2013年政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤?，刺激剛需與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會(huì)同時(shí)執(zhí)行，將為限購(gòu)政策下占到市場(chǎng)絕對(duì)主體的剛需置業(yè)人群帶來(lái)持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　1月22日，由西安市住房保障和房屋管理局、西安市房產(chǎn)信息中心、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)合主辦的“2012年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及2013年形勢(shì)預(yù)警報(bào)告會(huì)暨2012年中國(guó)建筑文化中心·西安星級(jí)性價(jià)比樓盤總評(píng)榜頒獎(jiǎng)盛典”在西安舉行。

　　與會(huì)專家認(rèn)為，綜合分析2013年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行環(huán)境較2012年呈現(xiàn)出“適度寬松化”特征。

　　但這一特征以房?jī)r(jià)波動(dòng)處于理性平穩(wěn)范圍為前提，如房?jī)r(jià)走勢(shì)超出中央預(yù)期，不排除會(huì)有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策推出。

　　因此平穩(wěn)仍將是2013年樓市發(fā)展的主基調(diào)。

　　購(gòu)買：剛需依舊為主

　　“結(jié)婚兩年一直租房子住，一直都想買一套房子，但是攢錢的速度比不上房?jī)r(jià)上漲的快，今年下定決心在年后買套房子，因?yàn)榭雌饋?lái)市場(chǎng)比較穩(wěn)定。”在西安市太乙路某企業(yè)工作的馬女士告訴記者，正是2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，使她決定在今年不再觀望，隨時(shí)出手。

　　在很多專家看來(lái)，2013年的西安樓市，如馬女士一般的剛需人群將繼續(xù)扮演主要購(gòu)買者角色。

　　西安市房產(chǎn)信息中心科長(zhǎng)陳致澎說(shuō)，2012年，西安市認(rèn)真貫徹和落實(shí)國(guó)家限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求得到了有效抑制，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)日趨合理，住房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，與其他14個(gè)副省級(jí)城市相比較，西安商品房供應(yīng)量和交易量均居第四位，繼續(xù)處于上游水平。

　　據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從商品房市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，2012年，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積為1776.54萬(wàn)平方米，同比上漲了21.96%，其中，普通住宅累計(jì)新批準(zhǔn)預(yù)售面積1353.57萬(wàn)平方米，同比上漲20.28%。

　　從交易情況來(lái)看，2012年，西安商品房銷售量為1150.65萬(wàn)平方米，同比上漲5.35%。其中，普通住宅銷售面積953.72萬(wàn)平方米，同比上漲4.37%。

　　同時(shí)，2012年首套房差別化的信貸政策，2012年末公積金貸款政策的微調(diào)以及由于降息、降準(zhǔn)等貨幣政策的定向、定量寬松等，均將推動(dòng)剛需置業(yè)人群持續(xù)入市。

　　此外，2013年市場(chǎng)面臨的外部通脹預(yù)期壓力正在上升，防止貨幣貶值降低也成為購(gòu)房客戶入市置業(yè)的另一推動(dòng)力。

　　2012年四季度以來(lái)在首置剛需人群經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的去化，入市步伐放緩后，改善型購(gòu)房人群呈現(xiàn)一定的結(jié)構(gòu)性放量特征，預(yù)計(jì)這一特征在2013年將進(jìn)一步擴(kuò)大。而在住宅市場(chǎng)去投資化的政策導(dǎo)向下，投資性需求仍將持續(xù)受抑。

　　西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處處長(zhǎng)王超認(rèn)為：“分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，應(yīng)該長(zhǎng)期看好、短期艱難，大家還是應(yīng)該有信心的，因?yàn)槲覀兾磥?lái)有國(guó)際化大都市和城鎮(zhèn)化支撐，應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，但是短期內(nèi)國(guó)家的調(diào)控政策還是受到比較大的影響?！?/p>

　　供給：去庫(kù)存仍是主題

　　購(gòu)買市場(chǎng)之外，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，西安樓市2013年供給市場(chǎng)仍將以去庫(kù)存為主。

　　西安房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組專家咨詢委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵認(rèn)為，預(yù)計(jì)2013年商品房市場(chǎng)供應(yīng)仍將呈現(xiàn)放量，但調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境仍將促使房企以穩(wěn)健化運(yùn)行戰(zhàn)略為主導(dǎo)。在2012年商品住宅庫(kù)存量同比增長(zhǎng)48%、商業(yè)物業(yè)庫(kù)存增長(zhǎng)14%的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍顯嚴(yán)峻的背景下，去庫(kù)存仍將是2013年房企市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容，因此2013年預(yù)計(jì)房企仍將加大供應(yīng)以迎合市場(chǎng)需求，但與市場(chǎng)銷售速度將基本維持同步平衡。

　　2012年三季度開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始筑底復(fù)蘇，時(shí)至年末的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出，2013年將“適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模”，“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”均將推動(dòng)市場(chǎng)資金流動(dòng)性的寬松化，對(duì)于2013年國(guó)內(nèi)至西安整體房地產(chǎn)投資的擴(kuò)大形成直接及間接地推升。

