房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析
培訓(xùn)講師:張志曉
講師背景:
講師簡(jiǎn)介:張志曉老師中國(guó)人民大學(xué)民商法碩士河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)法本科、學(xué)士業(yè)務(wù)專長(zhǎng):基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)工程房地產(chǎn)開發(fā)與并購(gòu)、合作公司并購(gòu)重組、并購(gòu)中和稅務(wù)籌劃信托和私募股權(quán)融資基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù)、資產(chǎn)證券化執(zhí)業(yè)簡(jiǎn)歷:1996年進(jìn)入律師事務(wù)所工作 詳細(xì)>>
房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析
課程背景:
近年來,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始采取合作開發(fā)的模式以適應(yīng)緊縮的調(diào)控政策,提升
企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性,如投資數(shù)額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力
差等特性,決定了房地產(chǎn)合作開發(fā)模式本身也存在著相應(yīng)的管理風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中不乏因?qū)?br />
合作開發(fā)模式項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和估計(jì)不足而導(dǎo)致失敗的案例。因此,如何全面對(duì)合作開
發(fā)項(xiàng)目模式尤其針對(duì)應(yīng)用最廣泛的項(xiàng)目公司合作開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和
控制,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。
學(xué)員對(duì)象:房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理及副總、房企投資人、投資管理部、拿地
相關(guān)部門、運(yùn)營(yíng)管理部、前期策劃相關(guān)部門。
主要內(nèi)容:
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式
1、公司制:成立項(xiàng)目公司
優(yōu)點(diǎn):開發(fā)項(xiàng)目在雙方共同成立的項(xiàng)目公司名下,保障雙方權(quán)益
缺點(diǎn):按公司制管理,股東會(huì)、董事會(huì)等決策程序復(fù)雜,容易引起內(nèi)耗
前提:項(xiàng)目公司有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
操作方式之一:一方取得土地,另一方以增資方式介入,可以節(jié)稅
2、合同型合作,雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議
優(yōu)點(diǎn):利潤(rùn)分配和相互配合簡(jiǎn)單一些,按雙方約定
缺點(diǎn):項(xiàng)目在一方名下,名下沒有項(xiàng)目的一方風(fēng)險(xiǎn)較高
3、項(xiàng)目部制:成立項(xiàng)目部,雙方在項(xiàng)目部基礎(chǔ)上合作
優(yōu)點(diǎn):一項(xiàng)目一管理,誰管理誰主導(dǎo)(也有說不清的)
缺點(diǎn):項(xiàng)目在一方名下,另一方風(fēng)險(xiǎn)較大,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理粗放有失控現(xiàn)象:長(zhǎng)沙項(xiàng)
目合作債務(wù)案,蘿卜章等事件。
二、公司制合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和問題
1、公司章程和合作協(xié)議的效力問題(附幾個(gè)案例)
2、公司章程中:關(guān)于股權(quán)表決權(quán)、利潤(rùn)分紅權(quán)可以另行約定的使用
3、約定一方按固定比例分配利潤(rùn)的方法及對(duì)賭協(xié)議的法律效力
4、股東出資額和時(shí)間的約定,及股東未按約定出資的股權(quán)比例調(diào)整
5、股東融資(股東向公司借款)的約定及未按約定借款涉及的違約責(zé)任
6、項(xiàng)目公司融資中的配合問題(股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)抵押)
7、利潤(rùn)分配和提前從項(xiàng)目公司提取資金的約定
8、公司管理及重大事項(xiàng)決策的約定
9、公司制下的保底協(xié)議效力及規(guī)避,合作不成清算條款的效力及案例
三、項(xiàng)目公司管理經(jīng)營(yíng)中的問題
1、公司董事會(huì)的決策機(jī)制
2、公司重大經(jīng)營(yíng)事件決策權(quán)利的約定:重大事件的具體種類
3、公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的約定(北京七棵樹項(xiàng)目案例)
4、公司施工招標(biāo),施工方的確定
5、施工中工程進(jìn)度和質(zhì)量、價(jià)款的管理
6、商品房銷售的約定:銷售方式,銷售成本、銷售團(tuán)隊(duì)管理
7、合作雙方權(quán)益分配的方式
分配稅后利潤(rùn),分配實(shí)物,分配租賃物業(yè)等,及其中涉及的稅負(fù)負(fù)擔(dān)問題(重慶分
配實(shí)物案的稅務(wù)籌劃案例)
四、經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)和問題教訓(xùn)
1、投資資金不足的增資問題
2、因政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致面積增加、減少導(dǎo)致利潤(rùn)的增減或分配實(shí)物的變化
3、未能融資導(dǎo)致的項(xiàng)目延期問題
4、融資政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
5、銷售政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
五、合同型合作的風(fēng)險(xiǎn)
1、保底條款的約定
2、房?jī)r(jià)上漲的收益歸屬
3、合作協(xié)議中對(duì)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的承擔(dān)的約定
4、最高法院對(duì)投資超額、利潤(rùn)不足、面積改變的規(guī)定
5、其他風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)是合作各方未預(yù)料到的因素導(dǎo)致的損失,所以以往的經(jīng)驗(yàn)只能讓我們盡辦避免
一些問題的發(fā)生,但無法完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于合作各方,提前在合同中考慮各種可能并
做出盡可以詳細(xì)的約定,是避免合作糾紛的好方法,不能哥們義氣,約定不明。
注意:
1、因項(xiàng)目已經(jīng)拿地,所以拿地的風(fēng)險(xiǎn)沒有涉及。
2、因合作方已經(jīng)確定,所以確定選擇合作方的風(fēng)險(xiǎn)不再涉及。
3、如公司需要,可以進(jìn)行課程調(diào)整。
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