房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部的項目管理
財務(wù)部的項目管理 我認(rèn)為“財務(wù)部的項目管理”對于完成項目目標(biāo)要比“項目的財務(wù)管理”更加主動，范圍 更廣，管理力度更大。所以用“財務(wù)部的項目管理”為題更能反映財務(wù)部在項目管理中的 作用。傳統(tǒng)上，衡量項目是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時、不超預(yù)算和準(zhǔn)確”。新的標(biāo)準(zhǔn)除 了這些，還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。 財務(wù)項目管理的目的：財務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤最大化”，針對項目的財務(wù)管理應(yīng)該 是“項目利潤最大化”，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而項目目標(biāo)的成功要 受工作范圍、項目成本、進(jìn)度計劃及客戶滿意四個因素制約。即財務(wù)管理及項目管理的 目標(biāo)都是要讓客戶滿意。所以我理解財務(wù)部的項目管理是通過在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量 三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計劃控制等的系列管理工作來達(dá)到股東或投資者收益最大化目 標(biāo)的管理過程。 每個項目都是獨(dú)一無二的、屬于一次性的任務(wù)，即每個項目有其獨(dú)特性。但也有其共性 ，共性就是都要經(jīng)過立項、開發(fā)銷售一系列的階段。 1. 項目各階段財務(wù)對應(yīng)的管理工作： 項目管理不只是項目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項目進(jìn)程 ，保障項目順利進(jìn)行。財務(wù)部管理工作也滲透到項目準(zhǔn)備、計劃，執(zhí)行與控制，收尾四 大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能： |序 |項目各階段|對應(yīng)的管理工作 |標(biāo)準(zhǔn) |依據(jù) |必備資料 | |號 |名稱 | | | | | |1.1|項目準(zhǔn)備階|對項目可行性論證 |投入少、| |項目的基本概況| | |段,項目可 |經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算（ |回報高、| |，項目開發(fā)計劃| | |行性分析 |核心指標(biāo)：內(nèi)部收 |見效快 |(公司內(nèi) |、估算成本，項| | | |益率及銷售凈利率 | |部財務(wù)制|目銷售計劃，合| | | |） | |度) |作方承諾等 | |1.3|項目土地合|有關(guān)付款方式和稅 |風(fēng)險最小|(公司內(nèi) | | | |同談判、簽|收政策等的建議， |化、利益|部財務(wù)制| | | |訂 |確定項目公司注冊 |最大化 |度) | | | | |資金及股東單位、 | | | | | | |出資比例。 | | | | |2.1|項目計劃，|根據(jù)項目開發(fā)計劃 |項目投資|(公司內(nèi) |按開發(fā)銷售計劃| | |設(shè)立項目經(jīng)|、銷售計劃等資料 |回報，利|部財務(wù)制|編制的固定資產(chǎn)| | |理部 |編制項目經(jīng)營計劃 |潤、費(fèi)用|度) |購置計劃、人員| | | | |指標(biāo) | |配置計劃、營銷| | | | | | |費(fèi)用計劃 | |2.2|目標(biāo)成本確|會同成本管理部編 |可控，符|(公司內(nèi) |項目規(guī)劃設(shè)計指| | |定 |制目標(biāo)成本 |合經(jīng)營計|部財務(wù)制|標(biāo)確定，項目施| | | | |劃 |度) |工圖完成 | |3.1|項目執(zhí)行與|施工、甲供材料合 |在目標(biāo)成|目標(biāo)成本|目標(biāo)成本確定 | | |控制，項目|同的審核 |本范圍內(nèi)| | | | |招標(biāo)、簽訂| |，付款條| | | | |施工、甲供| |款合理 | | | | |材料合同 | | | | | |3.2|項目施工，|合同款及進(jìn)度款支 |按合同付|對應(yīng)的合|對應(yīng)的合同已簽| | |合同款及進(jìn)|付的審核 |款 |同 |訂 | | |度款的支付| | | | | |3.4|項目前期銷|營銷合同及付款的 |在計劃范|營銷費(fèi)用|營銷費(fèi)用計劃確| | |售推廣 |審核 |圍內(nèi) |計劃 |定 | |3.5|項目開盤預(yù)|財務(wù)前臺收取房款 |應(yīng)收帳款|(公司內(nèi) |預(yù)售許可證 | | |售 |，換退房審核，應(yīng) |最少化 |部財務(wù)制| | | | |收帳款管理，銷售 | |度) | | | | |合同抽查等 | | | | |4.2|項目竣工結(jié)|會同各部門召開項 | |(公司內(nèi) | | | |算 |目總結(jié)會議，編制 | |部財務(wù)制| | | | |項目評估報告 | |度) | | |4.3|項目結(jié)盤審|協(xié)助總部審計室完 |內(nèi)部收益|(公司內(nèi) |項目竣工結(jié)算 | | |計 |成項目結(jié)盤審計 |率≥25%銷|部財務(wù)制| | | | | |售凈利率|度) | | | | | |≥9% | | | 2. 