Reits難解商業(yè)地產(chǎn)之困?

 作者:袁偉達(dá)    342

2011年注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平靜的一年,地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng),金融政策進(jìn)一步收緊,都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提出了挑戰(zhàn),尤其是近來(lái)剛從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)(財(cái)經(jīng)專題:http://kunyu-store.cn/news/list/77_1.shtml)的地產(chǎn)“大佬”們。建設(shè)階段大量的資金投入,較低的資金周轉(zhuǎn)率和漫長(zhǎng)的投資回報(bào)期都是他們不得不面對(duì)的問(wèn)題,而以萬(wàn)達(dá)、寶龍為代表的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”,以住宅銷售平衡商業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在地產(chǎn)調(diào)控政策下能否被順利的復(fù)制還需要商榷。“地主家也沒(méi)有余糧了”,成為困擾地產(chǎn)“大佬”發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題。而近來(lái)李嘉誠(chéng)的匯賢REITs在香港的成功上市,為大陸商業(yè)地產(chǎn)的融資給出了更多選擇,REITs能否成為解困大陸商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的救命稻草成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的海外REITs之路并不平坦

REITs(Real Estate Investment Trust),在國(guó)際金融市場(chǎng)并不陌生,早在1960年美國(guó)就出臺(tái)了《國(guó)內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》,創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs)。目前在世界上有美國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等十幾個(gè)國(guó)家都已有REITs,有超過(guò)480家的房地產(chǎn)投資信托,其全球市值超過(guò)6050 億美元,其中美國(guó)市值REITs達(dá)到3000 億美元左右。REITs按資金的投向不同可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型,權(quán)益型指REITs可以直接投資并擁有物業(yè)資產(chǎn),抵押型指REITs募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,混合型指權(quán)益型和抵押型的混合。國(guó)際REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資,占到了所有REITs的90%以上。

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),REITs也不算一個(gè)新鮮事物,在2005年越秀REITs在香港成功上市,成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs,其后凱德也成功將其在大陸的7處零售物業(yè)打包,在新加坡交易所主板成功發(fā)行REITs。

但國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路并非一帆風(fēng)順,萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs海外之路并不成功。在越秀REITs成功發(fā)行后,中國(guó)六部委聯(lián)合出臺(tái)了171號(hào)文,封鎖了離岸操作的路徑,提高了在岸注冊(cè)資本的門檻,增加了REITs運(yùn)作的成本。同時(shí),國(guó)家接連發(fā)布限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策,進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的門檻。這導(dǎo)致“萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs”在海外發(fā)行的擱淺。

同時(shí)除了在政策的限制和外匯管制之外,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率不能滿足要求(尤其是近年開(kāi)發(fā)的物業(yè),高昂的土地成本和建筑成本無(wú)法與租金收入相匹配),物業(yè)形態(tài)復(fù)雜(單一的物業(yè)形態(tài),比如單一的商場(chǎng)、酒店更能獲得海外投資人的認(rèn)可),物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整(尤其是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn),往往租售并舉,開(kāi)發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè),其他銷售,無(wú)法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán))等問(wèn)題都會(huì)成為國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路的障礙。

 商業(yè)地產(chǎn) 難解 地產(chǎn) 商業(yè)

擴(kuò)展閱讀

今年夏天,我們的新雜志《全球商業(yè)經(jīng)典》問(wèn)世,能夠在這個(gè)新平臺(tái)上和志剛同事,是一件讓人愉快的事情。同為傳媒人,志剛這幾年以極大的熱情投入到對(duì)當(dāng)下中國(guó)活躍的企業(yè)家群體的采訪和記敘之中,《人生:中國(guó)首部商

  作者:李志剛詳情


 一、冰島“島主” 黃怒波,1995年創(chuàng)辦中坤集團(tuán),靠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)起家,現(xiàn)公司主業(yè)為旅游地產(chǎn)。中坤集團(tuán)曾開(kāi)發(fā)位于北京市西直門的長(zhǎng)河灣住宅區(qū),旗下持有大鐘寺中坤廣場(chǎng)、中坤大廈等商業(yè)地產(chǎn)。大鐘寺中坤廣場(chǎng)位于

  作者:李志剛詳情


1956年,黃怒波出生于蘭州一個(gè)軍人家庭。他排行老幺,上面有兩個(gè)哥哥與一個(gè)姐姐。他的父親是副營(yíng)級(jí)干部,轉(zhuǎn)業(yè)至銀川的汽車運(yùn)輸公司。黃怒波兩歲的時(shí)候,舉家搬至銀川。1960年,在寧夏“雙反運(yùn)動(dòng)”中,他的

  作者:李志剛詳情


在黃父打成“現(xiàn)行反革命分子”之前,黃家家境算過(guò)得去的。每周,黃父都會(huì)花上五毛錢買一只燒雞給家人吃。他為人豪爽,結(jié)交了很多朋友。一些跑運(yùn)輸?shù)呐笥?,?huì)為他帶狗肉、兔肉回來(lái)改善伙食。當(dāng)他自殺后,這個(gè)家?guī)?/p>

  作者:李志剛詳情


2024(第十三屆)全國(guó)商業(yè)數(shù)字化技術(shù)與服務(wù)創(chuàng)新研討會(huì)暨2024(第十一屆)全國(guó)渠道服務(wù)轉(zhuǎn)型巡回首站于3月1日在西安舉行。 隨著互聯(lián)網(wǎng)+的深入和經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式的推動(dòng),數(shù)字化在零售行業(yè)受到越來(lái)越高的重視

  作者:楊建允詳情


經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放幾十年來(lái)的發(fā)展,我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)和人民生活(包括居住水平)有了很大的提高。與其它行業(yè)比,目前國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的實(shí)踐和研究都顯得較緩慢,包括很少有可操作和突破性的研究;譬如

  作者:張健詳情


版權(quán)聲明:

本網(wǎng)刊登/轉(zhuǎn)載的文章,僅代表作者個(gè)人或來(lái)源機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),不代表本站立場(chǎng),本網(wǎng)不對(duì)其真?zhèn)涡载?fù)責(zé)。
本網(wǎng)部分文章來(lái)源于其他媒體,本網(wǎng)轉(zhuǎn)載此文只是為 網(wǎng)友免費(fèi)提供更多的知識(shí)或資訊,傳播管理/培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),不是直接以贏利為目的,版權(quán)歸作者或來(lái)源機(jī)構(gòu)所有。
如果您有任何版權(quán)方面問(wèn)題或是本網(wǎng)相關(guān)內(nèi)容侵犯了您的權(quán)益,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們核實(shí)后將進(jìn)行整理。


COPYRIGT @ 2001-2018 HTTP://kunyu-store.cn INC. ALL RIGHTS RESERVED. 管理資源網(wǎng) 版權(quán)所有