房企如何把握保障房建設(shè)的發(fā)展契機

 作者：康桄瑀    235

一、源起 
    我國保障性住房起源于1995年的“安居工程”，住房改革后取得了快速發(fā)展，03年后商品房成為市場主體，保障房開始萎縮，06年開始保障房制度逐步完善，國家出臺90/70政策，市場結(jié)構(gòu)向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變；2006年底廉租房體系基本建立，2007年修正廉租房、經(jīng)濟適用房管理辦法，在制度上對保障性住房進行完善。
    2009年至今，政策重心轉(zhuǎn)移到保障性住房建設(shè)上，國家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。2010年以來，我國陸續(xù)出臺促進保障房建設(shè)的政策，為保障性住房建設(shè)提供了政策保障。
    十二五規(guī)劃明確提出加大保障性住房建設(shè)，政府的工作中心從提高GDP增長率轉(zhuǎn)移到關(guān)注民生上來，同時進一步拓展了保障性住房建設(shè)的資金來源
    二、目前的保障房模式分析
    保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房，大致可以分為廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房。
    目前，我國主要通過城市綜合體開發(fā)、BT投資、成本加酬金競標、限價開發(fā)和綜合開發(fā)等多種模式進行保障房建設(shè)。
    城市綜合體開發(fā)：城市綜合體開發(fā)是指企業(yè)與政府建立合作關(guān)系，以城市綜合體開發(fā)模式建設(shè)保障性住房，在總體規(guī)劃設(shè)計、棚戶區(qū)改造及定向安置房建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域合作。城市綜合體開發(fā)有利于簡化政府審批程序，一級土地開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ)；在實施城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設(shè)用地等方面，顯示出了巨大的優(yōu)越性。
    BT投資模式：在政府保障性住房建設(shè)中采用BT投資模式，使政府行政資源與企業(yè)市場資源形成互補，解決政府保障性住房建設(shè)中存在的資金、拆遷安置、規(guī)劃、招商引資等難題。保障房建設(shè)一般采取開發(fā)商先建設(shè)政府后回購的模式。由于政府回購期較長，給開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)帶來壓力，但是BT模式下的應(yīng)收賬款就成為信托公司“做文章”的地方，開發(fā)商可以采用滾動開發(fā)的模式，高效率使用信托資金。
   

 契機 把握 保障 如何 建設(shè) 發(fā)展

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