Reits難解商業(yè)地產(chǎn)之困?
作者:袁偉達(dá) 342
商業(yè)地產(chǎn)的海外REITs之路并不平坦
REITs(Real Estate Investment Trust),在國(guó)際金融市場(chǎng)并不陌生,早在1960年美國(guó)就出臺(tái)了《國(guó)內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》,創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs)。目前在世界上有美國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等十幾個(gè)國(guó)家都已有REITs,有超過(guò)480家的房地產(chǎn)投資信托,其全球市值超過(guò)6050 億美元,其中美國(guó)市值REITs達(dá)到3000 億美元左右。REITs按資金的投向不同可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型,權(quán)益型指REITs可以直接投資并擁有物業(yè)資產(chǎn),抵押型指REITs募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,混合型指權(quán)益型和抵押型的混合。國(guó)際REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資,占到了所有REITs的90%以上。
對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),REITs也不算一個(gè)新鮮事物,在2005年越秀REITs在香港成功上市,成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs,其后凱德也成功將其在大陸的7處零售物業(yè)打包,在新加坡交易所主板成功發(fā)行REITs。
但國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路并非一帆風(fēng)順,萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs海外之路并不成功。在越秀REITs成功發(fā)行后,中國(guó)六部委聯(lián)合出臺(tái)了171號(hào)文,封鎖了離岸操作的路徑,提高了在岸注冊(cè)資本的門檻,增加了REITs運(yùn)作的成本。同時(shí),國(guó)家接連發(fā)布限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策,進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的門檻。這導(dǎo)致“萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs”在海外發(fā)行的擱淺。
同時(shí)除了在政策的限制和外匯管制之外,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率不能滿足要求(尤其是近年開(kāi)發(fā)的物業(yè),高昂的土地成本和建筑成本無(wú)法與租金收入相匹配),物業(yè)形態(tài)復(fù)雜(單一的物業(yè)形態(tài),比如單一的商場(chǎng)、酒店更能獲得海外投資人的認(rèn)可),物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整(尤其是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn),往往租售并舉,開(kāi)發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè),其他銷售,無(wú)法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán))等問(wèn)題都會(huì)成為國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路的障礙。
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