商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查，正如這個行業(yè)先天性的炒作背景一樣，為業(yè)界所熟悉，甚至許多人已經(jīng)做過很多次，但殊不知，許多領(lǐng)域所做的市場調(diào)查，其實只不過是一般性的經(jīng)濟學研究或者說確實點是一些主觀性的宏觀經(jīng)濟分析+規(guī)劃概念的解說而已。與真正的市場研究、市場調(diào)查工作是根本不同的。

市場調(diào)查的本質(zhì)，是實證主義，是一切依賴于對可驗證信息和數(shù)據(jù)的分析解釋，產(chǎn)生具有營銷操作價值的指導(dǎo)建議。

但實際上，我們的許多市場調(diào)查根本不是那回事，個人主觀的觀點、甚至經(jīng)營者的愿景，都可能成為國人市場調(diào)查的結(jié)果，甚至閃爍其詞的形容概念也常常被這些人用在調(diào)查報告里。

市場調(diào)查是看到什么、知道什么、是什么，到揭示為什么、會怎樣，進而挖掘人的感知價值趨向的科學實證過程，我時常與同事說：市場調(diào)查最忌諱用形容詞的，你的文件、報告最好刪掉所有的形容詞。就是這個道理。

回到本文的主題來，商業(yè)地產(chǎn)，其市場調(diào)查探測的本質(zhì)是商業(yè)，而不是地產(chǎn)本身。商業(yè)這個概念扯開來就是機會+業(yè)態(tài)的意思，所以，商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的真正營銷學含義就是：對于這個地產(chǎn)、地塊的機會和業(yè)態(tài)進行科學研究、界定的工作。

機會：在營銷學知識下，機會就是可能創(chuàng)造、增值經(jīng)濟財富的需求，也就是市場。對這個機會、需求的市場研究，就是進行市場定位以及定位概念的建立過程。

業(yè)態(tài)：一定區(qū)域的業(yè)種的經(jīng)營狀態(tài)。實際上，與商業(yè)做對照看，這里業(yè)態(tài)的含義又衍生為對業(yè)種總體的識別和經(jīng)營活動本身的評估，包括現(xiàn)在怎樣、過去怎樣，以及未來怎樣。實際上是對機會概念的檢測。

就是說，機會的研究是定位，業(yè)態(tài)的研究是概念的測試、概念的識別與建立。所以，我們一般所做的商業(yè)市場調(diào)查其實就兩種模式：一種是定位研究，另一種則就是概念的測試。

定位就是這個地塊、建筑為誰服務(wù)？服務(wù)什么？業(yè)態(tài)研究就是這個概念、產(chǎn)品是否符合市場的選擇？怎樣滿足、適應(yīng)消費者的需求。

即使是沃爾瑪、KFC，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)查就是這樣，關(guān)鍵是完成其市場的識別與定位，而不是上至蒼天下至海底的空談！

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