第十八章 抵押貸款衍生證券
第十八章 抵押貸款衍生證券 【學習目標】 本章主要介紹了抵押貸款和基于抵押貸款衍生而成的抵押貸款轉手證券、CMO和STRIPs等 抵押貸款衍生產(chǎn)品。學習完本章，讀者應能掌握抵押貸款現(xiàn)金流計算、抵押貸款轉手證 券提前償付率、抵押貸款轉手證券的基本定價方法、CMO和STRIPs等抵押貸款衍生產(chǎn)品的 現(xiàn)金流分析，了解抵押貸款和抵押貸款衍生產(chǎn)品的基本運作流程。 第一節(jié) 抵押貸款 和其他衍生金融工具一樣，在討論抵押貸款衍生證券之前，我們首先需要對其標的資產(chǎn) 有一定的了解。嚴格地說，抵押貸款衍生證券的標的資產(chǎn)是指金融機構發(fā)行的抵押貸款 ，而基于抵押貸款產(chǎn)生的抵押貸款轉手證券、抵押擔保債券、本息分離抵押支持證券等 都屬于抵押貸款衍生證券。 從世界范圍來看，美國的抵押貸款衍生證券發(fā)展非常迅速，具有重要的影響，因而本 章將主要以美國抵押貸款衍生證券市場為例，介紹抵押貸款和抵押貸款衍生證券。 一、抵押貸款的基本含義 抵押貸款（Mortgage）是指以指定的不動產(chǎn)[1]作為抵押所取得的貸款。在抵押貸款 下，借款者必須預先確定貸款償還計劃，并提交一定的不動產(chǎn)作為抵押，如果借款者違 約，貸款者（一般是銀行等金融機構）就有權取消抵押物的贖回權，通過處置抵押物而 收回債權。同時，在抵押貸款中，借款者往往有權利提前償付貸款而無需繳納相應的罰 金。 傳統(tǒng)的抵押貸款主要是根據(jù)借款者的信用及其所提供的抵押物來發(fā)放貸款。但很多時 候還需要其他的一些附加措施保護貸款者的利益。其中最重要的措施之一就是在貸款金 額對抵押物價值比例（the Loan-to-value Ratio, LTV）過高的時候，要求借款者購買抵押保險，以確保借款者充分履行義務。在美國，抵 押保險可以從三家美國政府支持的抵押保險機構獲得：它們分別是聯(lián)邦住宅管理局（Fe deral Housing Administration，F(xiàn)HA）、退伍軍人管理局（Veteran Administration，VA）和聯(lián)邦農(nóng)場保險管理局（Federal Farmers Administration，F(xiàn)MHA），也可以從私人抵押保險公司獲得。在大多數(shù)情況下，抵押保 險金和財產(chǎn)稅要和抵押貸款的償還金額一起繳納給貸款者，前兩者放在一個單獨的第三 方帳戶中，直到提交給抵押保險機構和稅務部門。同時，在發(fā)放抵押貸款的時候，貸款 者往往還會要求借款者購買相應的財產(chǎn)保險，以防止抵押物出現(xiàn)問題，降低抵押物價值 。 可以用作抵押貸款抵押物的不動產(chǎn)分為兩大類：住宅資產(chǎn)和非住宅資產(chǎn)。前者包括住 宅、公寓、合作住宅以及公寓樓；住宅資產(chǎn)也可以分為單一家庭結構（Single-family Mortgage，供一到四戶家庭居住的住宅資產(chǎn)）和多家庭結構（Multiple-family Mortgage，供四戶以上家庭居住的住宅資產(chǎn)）。非住宅資產(chǎn)則包括商業(yè)性不動產(chǎn)和農(nóng)業(yè) 不動產(chǎn)。本章中討論的主要對象是住宅資產(chǎn)抵押貸款。 二、抵押貸款的主要種類 抵押貸款的主要要素包括以下幾個方面：一是合同利率，由于具有比國債更高的風險， 因此抵押貸款利率要高于其他條件都相同的國債利率，同時，根據(jù)利率是否固定，抵押 貸款可以進一步分為不同的種類；二是到期期限，美國市場上的大多數(shù)抵押貸款都是20 到30年的，也有15年到期的抵押貸款；三是償付支付頻率，一般來說是月付，進一步來 看，根據(jù)每月支付是否等額，抵押貸款也具有不同的分類。對于借款者來說，他們可以 根據(jù)自己的具體情況，在抵押貸款市場上選擇具有相應利率和支付特征的抵押貸款進行 申請。 1. 固定利率抵押貸款（the Fixed Rate Mortgage，F(xiàn)RM） 固定利率抵押貸款實際上應該被稱為等額償付固定利率抵押貸款（the Level- payment Fixed-rate Mortgage），是最常見的抵押貸款類型，其特征就是固定利率，每月支付等額償付，到 期末時貸款完全還清。 更具體地說，等額償付固定利率抵押貸款的借款者每月支付一次，每月支付金額相同 ，具體包括兩個部分： 1. 本月應支付的利息：等于本月仍未償還的本金余額與[pic]的固定年利率（即月利率）的 乘積； 2. 部分未償還本金余額。 