營運期-贏在招調(diào)-如何通過創(chuàng)新招調(diào)實現(xiàn)營運期高收益

贏在招調(diào)！商業(yè)地產(chǎn)營運期招調(diào)秘笈
如何通過創(chuàng)新招調(diào)實現(xiàn)營運期高收益？
課程背景
市場供應(yīng)：
2016?年全年，全國開業(yè)?3.5?萬平方米以上的大型商業(yè)項目?465?個，其中?10?萬
平方米以上的大型購物中心約?100?多個。
到?2016?年底，中國已開業(yè)?3.5?萬平方米以上的大型商業(yè)項目超過?4000?家，
十年后預(yù)計達?10000?家，商業(yè)總體量?4319.35?萬平方米，數(shù)量比?2015?年增
長?32.10%.
2017?年預(yù)計開業(yè)?970?個，數(shù)量比?2016?年增長?108.60%.
市場需求：
快時尚、大型超市、連鎖餐飲、奢侈品四大類的開店布局有?48%在一線城市，
二三四線城市加總起來拼搶剩余?52%的開店指標。
困境：
商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和，連鎖品牌拓展過于傾斜一線城市，供需嚴重
失衡下的商業(yè)地產(chǎn)招商困境！
如何破？
中國商業(yè)地產(chǎn)從藍海到紅海，僅僅用了不到?5?年的時間。中國商業(yè)地產(chǎn)的“難”，
難在概念還沒有理清、技術(shù)還沒有純青、管理還沒有成熟，電商就洶涌而至、對
手就扎堆來襲。“前人的經(jīng)驗，我們的階梯?！币环矫?，先行的知名商業(yè)地產(chǎn)公
司已經(jīng)積累了大量寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)，可以“拿來主義”；另一方面，經(jīng)歷籌備
期、開業(yè)期的項目商管團隊經(jīng)過從?0?到?1?的破冰，已經(jīng)有了實戰(zhàn)心得和感悟。
但是，可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技術(shù)略微生澀。當(dāng)下，本課程想要教
給大家的就是：
認清形勢、刷新概念、找到機會、學(xué)習(xí)創(chuàng)新、提升收益！
?課程收益
幫助學(xué)員認清形勢、刷新概念、升級認知、尋找機會，
幫助學(xué)員學(xué)會制定商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營策略的方法
幫助學(xué)員掌握創(chuàng)新招調(diào)、提升收益的實戰(zhàn)思路和工具
課程內(nèi)容以實戰(zhàn)、實用為重，案例詳實、有趣、有料，干貨滿滿。
適合人群
商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司的董事長、總經(jīng)理、招商營運副總、招商部經(jīng)理、
營運部經(jīng)理等。
課程大綱
第一部分?新概念——十大概念升級【價值：擴格局、認知升級】1、商業(yè)地產(chǎn)
2、城市綜合體
3、購物中心
4、金融產(chǎn)品
5、資產(chǎn)管理
6、商業(yè)模式
7、招商調(diào)整
8、營運企劃
9、財務(wù)指標
10、發(fā)展階段
第二部分、新機會——十大利好商機【價值：開眼界，創(chuàng)新招商】
1、90?后、00?后消費崛起
2、中產(chǎn)階級消費升級
3、從空間型消費走向時間型消費
4、新業(yè)態(tài)，新定位
5、線上大咖，線下開店
6、網(wǎng)商搭建實體平臺
7、實體零售品牌靠高效率參與國際競爭
8、網(wǎng)紅電商成為實體的營銷新渠道
9、從聯(lián)合辦公到共享際
10、新零售-超級物種?VS?盒馬鮮生
第三部分?新策略【重要】
經(jīng)營策略是定位（戰(zhàn)略）制定后的戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行、資源配襯，?指導(dǎo)各部門統(tǒng)合增效。
1、三年規(guī)劃
2、大事記
3、優(yōu)劣勢
4、廣場定位
5、招商調(diào)整
6、營銷企劃
7、經(jīng)營目標
第四部分?新招調(diào)-合同期內(nèi)【重要】
1、主動調(diào)整的?4?種類型
2、被動調(diào)整的?4?種類型
3、籌備期招商與營運期招商?5?大差異
4、合同期內(nèi)招調(diào)業(yè)務(wù)要求：
9?大陷阱、4?大原則、5?大要點
5、合同期內(nèi)招調(diào)管理要求
6、合同期內(nèi)招調(diào)流程：6?步定局
7、合同期內(nèi)招調(diào)制度：3?大紀律
【獨家案例：如何創(chuàng)新招調(diào)大面積冷區(qū)商鋪？?】
第五部分?新招調(diào)-合同到期【重要】
一、廣場定位分析
1、需求結(jié)構(gòu)調(diào)研和分
（1）城市消費水平
（2）區(qū)域人口結(jié)構(gòu)
（3）項目周邊交通
2、供給結(jié)構(gòu)分析
3、定位合理性判斷
二、廣場經(jīng)營分析
1、業(yè)態(tài)、品類組合方面
（1）主力店組合
（2）各業(yè)態(tài)貢獻
（3）各業(yè)態(tài)經(jīng)營壓力
2、品牌方面
3、品牌布局及功能分區(qū)方面
（1）品牌布局
（2）水平動線
（3）垂直動線
三、調(diào)整方案及租金提升方案?【重要】
1、影響租金的因素：
2、租金提升空間判斷?“三步法”
第一步：歷史租費收繳率；
第二步：通過合理租售比區(qū)間推導(dǎo)理想租金增長值區(qū)間
第三步：調(diào)研當(dāng)?shù)仄骄饨鹚?，修正確定最終租金增長值
3、合同到期調(diào)整的實戰(zhàn)演繹（重要）
【獨家案例：某廣場租賃決策到期評審報告、調(diào)整方案、最終落位、調(diào)整前后收
益對比，以終為始，完整演繹合同到期調(diào)整的思路、流程和方法?！?br /> 四、租決到期調(diào)整十大難點和解決方案【重要】
1、如何在大面積調(diào)整中實現(xiàn)新老品牌無縫銜接，不出現(xiàn)空鋪和租金空窗？
2、租金標準制定原則：價格究竟是“以鋪定價“還是“以牌定價”？合同期如
何合理設(shè)定？
3、?部分重點品牌確實無法達到租金標準的情況下，要品牌還是要租金？
4、個別有重大意義的主動招商品牌在談判過程中卡殼，怎么辦？
5、工程條件無法滿足品牌的個性化需求怎么辦？
6、租決調(diào)整已進入二裝管控階段，意向品牌突然掉鋪，怎么辦？
7、租決到期大面積調(diào)整時，廣場既要為新商戶提供足夠好的裝修條件、又要為
老商戶提供正常的營業(yè)條件，如何兼顧？
8、如何策劃實施新招調(diào)品牌開業(yè)亮相大型企劃推廣活動？
9、如何提高新品牌存活率？
10、任務(wù)重、時間趕、人手緊，招商團隊如何高效組織？

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