房地產的利潤與銷售速度直接相關，因此，控制銷售進度就可以對利潤率產生很大影響。房產銷控的是通過對銷售速度和價格的控制達到高價全額銷售的目的，開發(fā)商的銷控就是業(yè)主的購房陷阱。 

　　樓盤“銷控”的概括為控局勢、控價格和控速度。 

　　控局勢——差房能賣掉，好房高價賣 

　　在一個樓盤的中，物業(yè)有優(yōu)劣好壞之分，通常情況下是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售，這是價格炒作的一般性原則。同時也規(guī)避了不好的戶型型無法銷售的風險。 

　　控價格——在價格最高時拋售 

　　房產銷售有個特點，越接近現房，物業(yè)的風險越低，購房進駐的時間越短，物業(yè)業(yè)主的成本越低，因此越接近現房價格就越高。而一般性銷售都是低開高走價格策略，在開盤期，價格較低，這是促銷的手段，其實在最低價格的房子開發(fā)商可能一套都不會出售。通過不停的廣告造勢，人氣增加，樓盤升溫，價格開始抬升。所以在價格最高時期也就是熱銷期時，也是開發(fā)商大規(guī)模拋售的時期，同時也獲得了最大的利益。一般說來，開盤時銷售的僅僅是一小部分，有相當大比例的房子，尤其是好戶型將留到現房或接近現房時銷售，來通過漲價獲取更多的利潤?！?nbsp;

　　控速度——加速度營銷，降本增利 

　　房產銷售的速度直接影響開發(fā)成本，銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發(fā)的成本也就越底，相應的利潤就會增加。通過銷控手段，制造熱銷虛假局面，可快速提升銷售速度，這是開發(fā)商慣用的伎倆。在營銷學上也成為加速度營銷。 

　　通過對售樓現場人流的控制和銷控表的設計，可以制造出虛假“熱銷”局面，創(chuàng)造購買壓力，提升銷售價格，出現搶購行為，有些開發(fā)商通過惜售和拍售的手段來蒙蔽業(yè)主，提高物業(yè)的虛假價值。 

　　銷控手段——七大陷阱套買家 

　　房產銷售的信息保密性和不對稱性為銷控創(chuàng)造了良好的條件，虛弱的房產開發(fā)商通過銷控手段和認購方法來促動資金流動，倒也賺個滿缽。所以銷控就是炒作房產實施資本運營最有效的方法。 

　　陷阱1：創(chuàng)造供不應求局面少放房源 

　　在樓盤認購或者開盤之前，通過統(tǒng)計電話咨詢量和售樓處來訪量來確定基本的意向客戶的數量，然后確定按遠少于意向客戶的總數放量，通常的比例是20%左右，有時甚至更低。 

　　所以，排隊熱銷的場面就司空見慣了。當“供不應求”的情況出現后，開發(fā)商有兩種選擇，一是繼續(xù)拿出房子，加快銷售速度；二是漲價——大部分開發(fā)商會選擇后者，而漲價的幅度將根據房源稀缺的程度來確定。 

　　僅就排隊而言開發(fā)商還有技巧，花錢雇傭社會閑散人員參與排隊，濫竽充數，有意創(chuàng)造人氣，對于下崗工人來說到也是一種收入途徑，何苦不為，簡直是來者不拒。這種熱銷場面可使得銷售一蹴而就，達到目的，短期內聚集高額資本，開發(fā)商發(fā)了家倒也高枕無憂了。 

　　陷阱2：“好樓”暫停銷售 

　　這一手段又被稱做“封樓”，是指開發(fā)商將樓盤當中的某一棟或是某幾棟樓“封存”的一種銷售手段。這種銷控手段通常也在樓盤開盤初期使用，相比而言，被“封掉”的樓盤一定是好樓，也就是位置、景觀、環(huán)境比較好的樓盤，留到現房和準現房時將可以賣出更高的價格，而先期銷售的，都是漲價潛力不大的樓棟。 

