潘石屹：地產(chǎn)業(yè)面臨“刮骨療毒”之痛


Pan Shiyi: Correction of Real Estate Sector

Could Be Extremely Painful

出生于甘肅貧困農(nóng)村的潘石屹，身不高，體不壯，頭發(fā)不濃密，卻頭腦敏捷、身手矯健，在京城乃至全中國(guó)房地產(chǎn)圈中，成了大腕級(jí)人物。

“老潘”拍過(guò)電影，2007年還帶領(lǐng)自己的企業(yè)在香港聯(lián)交所成功上市，更因總能滿足人們的娛樂(lè)天性，贏得了“最?yuàn)蕵?lè)的地產(chǎn)明星”雅號(hào)。在業(yè)界，潘石屹雖然不是最有錢的，公司規(guī)模也不是最大的，但無(wú)疑是最吸引眼球的。他時(shí)常會(huì)拋出有爭(zhēng)議的話題，制造新概念。

而近日，這位“娛樂(lè)”地產(chǎn)商開(kāi)始嚴(yán)肅起來(lái)，他的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)面臨著內(nèi)外交困“、百日劇變”危機(jī)等言論成為業(yè)界熱議話題。房地產(chǎn)業(yè)是否真的如老潘所說(shuō)的“危機(jī)”狀態(tài)？面對(duì)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？對(duì)于銀行業(yè)又會(huì)有什么影響？筆者帶著相關(guān)問(wèn)題采訪了SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹。

房地產(chǎn)業(yè)面臨危機(jī)

2007年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速擴(kuò)張的一年，碧桂園、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國(guó)性和跨區(qū)域企業(yè)開(kāi)始崛起。2007年又是天價(jià)土地倍增的一年，開(kāi)發(fā)商用于支付土地出讓金的資金大幅增加，導(dǎo)致其對(duì)現(xiàn)金流需求加大。而2007~2008年緊縮的宏觀政策又使得房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重的生存危機(jī)。在此背景下，2008年3月底，潘石屹再次語(yǔ)出驚人：“未來(lái)100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。”這個(gè)說(shuō)法被簡(jiǎn)稱為“百日劇變”，頓時(shí)給房地產(chǎn)及銀行業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大震動(dòng)。

對(duì)于百日劇變，潘石屹解釋道，100天左右的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整，原因有三：

一是2007年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的錢超過(guò)當(dāng)年的銷售收入，亦即收入都用來(lái)買土地，花錢太多，入不敷出，整個(gè)行業(yè)總體處于資金緊張狀態(tài)。

其次，美國(guó)次貸危機(jī)使原計(jì)劃2008年在海外上市的房地產(chǎn)公司停止了上市步伐，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)上融資的能力大打折扣。

至于最后一個(gè)原因，潘石屹認(rèn)為，是中國(guó)政府實(shí)行從緊的貨幣政策。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院過(guò)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》以打擊囤積土地為核心，規(guī)定對(duì)閑置土地、特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。意味著一些以土地儲(chǔ)備著稱的開(kāi)發(fā)商將面臨更為嚴(yán)酷的資金要求。而銀行存款的準(zhǔn)備金率幾經(jīng)提高，市場(chǎng)上的資金更少了，各大銀行，尤其是幾大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)貸款基本告停。

“百日劇變”后，市場(chǎng)會(huì)怎么樣？潘石屹表示，本輪調(diào)整之后，房地產(chǎn)業(yè)面臨洗牌危機(jī)，“首先是房子供應(yīng)量會(huì)減少，因?yàn)榉孔拥墓?yīng)量主要取決于3個(gè)因素：土地、錢和開(kāi)發(fā)商。目前土地和開(kāi)發(fā)商并不缺，所以未來(lái)市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量主要取決于‘錢’。”

這些房地產(chǎn)公司都寄希望于香港上市，可準(zhǔn)備上市的40家房地產(chǎn)公司中，只來(lái)了兩家，且無(wú)功而返。“恒大上市沒(méi)有結(jié)果，對(duì)后面幾十家排隊(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)令人悲觀的開(kāi)頭。”潘石屹表示。

美國(guó)的次貸危機(jī)、國(guó)際資本市場(chǎng)不景氣、緊縮的貨幣政策等一系列問(wèn)題使然，這些房地產(chǎn)公司能否上市是個(gè)問(wèn)號(hào)；國(guó)際資本能否繼續(xù)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是個(gè)問(wèn)號(hào)，潘石屹指出。由恒 大地產(chǎn)上市擱淺引發(fā)的一系列結(jié)果正在顯現(xiàn)：星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國(guó)際、寶龍集團(tuán)、方圓、恒盛、花樣年集團(tuán)等多家謀劃與恒 大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已紛紛調(diào)整上市時(shí)間表。此時(shí)的潘石屹或許在慶幸自己選對(duì)了上市時(shí)機(jī)。

