房地產開發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)意義上的產業(yè)有所區(qū)別，其稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。 房地產企業(yè)的主要稅收優(yōu)惠政策 我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)、房產和土地增值等3個方面的稅。 1.營業(yè)稅 營業(yè)稅的優(yōu)惠政策又分為3個方面： ◆對于企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅； ◆將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為免征營業(yè)稅； ◆房地產企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅。2．房產稅

房產稅的免稅政策主要集中在我國的房產稅暫行條例里，讀者可以參閱。


3．土地增值稅

我國從增值稅暫行條例實施以來，有關的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個方面：

◆若建造普通住宅，增值率未超過20%，則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉。

◆因國家建設需要，依法征用收回的房地產免征土地征收稅。土地征收稅的對象主要是對國有土地使用權轉讓后產生的增值征收稅負，如果國家因為建設需要，依法收回土地，則土地又回到國家，因此國家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。

◆以房地產進行投資聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產轉到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產產生了增值稅，但由于產權并沒有直接轉移，因而國家對其予以免稅。

◆一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免予征收土地增值稅。因為在一方提供土地，一方提供資金，房屋建成后自用的情況下，房屋的所有權并沒有發(fā)生向第三方的轉移，因此免予征收土地征收稅。

◆房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。因為房地產開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發(fā)生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發(fā)公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

◆在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。國家制訂這項稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵企業(yè)間的兼并。


房地產企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：

1．在建項目整體轉讓的納稅籌劃

在房地產經(jīng)營活動中，房地產開發(fā)企業(yè)主要面臨轉讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉讓給其它房地產開發(fā)企業(yè)，其轉讓的內容和方式有很多的選擇。



2．合理分解租金收入

房地產開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。

如果房地產開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產賣出，而是用于出租，國家規(guī)定，其資金收入應當繳納營業(yè)和房產稅，其房產稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。



3．變房屋出租為對外投資

變房屋出租為對外投資也是房地產企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。

某些房地產開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉成對外投資，達到節(jié)省營業(yè)稅和房產稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產對外投資。由于對以不動產對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產稅。房屋產權發(fā)生轉移，由接受投資方繳納企業(yè)房產稅。

4．分解商品房銷售價格

房地產開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格，以此來進行納稅籌劃。

如果企業(yè)的開發(fā)房地產、銷售商品房價格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以承擔以上3項稅收。那么，如何將商品房的價格分解出去呢？


5.變房屋出租為承包業(yè)務

變房屋出租為承包業(yè)務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產的納稅籌劃。

如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。


6.合作建房的納稅籌劃

所謂合作建房是指一方出土地，一方出資金，共同完成某項工程的行為。合作建房的正常納稅為，出土地一方按照轉讓土地使用權繳納5%的營業(yè)稅，出資金一方待房屋建成后，若用于銷售，則按照國家規(guī)定繳納營業(yè)稅和出售房屋部分的土地增值稅。



7.土地增值稅的納稅籌劃

土地增值稅是一個比較新的稅種，其稅負比較重。對于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個方面：

◆盡量地分解收入。分解收入的方法很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。

◆適當?shù)丶哟蠖惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M用。房地產開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)成本和研究，適當增加開發(fā)項目的一些投資，能起到一舉多得的作用：既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用，又能使整個在建項目的環(huán)境非常優(yōu)美，有利于促進房地產的銷售和房地產公司品牌的建設。


【本講小結】

房地產開發(fā)企業(yè)的稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要圍繞營業(yè)、房產和土地增值等三個稅種。房地產開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：在建項目整體轉讓的納稅籌劃、合理分解租金收入、變房屋出租為對外投資、分解商品房銷售價格、變房屋出租為承包業(yè)務、合作建房的納稅籌劃、土地增值稅的納稅籌劃、變房地產銷售業(yè)務為代建行為以及自建行為的納稅籌劃。

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