　　此外，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境下，隨著市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面開(kāi)始好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力有效緩解，李宇兵分析認(rèn)為：防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)樓市調(diào)控的重要課題。

　　2012年12月25日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出明確信號(hào)，2013年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策。一方面要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　2013年政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤桑碳傂枧c堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會(huì)同時(shí)執(zhí)行，將為限購(gòu)政策下占到市場(chǎng)絕對(duì)主體的剛需置業(yè)人群帶來(lái)持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　同時(shí)，持續(xù)“懸而未決”的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍政策是否會(huì)在2013年推行難有定論，但從受眾心理上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為產(chǎn)生抑制影響。

　　“房產(chǎn)稅已在多個(gè)城市做了試點(diǎn)，但由于部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較薄弱，這對(duì)開(kāi)展房產(chǎn)稅有一定的影響，故全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房產(chǎn)稅仍有待時(shí)日。”西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授余勁認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控和投機(jī)性購(gòu)房者比較大的影響，使得市場(chǎng)走向理性。

　　趨勢(shì)：梯級(jí)供應(yīng)逐步形成

　　西安市住房保障和房屋管理局黨委副書(shū)記李燕認(rèn)為，以賣方市場(chǎng)為主導(dǎo)的西安樓市正逐步向買方市場(chǎng)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展趨勢(shì)顯化，也使得住宅市場(chǎng)發(fā)展差異化、專業(yè)化的特征更趨鮮明。

　　她說(shuō)：“西安市加快保障性住房建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，持續(xù)調(diào)控下的住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸?！?/p>

　　李燕認(rèn)為，隨著經(jīng)適房市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，商品房市場(chǎng)行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場(chǎng)份額持續(xù)加大，將進(jìn)一步推進(jìn)商品房市場(chǎng)的品質(zhì)升級(jí)進(jìn)程，而高端市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控以及來(lái)自信貸政策、稅收等方面的政策干預(yù)與引導(dǎo)，將促進(jìn)住房供應(yīng)市場(chǎng)“低端有市場(chǎng)、中端有供應(yīng)、高端有約束”的梯級(jí)供應(yīng)目標(biāo)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更為理性、穩(wěn)健。

　　目前，西安有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的房企約500家左右，據(jù)典型分析來(lái)看，2012年度銷售金額前十的企業(yè)雖占據(jù)整體企業(yè)數(shù)的2%左右的比例，但瓜分了整體市場(chǎng)30%的銷售份額。在調(diào)控之下，反而也促進(jìn)了市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯，標(biāo)桿房企的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)放大。

　　各大房企抓緊政策“微調(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，“現(xiàn)金為王”成為必然。隨著行業(yè)調(diào)控加劇、房企專業(yè)度的持續(xù)提升，行業(yè)門檻逐步壘高，房企整合重組、優(yōu)勝劣汰步伐加速。

　　2013年在行業(yè)調(diào)控常態(tài)化推進(jìn)的背景下，購(gòu)房市場(chǎng)的行業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固加強(qiáng)，首置剛需及結(jié)構(gòu)性放量的改善型需求作為市場(chǎng)主體的地位不動(dòng)搖，房企項(xiàng)目以性價(jià)比為核心的競(jìng)爭(zhēng)更趨顯化。

　　中國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、學(xué)術(shù)界領(lǐng)軍人物陳淮認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界最大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的需求量也位居世界前列，在這樣一種形式下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)會(huì)不會(huì)使得房?jī)r(jià)也同步上升。

　　所以他認(rèn)為，如果想要真正實(shí)現(xiàn)更多的人居住在環(huán)境優(yōu)越的房屋內(nèi)，充分地體現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展快速建設(shè)帶來(lái)優(yōu)越生活質(zhì)量的這個(gè)目標(biāo)，就必須得有更多的包括西安、成都、武漢在內(nèi)，也包括類似的省會(huì)城市在內(nèi)的新的區(qū)域中心城市加入到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)中來(lái)，才能真正意體現(xiàn)和克制房?jī)r(jià)的上漲。

　　住建部中國(guó)建筑文化中心副主任段喜臣表示，在國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策引導(dǎo)下，持續(xù)調(diào)控下的住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分化加劇，行業(yè)組合轉(zhuǎn)型、優(yōu)勝劣汰步伐加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中逐步摒棄了概念性的炒作及浮夸，而通過(guò)實(shí)實(shí)在在的“以價(jià)換量”及提升產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)不斷提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)及性價(jià)比以贏得市場(chǎng)的理性嬗變。同時(shí)住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸，以首置剛需人群為主體的購(gòu)房市場(chǎng)需求正由單向的以“低房?jī)r(jià)為王”向“高綜合功能性價(jià)比”需求模式轉(zhuǎn)變，而這種變化，反映在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，一個(gè)更為理性、更為穩(wěn)健的房地產(chǎn)業(yè)正鏗鏘向2013年走來(lái)。

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