銀行的大門不再向開(kāi)發(fā)商們敞開(kāi)；資本市場(chǎng)的IPO融資大門關(guān)閉；開(kāi)發(fā)商依靠銷售回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的夢(mèng)想落空—潘石屹所謂的“百日劇變”的預(yù)言，似乎正在被一個(gè)接一個(gè)無(wú)情的事實(shí)所驗(yàn)證。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)百日劇變論的拋出，有人認(rèn)可，也有人質(zhì)疑老潘背后的動(dòng)機(jī)。有人說(shuō)，“百日劇變”是潘石屹策劃的“陰謀”，是希望借機(jī)從中小房地產(chǎn)企業(yè)回購(gòu)廉價(jià)“二手”土地，有“洗地”之嫌。對(duì)此。潘石屹回應(yīng)，梳理清楚目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)對(duì)行業(yè)克服困難有好處。“我發(fā)表這些看法時(shí)，反復(fù)想的只是一件事情，就是有沒(méi)有純潔的動(dòng)機(jī)。如果發(fā)表觀點(diǎn)的動(dòng)機(jī)不純潔，只是為了個(gè)人、個(gè)別公司或小團(tuán)體，那說(shuō)出來(lái)的話就會(huì)變味，就會(huì)離正確的目標(biāo)越走越遠(yuǎn)。如果是從純潔的動(dòng)機(jī)出發(fā)，堅(jiān)持正直的原則，無(wú)論有多大的壓力都應(yīng)該堅(jiān)持去做。”潘石屹顯得頗為懇切。

“百日劇變”三階段

最近進(jìn)一步從緊的貨幣政策，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金形勢(shì)更加嚴(yán)峻？是否會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的“百日劇變”？

對(duì)這個(gè)問(wèn)題，潘石屹給《當(dāng)代金融家》記者打了一個(gè)形象的比喻：金屬材料的拉伸試驗(yàn)“。金屬材料在拉伸的過(guò)程中，隨著拉力的增加，分3個(gè)階段：彈性變性階段、塑性變性階段和斷裂”，潘石屹解釋道。

在潘石屹看來(lái)，眼下，“百日劇變”正處在“彈性變性”階段，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠很理性地主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)就不會(huì)受到很大傷害。但如果國(guó)內(nèi)繼續(xù)實(shí)行更嚴(yán)格的貨幣從緊政策，國(guó)際資本市場(chǎng)的次貸危機(jī)陰影遲遲不能過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交額又不能很快恢復(fù)，加之2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度花錢購(gòu)買土地等造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，那么，“彈性”調(diào)整可能就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;塑性變性”，這種調(diào)整的標(biāo)志就是房地產(chǎn)行業(yè)受到破壞，企業(yè)有些被銀行查封，房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率提高。這種情況頗具破壞性，如果發(fā)生就不能完全恢復(fù)。“我們不愿看到這種局面的出現(xiàn)”，潘石屹表示。

潘石屹進(jìn)一步表示：“對(duì)于上面的比喻，最糟糕的情況是塑性變性階段后發(fā)生斷裂。這就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。目前的情況還在可以恢復(fù)的彈性變性的范圍內(nèi)。”

此次劇變的程度有多深？潘石屹認(rèn)為會(huì)“比較深”。至于到底會(huì)影響到哪些企業(yè)，他覺(jué)得是那些在2006年下半年和2007年過(guò)分?jǐn)U張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的劇變會(huì)對(duì)中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。如果這次房地產(chǎn)行業(yè)不能夠及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模大幅度萎縮，會(huì)帶來(lái)三方面的影響：第一，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化。這種分化不在于這些企業(yè)規(guī)模的大小，而在于其健康與否。第二，地方政府的收入會(huì)相應(yīng)減少。第三，其他與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的就業(yè)壓力會(huì)增加。

掀“速動(dòng)比率”舌戰(zhàn)


除了百日劇變，潘石屹還在不斷的拋出令業(yè)界爭(zhēng)論的話題。

最近，潘石屹的公司同事在認(rèn)真研究了部分上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，列出了萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利等一批上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)。研究結(jié)果顯示，目前世茂的速動(dòng)比率為0.7，萬(wàn)通為0.6，中糧為0.5，萬(wàn)科0.4，保利則低至0.3。對(duì)這些數(shù)字，潘石屹指出，目前絕大部分房產(chǎn)公司存在速動(dòng)比率低于正常值、負(fù)債率過(guò)高、現(xiàn)金和銀行存款少的問(wèn)題，“速動(dòng)比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，難以經(jīng)得起資金緊縮的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，”潘石屹如是說(shuō)。