　　陷阱3：“凍結”好戶型 

　　開發(fā)商通常希望將樓層或戶型不是太好的產品盡量在這一階段當中消化掉，而把精品的樓層和戶型留到接近現房時再出售，以期漲價銷售。 

　　與此同時，銷售人員還會根據買家的需求，提供條件盡可能接近的產品，通過提供一定的優(yōu)惠來進一步加快次戶型的銷售。 

　　陷阱4：虛假銷控圖 

　　在很多樓盤的售樓處當中，都設立了銷控表，意圖使買家了解整個樓盤的銷售情況，不過，銷控表一般都是虛假的，買家并不能通過它來了解樓盤的銷售情況，在他看來，銷控表更大的意義在于給意圖購買某一戶型的買家增添心理壓力，迫使其加速或提價購買，以實現銷控目標，實現最大化的利潤。 

　　銷控表是使用不同的符號來表示“小定”、“大定”、“已購”的情況，而銷控表造假的伎倆正是存在于這一環(huán)節(jié)，例如，如果用紅色的圓點表示已經交付大定，那么，開發(fā)商通常會采用相對較小的紅色圓點來標明意向性客戶，如果買家不加仔細觀察，通常很難分辨，如果買家對這套房子表現出較為濃厚的興趣，售樓人員就會強調，存在商量的余地，不過，隨之而來的一定是程度不同的單價上提。 

　　陷阱五：投機商和銷售員及中介機構聯合炒房 

　　一般講投機商通過低價買進一批房源，創(chuàng)造熱銷局面，然后通過和銷售人員聯合高價推出購進的房源，實行溢價分成，利益共享，不過在近年國家的宏觀調控下這種行為有所收斂，但依然存在。 

　　陷阱六：品牌借用伎倆在商業(yè)地產中層出不窮 

　　不少商業(yè)地產和多家知名品牌商聯合，制造虛假入住的消息，借故大幅度提高物業(yè)價值，欺騙業(yè)主。使得不少業(yè)主身陷囹圄，造成購買失誤慘淡結局。 

　　陷阱七：逼迫業(yè)主參與銷售。不少開發(fā)商善用會晤活動營銷，現場簽房。當然有銷售就要有造勢，就需要拖兒，怎么辦，老客戶就充當了這個角色，結果是開發(fā)商獲利保證開發(fā)進度，業(yè)主準時搬遷入住，皆大歡喜。 

　　銷控——有時就是侵權 

　　“銷控”是一種侵權行為，嚴重侵犯了業(yè)主的利益。 

　　銷控地欺詐性嚴重侵犯了業(yè)主對產品的知情權。 

　　在執(zhí)行“銷控”政策的過程中，不少開發(fā)商采用了隱瞞甚至是欺詐的手段，通過虛假銷控表、虛假熱購場面，虛假的購買信息，給準業(yè)主創(chuàng)造購買壓力，高價買進后大呼上當。有一句話精彩，經銷商什么都不怕，就怕顧客知道真相。 

　　“銷控”侵犯了消費者的購買自由權強賣弱買 

　　銷控往往發(fā)生業(yè)主花高價買不到心儀的產品，直接影響到日后的居住生活舒適程度，違背購買者的購買初衷。好的樓棟、樓層、戶型往往都凍結在一定的銷售期，出現購買意愿被動地轉變和購買誤區(qū)。 

　　“銷控”侵犯了業(yè)主的財產權 

　　成功的銷控不僅是全部銷售，而是在高價情況下大規(guī)模銷售。銷控創(chuàng)造了購買壓力，使物業(yè)虛擬升值，形成了后期的房產泡沫。購房人將承擔更重的房款，買家的經濟利益受到了很大的侵犯。為后期的家庭成活帶來了很大負擔。 

　　所以房產銷控，陷阱重重，侵權行為，比比皆是。

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