財務(wù)部在項目管理中所起的作用： 從上表財務(wù)部項目管理的各項工作中無法清晰地看出財務(wù)部在項目管理中所起的作 用。事實(shí)上，財務(wù)部在項目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個例子進(jìn) 行說明。 1. 項目可行性分析： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財務(wù)部項目可行性分析的作用。 2. 合同款支付的審核： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 這里要提醒我們注意的是在開工計劃時除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項目成本 的角度出發(fā)。 3. 動態(tài)成本測算分析： 經(jīng)測算？月？日稿的？？？成本較年初項目經(jīng)營計劃時的？？？？元/㎡上升了？ ？元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了？？？？元/㎡。 由于成本上升項目利潤減少？？？？萬，稅后利潤減少？？？萬，單位凈利減少？ ？元/㎡，凈利率下降？%，售價增加？？元/㎡才能達(dá)到先前凈利率？%的要求；2 003年計劃貢獻(xiàn)利潤？？？？萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計劃？？？萬。經(jīng)分析 ，了解到成本上升是因為：①？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？；②？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ 。 最終？月？？日的成本會議上一期成本定在？？？？元/㎡，調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？?？？？，財務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則，？？？？？？？？？？？？？？。 4. 綜合情況分析： ？月中旬？？？？部反饋頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？等的問題，通過會議討論后，定下來？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？。財務(wù)部在項目綜合情況變動分析中將上述決策的過程記錄 了下來，在以后面臨同樣決策時就有了依據(jù)。 下面探討的是上述例子財務(wù)部項目各項變動情況分析中資料的來源。記錄分析項目各項 變動情況的基礎(chǔ)就是與項目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通 無限，快樂無限”，用它來形容財務(wù)部的溝通最恰當(dāng)不過了。 3. 項目管理與財務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通： 1. 項目施工階段付款業(yè)務(wù)流程： [pic] 從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當(dāng)施工單位提請支付進(jìn)度款時，作為 審核該筆業(yè)務(wù)的各個部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個部 門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 2. 項目銷售過程信息的溝通： 下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程： 從上圖可發(fā)現(xiàn)，(有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 財務(wù)部項目管理的重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)流程管理，在于溝通。財務(wù)部項目管理的樂趣在于 溝通，進(jìn)步也在于溝通。 財務(wù)部項目管理的發(fā)展方向： ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？。這樣財務(wù)部項目管理參與度會更大，要 求的專業(yè)化越強(qiáng)，溝通能力越強(qiáng)。 ----------------------- 客戶 業(yè)務(wù)員 客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付房款 ①催繳 ②已支付提供水單 財務(wù)部 銀行 ④收款憑證 ③提供水單詢問是否到帳 ⑤到帳，開具發(fā)票
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