那么房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？“冬天到來(lái)時(shí)，如果你身上沒(méi)有厚厚的皮毛，皮下沒(méi)有儲(chǔ)存大量脂肪，那么只有兩個(gè)選擇：一是像大雁一樣飛到暖和的南方，或者像蛇和青蛙一樣在地上挖一個(gè)洞鉆進(jìn)去，等待春天來(lái)臨。”潘石屹的回答頗有禪宗高僧的意味。

這是潘石屹在拋出“百日劇變”論才一個(gè)多星期后，再度“炮轟”同行。

可為什么會(huì)想起用“速動(dòng)比率”這么一個(gè)“炮彈”？速動(dòng)比率及其他指標(biāo)在當(dāng)前的大環(huán)境下有什么特殊性？難道說(shuō)以前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好時(shí)，開(kāi)發(fā)商的速動(dòng)比率也一定好嗎？速動(dòng)比率與目前的環(huán)境與政策有什么樣的關(guān)系和相互作用？

對(duì)這些疑問(wèn)，潘石屹表示，在經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境較好時(shí)，考察一家房地產(chǎn)公司主要看其凈資產(chǎn)值、營(yíng)業(yè)額、土地儲(chǔ)備等；但在經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境不好時(shí)，如當(dāng)前國(guó)際上有次貸危機(jī)，國(guó)內(nèi)有從緊的貨幣政策，這時(shí)衡量一個(gè)房地產(chǎn)公司健康與否的主要指標(biāo)就是其負(fù)債率，以及立即償還貸款的能力。

與此同時(shí)，在另外一份報(bào)告中，潘石屹列出了上市房地產(chǎn)企業(yè)“銀行借貸和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”的表格。數(shù)據(jù)顯示，除SOHO中國(guó)等少數(shù)企業(yè)外，多數(shù)房地產(chǎn)公司銀行借貸遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)金。他曾公開(kāi)表示，自己也在努力把公司負(fù)債率提高上去，因?yàn)?ldquo;我們的負(fù)債率現(xiàn)在只有8.5%，非常低。在目前通貨膨脹如此嚴(yán)峻的情況下，這么低的負(fù)債率實(shí)際上是限制了公司潛力的發(fā)揮。所以我們制定了一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，一方面，要將手里的錢花出去，另一方面，就是將負(fù)債率提起來(lái)，把我們企業(yè)的潛力充分發(fā)揮出來(lái)。”2008年5月26日，SOHO中國(guó)以55億元人民幣收購(gòu)北京東二環(huán)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目，并命名為“朝陽(yáng)門SOHO”。朝陽(yáng)門SOHO是SOHO中國(guó)自2007年10月在香港上市以來(lái)收購(gòu)的第三個(gè)項(xiàng)目，也是SOHO中國(guó)在北京市中心的黃金(208,3.14,1.53%,吧)地段將要開(kāi)發(fā)的另一個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目。“這也是SOHO中國(guó)一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策的最好體現(xiàn)”，SOHO方面提供的資料稱。

很多人質(zhì)疑為何在萬(wàn)科王石拋出“拐點(diǎn)論”時(shí)，潘石屹不贊同，而短短半年后他的態(tài)度會(huì)如此大轉(zhuǎn)彎？他的動(dòng)機(jī)到底是什么？潘石屹表示：“我們總是通過(guò)了解市場(chǎng)的信息不斷修正自己的觀點(diǎn)，在去年年底，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)拐點(diǎn)進(jìn)行討論時(shí)，根本不知道會(huì)發(fā)生貝爾斯登的收購(gòu)事件，也無(wú)法預(yù)測(cè)恒 大地產(chǎn)的IPO會(huì)擱置。在那個(gè)時(shí)候我還看到國(guó)內(nèi)有媒體報(bào)道，恒 大的老板馬上要成為中國(guó)首富了。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)并沒(méi)有改變。在未來(lái)幾個(gè)月，調(diào)整和變化主要會(huì)發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)之間需要重整，需要調(diào)整他們各自的規(guī)模。”

銀行風(fēng)險(xiǎn)幾何？

資金鏈斷裂可能波及到越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商，而銀行作為開(kāi)發(fā)信貸的提供者，到底面臨多大風(fēng)險(xiǎn)？長(zhǎng)期與銀行打交道的潘石屹表示，過(guò)去10年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金的主要來(lái)源是銀行貸款。銀行貸款分兩部分，一部分給開(kāi)發(fā)商，另外更重要的一部分是通過(guò)房地產(chǎn)按揭貸款流入到房地產(chǎn)行業(yè)?？蓮?008年前4個(gè)月的情況看，無(wú)論是銀行給開(kāi)發(fā)商的貸款還是按揭貸款，金額都是非常非常少。

