2013年政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤?，刺激剛需與堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的“雙重標準”會同時執(zhí)行，將為限購政策下占到市場絕對主體的剛需置業(yè)人群帶來持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　1月22日，由西安市住房保障和房屋管理局、西安市房產(chǎn)信息中心、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)合主辦的“2012年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展及2013年形勢預(yù)警報告會暨2012年中國建筑文化中心·西安星級性價比樓盤總評榜頒獎盛典”在西安舉行。

　　與會專家認為，綜合分析2013年房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境及政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場整體運行環(huán)境較2012年呈現(xiàn)出“適度寬松化”特征。

　　但這一特征以房價波動處于理性平穩(wěn)范圍為前提，如房價走勢超出中央預(yù)期，不排除會有更為嚴厲的調(diào)控政策推出。

　　因此平穩(wěn)仍將是2013年樓市發(fā)展的主基調(diào)。

　　購買：剛需依舊為主

　　“結(jié)婚兩年一直租房子住，一直都想買一套房子，但是攢錢的速度比不上房價上漲的快，今年下定決心在年后買套房子，因為看起來市場比較穩(wěn)定?！痹谖靼彩刑衣纺称髽I(yè)工作的馬女士告訴記者，正是2012年房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)，使她決定在今年不再觀望，隨時出手。

　　在很多專家看來，2013年的西安樓市，如馬女士一般的剛需人群將繼續(xù)扮演主要購買者角色。

　　西安市房產(chǎn)信息中心科長陳致澎說，2012年，西安市認真貫徹和落實國家限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)市場投資和投機性需求得到了有效抑制，市場結(jié)構(gòu)日趨合理，住房價格保持穩(wěn)定。從市場規(guī)模來看，與其他14個副省級城市相比較，西安商品房供應(yīng)量和交易量均居第四位，繼續(xù)處于上游水平。

　　據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從商品房市場的供應(yīng)情況來看，2012年，西安商品房新批準預(yù)售面積為1776.54萬平方米，同比上漲了21.96%，其中，普通住宅累計新批準預(yù)售面積1353.57萬平方米，同比上漲20.28%。

　　從交易情況來看，2012年，西安商品房銷售量為1150.65萬平方米，同比上漲5.35%。其中，普通住宅銷售面積953.72萬平方米，同比上漲4.37%。

　　同時，2012年首套房差別化的信貸政策，2012年末公積金貸款政策的微調(diào)以及由于降息、降準等貨幣政策的定向、定量寬松等，均將推動剛需置業(yè)人群持續(xù)入市。

　　此外，2013年市場面臨的外部通脹預(yù)期壓力正在上升，防止貨幣貶值降低也成為購房客戶入市置業(yè)的另一推動力。

　　2012年四季度以來在首置剛需人群經(jīng)過一段時期的去化，入市步伐放緩后，改善型購房人群呈現(xiàn)一定的結(jié)構(gòu)性放量特征，預(yù)計這一特征在2013年將進一步擴大。而在住宅市場去投資化的政策導(dǎo)向下，投資性需求仍將持續(xù)受抑。

　　西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房地產(chǎn)開發(fā)處處長王超認為：“分析房地產(chǎn)市場的未來，應(yīng)該長期看好、短期艱難，大家還是應(yīng)該有信心的，因為我們未來有國際化大都市和城鎮(zhèn)化支撐，應(yīng)該是沒有問題的，但是短期內(nèi)國家的調(diào)控政策還是受到比較大的影響?！?/p>

　　供給：去庫存仍是主題

　　購買市場之外，業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，西安樓市2013年供給市場仍將以去庫存為主。

　　西安房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報領(lǐng)導(dǎo)小組專家咨詢委員會秘書長、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵認為，預(yù)計2013年商品房市場供應(yīng)仍將呈現(xiàn)放量，但調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境仍將促使房企以穩(wěn)健化運行戰(zhàn)略為主導(dǎo)。在2012年商品住宅庫存量同比增長48%、商業(yè)物業(yè)庫存增長14%的市場運營風(fēng)險仍顯嚴峻的背景下，去庫存仍將是2013年房企市場運營的主要內(nèi)容，因此2013年預(yù)計房企仍將加大供應(yīng)以迎合市場需求，但與市場銷售速度將基本維持同步平衡。

　　2012年三季度開始，中國經(jīng)濟開始筑底復(fù)蘇，時至年末的中央經(jīng)濟會議上提出，2013年將“適當擴大社會融資總規(guī)?！?，“繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”均將推動市場資金流動性的寬松化，對于2013年國內(nèi)至西安整體房地產(chǎn)投資的擴大形成直接及間接地推升。

