業(yè)主對工程造價有一個比較客觀的了解,使工程投資控制能得到有效 保證。在交鑰匙承包模式下,業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任主要包括征地、項目報批、繳納稅費、籌 措資金并按合同進(jìn)行支付。由于承包商獨立承擔(dān)了全過程的建設(shè)任務(wù),從而使業(yè)主有更 多的精力與時間放在與政府主管部門、項目使用單位以及其他合同方的協(xié)調(diào)溝通,大大 提高了工作效率。 (三) 《項目代建協(xié)議》基本框架 《項目代建協(xié)議》是最重要的商務(wù)合同,它規(guī)定了項目管理公司和政府部門在財政性投資 項目建設(shè)過程中的權(quán)利與責(zé)任?!俄椖看▍f(xié)議》確定了各方在協(xié)議中分擔(dān)風(fēng)險的方式和 范圍以及一旦在項目壽命期內(nèi)發(fā)生意外事件,政府應(yīng)提供的支持和各方應(yīng)采取的行動。 《項目代建協(xié)議》應(yīng)以時間順序來規(guī)定合同各方的權(quán)利和責(zé)任,也就是說,從土地獲得、 設(shè)計、建設(shè)到最后移交。對項目的好處是可以將《項目代建協(xié)議》作為一件工具和合同執(zhí) 行工作的流程圖,用以指導(dǎo)工作執(zhí)行情況。以下是《項目代建協(xié)議》的基本框架: 1.土地獲得和使用 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定,政府應(yīng)按時間向項目管理公司移交建設(shè)用地使用權(quán);建設(shè)用 地所處的狀態(tài)應(yīng)該是沒有任何種類和性質(zhì)的留置、抵押、抵押權(quán)益、環(huán)境污染。項目管 理公司得到的劃撥土地使用權(quán),在征得政府批準(zhǔn)前,只能用于項目建設(shè),不能挪作它用 。 2.設(shè)計 《項目代建協(xié)議》將規(guī)定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計規(guī)范以及適用法律;項目設(shè)計程序,如審查、批 準(zhǔn)及設(shè)計改變的程序;設(shè)計的責(zé)任等。 對于政府部門在招標(biāo)文件規(guī)定的初步設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,包括建設(shè)規(guī)模、使用功能等 ,項目管理公司在投標(biāo)文件中應(yīng)該進(jìn)行審核,任何錯誤和遺漏所造成的后果將由項目管 理公司承擔(dān)。對工程設(shè)計,政府可保留審查和批準(zhǔn)的權(quán)利。 在建設(shè)期的任何時候,為了加快建設(shè)進(jìn)度、降低建設(shè)成本或提高施工質(zhì)量,需要對初步 設(shè)計進(jìn)行改動的,由項目管理公司書面向政府主管部門提出,經(jīng)政府審查認(rèn)為改動確有 必要,政府應(yīng)該批準(zhǔn)改動。但未經(jīng)政府批準(zhǔn),項目管理公司不能自行改動初步設(shè)計。 3.建設(shè) 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定,項目管理公司負(fù)責(zé)建設(shè)工程的所有活動,并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險 。需要特別強(qiáng)調(diào)的條款是:(1)質(zhì)量保證和質(zhì)量控制;(2)政府監(jiān)督和檢查的權(quán)利;(3)項 目計劃和進(jìn)度日期;(4)重大問題和工程進(jìn)度改變報告制度;(5)項目管理公司對建設(shè)承 包商和建設(shè)監(jiān)理人的責(zé)任;(6)交付圖紙和技術(shù)細(xì)節(jié)以及完工后的清理。 在控制質(zhì)量方面,政府應(yīng)要求項目管理公司在整個建設(shè)工程期間,向政府持續(xù)提供完整 的有關(guān)已完成或正在進(jìn)行的建設(shè)工程每一部分的質(zhì)量控制結(jié)果文件。在不影響正常施工 的情況下,政府有權(quán)檢查項目管理公司或建設(shè)承包商的質(zhì)量控制過程和方法。政府代表 可以對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查,若發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程或所用材料有任何實質(zhì)性缺陷,應(yīng)立即要求 項目管理公司拆除不合格的建設(shè)工程,重建合乎技術(shù)規(guī)范要求的工程,或更換有缺陷的 材料。如果政府發(fā)現(xiàn)了施工質(zhì)量問題,建設(shè)承包商應(yīng)改正缺陷。 4.完工驗收 《項目代建協(xié)議》將規(guī)定進(jìn)行工程驗收的程序、方法和標(biāo)準(zhǔn),以確認(rèn)工程建設(shè)是否滿足設(shè) 計和建設(shè)要求。 政府在收到項目管理公司的驗收請求后,應(yīng)確認(rèn)工程是否已達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。如果己達(dá)標(biāo) 準(zhǔn),政府將負(fù)責(zé)驗收并向項目管理公司頒發(fā)完工證書。如果不符合標(biāo)準(zhǔn),項目管理公司 應(yīng)該采取措施使工程達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。對于無法達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的項目,政府應(yīng)對項目管理 公司進(jìn)行懲罰,或者罰款,或者拒收項目。 5.建設(shè)單位管理費及包干節(jié)余獎勵 在《項目代建協(xié)議》中,政府應(yīng)對項目管理公司的收入做出保證,對建設(shè)單位管理費及包 干節(jié)余獎勵作出詳細(xì)規(guī)定。 6.移交 《項目代建協(xié)議》中將規(guī)定移交的范圍、程序及標(biāo)準(zhǔn)。移交的范圍除了項目設(shè)施以外,還 應(yīng)包括設(shè)計圖紙、電腦軟件以及其他為項目今后運營所必需的一切文什、資料軟件等。 7.建設(shè)期內(nèi)的合同責(zé)任 政府通常的責(zé)任包括授權(quán)條款,對項目管理公司盡量提供稅費方面的優(yōu)惠;協(xié)助項目及 有關(guān)事項獲得批準(zhǔn);當(dāng)發(fā)生實質(zhì)性法規(guī)變化時為項目管理公司做出補(bǔ)償?shù)鹊取?項目管理公司通常的責(zé)任包括:遵守政府部門制定的各項法規(guī),符合安全和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn); 在項目建設(shè)過程中,使用本地有競爭力的服務(wù)和產(chǎn)品等。
政府投資項目“代建制”的具體操作
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