很顯然，由于本月支付額中的利息部分會隨著本金余額的減少而減少，因此月付中的 第二部分即本金部分的支付會隨之不斷增加，以保證每月支付金額相同。 用公式表示等額償付固定利率抵押貸款如下： [pic] （18.1） 其中[pic]表示期初的抵押貸款金額，[pic]是貸款年限，[pic]表示每月償還的固定 金額，[pic]則為抵押貸款的合同（年）利率。顯然，式（18.1）意味著期初的抵押貸款 金額為每月現(xiàn)金流的現(xiàn)值，這和債券定價公式是相同的，因為貸款和債券在性質(zhì)上是完 全一樣的。根據(jù)年金公式 [pic] 其中P表示等額年金A的現(xiàn)值，I為年利率，n為年份。 可得 [pic] （18.2） 解出每月支付的款項為 [pic] （18.3） 同時，我們還可以推出在將來的某一天，當貸款還有[pic]個月到期，其中[pic]，抵 押貸款未償還的本金余額為[2] [pic] （18.4） 2. 可調(diào)利率抵押貸款（Adjustable Rate Mortgage，ARM） 所謂的可調(diào)利率抵押貸款是指在貸款期限內(nèi)，允許根據(jù)一些事先選定的參考利率指數(shù) 的變化，對合同利率進行定期調(diào)整的抵押貸款。調(diào)整間隔往往事先設定，包括1個月、6 個月、1年、2年、3年或5年。參考利率大多包括兩類：一是市場利率（一般特指國債基 準利率），二是基于儲蓄機構資金成本計算出來的一些利率指數(shù)。利率調(diào)整的時候往往 是根據(jù)參考利率再上浮一定的幅度。 可調(diào)利率抵押貸款的產(chǎn)生是源于那些儲蓄機構和商業(yè)銀行將其資產(chǎn)和負債的利率敏感 性相匹配的需要。為了鼓勵借款者選擇ARM，可調(diào)利率抵押貸款的利率水平往往低于一般 的市場利率水平。當前利率較高的時候，借款者往往愿意選擇ARM而非FRM，以獲得未來 較低的利率水平；反之，當貸款利率相對較低的時候，F(xiàn)RM就更具吸引力。 ARM又有一些更細的分類：純粹的ARM是定期調(diào)整，不附加其他條款；有的ARM則包括 其他的一些限制性條款，如設定定期調(diào)整的上下限，即調(diào)整的幅度，或者是設定整個貸 款期內(nèi)利率的上下限等。 3. 漸進支付抵押貸款（Graduate Payment Mortgage，GPM） 在漸進支付抵押貸款中，開始時的月付金額比同樣條件下的等額償付固定利率抵押貸款 中的情形要低，之后逐年升高，每年都在第一年開始支付的那一天進行調(diào)整。在規(guī)定的 年限之后，通常是從抵押貸款開始的5或10年后，月付的上升就停止了，月付金額穩(wěn)定在 一個高于相似的等額償付固定利率抵押貸款的月付水平上。 漸進支付抵押貸款的特點在于：利率固定不變，變化的是月付額。如果GPM的利率和 到期日與一個FRM的利率和到期日都相同，GPM的初期支付較少，但是后期支付較大。實 際上，由于前幾年中的支付往往低于累計利息，因此在初始階段會出現(xiàn)負的分期償還， 這一差額會被加到抵押貸款的余額中去，在貸款的后面期限償還，稱為“負值分期償還” （Negative Amortization）。這樣，上升的本金余額導致了上升的利息和每月支付，為了在預定時 間內(nèi)完成償付，后期支付必須加大，以彌補前期較小的月付額。GPM的設計是為了使得那 些年輕的家庭能夠在開始獲得收入的初期就能進行貸款。 4. 增長權益抵押貸款（Growing Equity Mortgage，GEM） 增長權益抵押貸款的設計與漸進支付抵押貸款相似，除了其初期月付足以補償貸款的 累計利息。在增長權益抵押貸款下，初期月付等于一個同等條件下的FRM的月付，但是在 預定的年限之后，月付逐年上升。由于月付的遞增性，GEM抵押計劃會比同等條件下的F RM償付更快。 5. 氣球抵押貸款（Balloon Mortgage，BM） 比GPMs和GEMs等抵押貸款更受歡迎的是5年和7年期的氣球抵押貸款。一個5年期的氣球抵 押貸款是一個等額償付的抵押貸款，其月付額的計算是建立在一個30年的長期抵押計劃 之上；但是在第五年末，借款者被要求償還剩下的全部本金——氣球支付（Balloon Payment），同時貸款者承諾在抵押貸款的剩下時間（25年）內(nèi)繼續(xù)提供融資（可以超過 原來的金額），合同利率根據(jù)當時的市場利率重新確定。7年期的氣球抵押貸款完全相同 ，只是后面的抵押貸款年限為23年。