5月12日上午國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布4月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲8.5%。同日下午，人民銀行宣布，決定自2008年5月20日起，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，CPI高企，在潘石屹看來(lái)是個(gè)信號(hào)，意味著中國(guó)還要實(shí)施從緊的貨幣政策，而且，這次是在公布CPI8.5%的同時(shí)就提高了存款準(zhǔn)備金率0.5%，這是一個(gè)很強(qiáng)烈的信號(hào)，意味著在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，錢會(huì)更值錢。

對(duì)于銀行風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，向來(lái)敢說(shuō)的任志強(qiáng)曾放言，“只要宏觀經(jīng)濟(jì)還保持11.9%的GDP增速，房?jī)r(jià)還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”

對(duì)此潘石屹表示并不認(rèn)同：“主要是房地產(chǎn)發(fā)展商得未雨綢繆，事先要做出合理的調(diào)整，這樣就不會(huì)發(fā)生資金斷裂的情況。資金斷裂、公司被銀行查封等局面只屬于那些‘不見(jiàn)棺材不落淚’的開(kāi)發(fā)商。銀行這幾年非常注重貸款風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門檻，如果嚴(yán)格執(zhí)行這些文件，銀行是不會(huì)承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)的。如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那只可能是那些關(guān)系貸款和違規(guī)貸款。”

后記：地震帶來(lái)的考驗(yàn)

最近發(fā)生在四川的大地震，無(wú)論是對(duì)災(zāi)區(qū)房屋建設(shè)的安全，還是對(duì)災(zāi)后企業(yè)捐款等方面都是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)。

不少專家看過(guò)災(zāi)區(qū)的電視畫(huà)面后，都指責(zé)倒塌的房屋是“豆腐渣工程”。倒塌學(xué)校校舍是不是豆腐渣工程尚有待專家檢驗(yàn)，但作為地產(chǎn)界大腕，潘石屹表示，這次汶川大地震給我們一個(gè)很重要的提示：一定要注重建筑安全，學(xué)校建筑的安全尤為重要。“建房子的結(jié)構(gòu)一般有兩種：一種是框架結(jié)構(gòu)；另一種是磚混結(jié)構(gòu)。框架結(jié)構(gòu)相對(duì)要安全一些，我們?cè)陔娨暽峡吹侥切┰诘卣鸷笸崞吲ぐ藚s沒(méi)有倒塌的樓房基本都是框架結(jié)構(gòu)的。結(jié)構(gòu)的安全、建筑的環(huán)保，和垃圾污水的處理是建筑中最重要、也是最基本的，否則還會(huì)給我們帶來(lái)災(zāi)難。”潘石屹評(píng)論道。

大地震也考驗(yàn)著企業(yè)家的社會(huì)責(zé)任感，各企業(yè)家捐款數(shù)額也成為眾人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。面對(duì)地產(chǎn)商在巨災(zāi)面前的“集體失語(yǔ)”和“捐款摳門”的指責(zé)，潘石屹也未能幸免。網(wǎng)上對(duì)SOHO中國(guó)賑災(zāi)捐款的數(shù)額有不少議論，很多人十分想知道是否真的“只捐了200萬(wàn)”，還是有更多的捐助行動(dòng)媒體沒(méi)有報(bào)道？對(duì)此潘石屹表示，SOHO中國(guó)有限公司從地震發(fā)生之后一刻都沒(méi)有閑著：捐款、獻(xiàn)血、祈禱，與身處災(zāi)區(qū)的家人、朋友聯(lián)系，與紅十字會(huì)密切聯(lián)系、與災(zāi)區(qū)政府聯(lián)系，盡自己的力量去幫助災(zāi)區(qū)渡過(guò)困難，還在北京紅十字會(huì)名下成立了一個(gè)專項(xiàng)基金，即SOHO中國(guó)基金會(huì)，再度定向?yàn)闉?zāi)區(qū)的教育恢復(fù)項(xiàng)目捐款2000萬(wàn)元人民幣。據(jù)SOHO中國(guó)有限公司提供的資料，SOHO中國(guó)基金會(huì)的目標(biāo)是“在推動(dòng)社會(huì)物質(zhì)發(fā)展的同時(shí)，推動(dòng)大家精神的進(jìn)步與成長(zhǎng)。SOHO中國(guó)基金會(huì)的各種慈善資助項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)這些項(xiàng)目投入資金和SOHO員工的實(shí)際參與，使所有人的精神品質(zhì)得到提升，使社會(huì)的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富同步發(fā)展。”

本刊無(wú)意卷入關(guān)于捐款多寡的爭(zhēng)論，只是希望，房地產(chǎn)行業(yè)能夠充分發(fā)揮自己的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，在賑災(zāi)和災(zāi)后重建做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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