　　此外，在目前的房地產(chǎn)市場運行環(huán)境下，隨著市場宏觀經(jīng)濟基本面開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金壓力有效緩解，李宇兵分析認為：防止房價報復(fù)性反彈成為明年甚至更長時間內(nèi)樓市調(diào)控的重要課題。

　　2012年12月25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出明確信號，2013年將繼續(xù)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　2013年政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤?，刺激剛需與堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的“雙重標準”會同時執(zhí)行，將為限購政策下占到市場絕對主體的剛需置業(yè)人群帶來持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　同時，持續(xù)“懸而未決”的房產(chǎn)稅擴圍政策是否會在2013年推行難有定論，但從受眾心理上對房地產(chǎn)市場投資行為產(chǎn)生抑制影響。

　　“房產(chǎn)稅已在多個城市做了試點，但由于部分區(qū)域經(jīng)濟比較薄弱，這對開展房產(chǎn)稅有一定的影響，故全國范圍內(nèi)開展房產(chǎn)稅仍有待時日?！蔽鞅鞭r(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授余勁認為，房產(chǎn)稅對調(diào)控和投機性購房者比較大的影響，使得市場走向理性。

　　趨勢：梯級供應(yīng)逐步形成

　　西安市住房保障和房屋管理局黨委副書記李燕認為，以賣方市場為主導(dǎo)的西安樓市正逐步向買方市場為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展趨勢顯化，也使得住宅市場發(fā)展差異化、專業(yè)化的特征更趨鮮明。

　　她說：“西安市加快保障性住房建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，持續(xù)調(diào)控下的住房價格趨于平穩(wěn)，住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸?！?/p>

　　李燕認為，隨著經(jīng)適房市場供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)擴大，商品房市場行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場份額持續(xù)加大，將進一步推進商品房市場的品質(zhì)升級進程，而高端市場隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控以及來自信貸政策、稅收等方面的政策干預(yù)與引導(dǎo)，將促進住房供應(yīng)市場“低端有市場、中端有供應(yīng)、高端有約束”的梯級供應(yīng)目標形成，房地產(chǎn)市場發(fā)展將更為理性、穩(wěn)健。

　　目前，西安有項目運營的房企約500家左右，據(jù)典型分析來看，2012年度銷售金額前十的企業(yè)雖占據(jù)整體企業(yè)數(shù)的2%左右的比例，但瓜分了整體市場30%的銷售份額。在調(diào)控之下，反而也促進了市場分化愈發(fā)明顯，標桿房企的市場份額增長放大。

　　各大房企抓緊政策“微調(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，“現(xiàn)金為王”成為必然。隨著行業(yè)調(diào)控加劇、房企專業(yè)度的持續(xù)提升，行業(yè)門檻逐步壘高，房企整合重組、優(yōu)勝劣汰步伐加速。

　　2013年在行業(yè)調(diào)控常態(tài)化推進的背景下，購房市場的行業(yè)主導(dǎo)地位進一步鞏固加強，首置剛需及結(jié)構(gòu)性放量的改善型需求作為市場主體的地位不動搖，房企項目以性價比為核心的競爭更趨顯化。

　　中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟研究所所長、學(xué)術(shù)界領(lǐng)軍人物陳淮認為，中國的房地產(chǎn)市場是世界最大規(guī)模的房地產(chǎn)市場，同時，中國房地產(chǎn)的需求量也位居世界前列，在這樣一種形式下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)會不會使得房價也同步上升。

　　所以他認為，如果想要真正實現(xiàn)更多的人居住在環(huán)境優(yōu)越的房屋內(nèi)，充分地體現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展快速建設(shè)帶來優(yōu)越生活質(zhì)量的這個目標，就必須得有更多的包括西安、成都、武漢在內(nèi)，也包括類似的省會城市在內(nèi)的新的區(qū)域中心城市加入到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)中來，才能真正意體現(xiàn)和克制房價的上漲。

　　住建部中國建筑文化中心副主任段喜臣表示，在國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策引導(dǎo)下，持續(xù)調(diào)控下的住房價格趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場分化加劇，行業(yè)組合轉(zhuǎn)型、優(yōu)勝劣汰步伐加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場運營過程中逐步摒棄了概念性的炒作及浮夸，而通過實實在在的“以價換量”及提升產(chǎn)品品質(zhì)來不斷提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)及性價比以贏得市場的理性嬗變。同時住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸，以首置剛需人群為主體的購房市場需求正由單向的以“低房價為王”向“高綜合功能性價比”需求模式轉(zhuǎn)變，而這種變化，反映在整個房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，一個更為理性、更為穩(wěn)健的房地產(chǎn)業(yè)正鏗鏘向2013年走來。

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