在美國，兩個為抵押貸款發(fā)行衍生證券提供擔保的 政府機構聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（Federal National Mortgage Association，F(xiàn)NMA）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，F(xiàn)HLMC）接受氣球抵押貸款進行證券化。對于一個被包含在FNMA和FHLMC資 產(chǎn)池（Pool，即抵押貸款組成的貸款組合）中的氣球抵押貸款來說，該機構保證了到時 借款者將會獲得根據(jù)當時市場狀況確定的等額償付固定利率抵押貸款。 氣球抵押貸款之所以廣受歡迎，其主要原因在于： 1.與一個長期的固定利率的借款計劃相比，由于氣球抵押貸款實際上是以更短期的利 率期限結構曲線來定價的，因而可以降低利息的支付。 2.氣球抵押貸款的融資形式可以使得投資者獲得將來更大金額的貸款。在美國，為了 申請一個被一些政府機構提供擔保的抵押貸款，借款者必須滿足兩個支付標準：（1）該 貸款的月付金額、相應的財產(chǎn)稅月付額和家庭房屋保險金不能超過借款者月收入的28%； （2)前述的項目加上其他債務（如汽車貸款）的月付金額，不能超過月收入的36%。由于 一個氣球抵押貸款的利息支付通常比一個30年期的固定利率支付貸款要低，這樣，相對 于一個固定收入水平來說，借款者就可以在氣球抵押貸款下借到更大的金額，而仍然滿 足以上標準。 3. 在以下幾種情況下，借款者更傾向于選擇氣球抵押貸款：（1）利率期限結構陡峭上升（ 2）借款者預期幾年內(nèi)可能會搬家又希望進行固定利率融資。 6. 兩步抵押貸款（Two-step Mortgage） 與氣球抵押貸款相似，兩步抵押貸款也可以在到期日前的某個時點重新確定一次利率 ，但在兩步抵押貸款中，借款者無需重置其融資額，因此它實際上是進行一次調(diào)整的可 調(diào)整利率抵押貸款。 7. 固定/可調(diào)利率復合抵押貸款（Fixed/Adjustable-rate Mortgage Hybrids） 另一種日益流行的抵押貸款是固定/可調(diào)利率復合抵押貸款：在前幾年（可能是5年、 7年或10年）內(nèi)采用固定利率，之后與ARM類似，根據(jù)一定的參考利率進行調(diào)整。 三、抵押貸款市場：一級市場 與后文即將提到的抵押貸款衍生證券相比，金融機構向借款者新發(fā)放的抵押貸款構成了 抵押貸款的一級市場，在這個市場中，除了借款者和將在下節(jié)提到的政府機構之外，該 市場中還包括其他三類參與者：抵押貸款發(fā)放者、抵押貸款服務者和抵押貸款保險者。 在整個貸款的發(fā)放和管理過程中，這三類參與者都起著重要的作用。 （一）抵押貸款發(fā)放者（Mortgage Originator） 抵押貸款最初的貸款人就是抵押貸款發(fā)放者，主要包括三類機構：商業(yè)銀行、儲蓄機 構和抵押貸款銀行。儲蓄機構主要由儲蓄貸款銀行（Saving & Loan，S&L）及其他少數(shù)的共同儲蓄銀行構成。商業(yè)銀行和儲蓄機構都應用他們吸收的各 種存款進行發(fā)放貸款，而抵押貸款銀行發(fā)放貸款的主要來源是其商業(yè)銀行部門（盡管一 些大的抵押貸款銀行也發(fā)行商業(yè)票據(jù)為發(fā)放貸款融資）。除此之外，其他的一些如壽險 公司、養(yǎng)老基金等的金融機構也會發(fā)放抵押貸款，但比重不大。 抵押貸款的整個運作過程從借款者填寫借款申請開始，直到貸款出售，這整個過程叫 作抵押貸款渠道（Mortgage Pipeline）。首先，在借款者提交申請之后，貸款發(fā)放者需要對申請者的信用狀況和抵 押物的具體情形進行評估，其中兩個重要的考慮因素是前文曾提及的支出收入比率（PT I）和貸款價值比率（LTV）。PTI考察的是借款者每月在抵押貸款方面以及稅收等方面所 需的支出占其每月收入的比重，顯然越低越好；LTV代表的則是貸款金額占抵押物價值的 幣種，對貸款人來說也是越低越好。 其次，金融機構發(fā)放貸款之后，可以有多種管理貸款的方式： 1. 保留部分或全部的抵押貸款作為其資產(chǎn)組合的一部分，許多商業(yè)銀行，特別是儲蓄銀行 常常會選擇這種方式。 2. 出售抵押貸款，這是抵押貸款銀行最常選擇的方式。其中又可以進一步分為直接出售給 那些希望持有原始抵押貸款的交易者，或者是出售給那些希望發(fā)行抵押貸款衍生證券的 機構。這樣，就形成了抵押貸款二級市場的一部分。對于抵押貸款銀行和其他出售抵押 貸款的金融機構來說，抵押貸款的高周轉率是他們獲取利潤的主要渠道，因為他們的利 潤來源主要是抵押貸款申請費用、發(fā)放費用、抵押程序費用和其他服務費等，而非貸款...
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