《商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理營運》

  培訓(xùn)講師:陳倍麟

講師背景:
陳倍麟老師克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理上海市注冊咨詢專家;上海市注冊咨詢師;中國注冊高級商務(wù)策劃師;國際商務(wù)策劃師。原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理,豫園商城小商品公司創(chuàng)始人,讓豫園商城悅賓商都止 詳細(xì)>>

陳倍麟
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《商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理營運》詳細(xì)內(nèi)容

《商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理營運》

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理營運-提綱

實施招商最重要的是把握商家的需求!
城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營價值具有很大差別。
判斷商業(yè)價值的三個核心關(guān)鍵詞:區(qū)位+交通+人口
一、什么樣的商業(yè)項目容易招商?
這樣的商業(yè)不愁招商—對常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場商業(yè)項目的點評。
一個地級市區(qū)級商圈項目為何能招入ZARA等輕奢品牌?
城市等級與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度
商家是否愿被招商的模擬驗證:
省會城市市級商圈模擬招商的結(jié)果
地級市區(qū)級商圈模擬招商的結(jié)果
縣級市社區(qū)商圈(1)模擬招商的結(jié)果
縣級市社區(qū)商圈(2)模擬招商的結(jié)果
經(jīng)營商家的開店計劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市
(1)經(jīng)營商家在該城市是否有布點的計劃
(2)你的商業(yè)項目是否符合商家的要求(含經(jīng)營者關(guān)注重點):
二、商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)營運流程
問題1:一般商業(yè)地產(chǎn)購物中心項目開發(fā)營運全程操作周期)需要多少時間?
萬達(dá)廣場全程操作周期(用時18個月)
成都財富中心工程進(jìn)度(用時21個月)
深圳萬象城全程操作周期(2002年開工,2004年12月開業(yè),2年多)
問題2:一般商業(yè)地產(chǎn)購物中心項目的招商什么時候開始啟動?
萬達(dá)廣場招商啟動時間在開業(yè)前的第14個月
問題3:一般商業(yè)購物中心項目的開業(yè)什么時候開始啟動營銷推廣活動?
深圳萬象城的開業(yè)營銷推廣活動在開業(yè)前第12個月
問題4:一般商業(yè)購物中心項目招商后開業(yè),在開業(yè)前第幾個月開始給商家進(jìn)入裝修?
萬達(dá)廣場在開業(yè)前第6/4個月開始讓商家進(jìn)入裝修
成都財富廣場在開業(yè)前第6個月起讓商家進(jìn)入裝修
問題5:初試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè),你知道商業(yè)地產(chǎn)項目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容嗎?
商業(yè)房地產(chǎn)項目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容:
第一、土地獲取階段9項工作
第二、規(guī)劃設(shè)計階段6項工作
第三、開工準(zhǔn)備階段6項工作
第四、開工建設(shè)階段7項工作
第五、開盤準(zhǔn)備階段3項工作
第六、開盤銷售階段3項工作
第七、工程建設(shè)階段20項工作
第八、竣工入住階段8項工作
第九、售后及移交階段9項工作
四、商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運管理職能與內(nèi)容
(一)商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運管理職能
1、返租/招商/商家品牌更換等5項管理職能
2、租賃/入駐審核管理5項管理職能
3、市場營銷管理4項管理職能
4、商業(yè)服務(wù)管理5項管理職能
5、行政事務(wù)管理4項管理職能
6、物業(yè)管理5項管理職能
(二)商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容
1、租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容
2、租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容
3、市場營銷4大服務(wù)管理內(nèi)容
4、商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
5、行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容
6、物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
五、招商工作的四大管理階段
(一)招商前對項目的理解階段
第一階段的3項主要工作內(nèi)容(招商前對項目的理解階段)
第二階段的8項主要工作內(nèi)容(招商的組織準(zhǔn)備階段)
第三階段的3項主要工作內(nèi)容(項目的招商執(zhí)行階段)
第四階段的2項主要工作內(nèi)容(商家進(jìn)場裝修階段)
(二)招商與經(jīng)營管理的階段與工作實施步驟
第一階段:項目理解階段
市場調(diào)研的目的(含市場調(diào)研成果):
通過人口及消費結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類競爭分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查,尋找商圈中亮點和空白,形成錯位經(jīng)營,打造本項目核心競爭優(yōu)勢。
第一項工作:對項目建筑指標(biāo)的解讀——限制條件與局限性
1、項目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件,對招商有哪些局限。
2、項目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求,有否改變的可能性。
案例一:山東濟(jì)南英雄山路項目(地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案)
第二項工作:對項目的市場市調(diào)與定位的理解
1、市場調(diào)查內(nèi)容(6項)
附:商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容一覽表
第三項工作:如何做好品牌落位工作
品牌落位的思路與方法
確定品牌落位圖,形成商鋪布局平面圖
品牌落位案例介紹:城開“世紀(jì)之門”項目案例、唐山鐵路樓項目案例
第四項工作:對項目建筑規(guī)劃設(shè)計的參與(修改與調(diào)整)
1、根據(jù)項目定位對商業(yè)業(yè)態(tài)布局的建筑規(guī)劃做細(xì)化調(diào)整
2、參與商業(yè)項目方案設(shè)計,關(guān)注總體建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系/及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量
3、參與商業(yè)項目擴(kuò)初設(shè)計,關(guān)注項目結(jié)構(gòu)設(shè)計/商場垂直及水平交通動線設(shè)計,對商業(yè)規(guī)劃的平面及垂直動線提供實用性的商業(yè)建議;對外立面設(shè)計及內(nèi)部裝修提供商業(yè)建議;對項目的景觀氛圍營造、燈光工程提供商業(yè)建議。
4、參與商業(yè)項目施工圖設(shè)計,關(guān)注商鋪的分割/垂直管線的布局/材質(zhì)及工藝,根據(jù)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)對工程給排水、強電、弱電、燃?xì)?、暖通等方面的物業(yè)配置提供建議。
5、參與商業(yè)項目內(nèi)裝設(shè)計,關(guān)注內(nèi)裝材質(zhì)/裝修色彩的搭配/店招設(shè)計/內(nèi)部廣告位,對商業(yè)衛(wèi)生間、卸貨區(qū)等公共區(qū)域的設(shè)置及設(shè)施配置提供建議。
6、參與商業(yè)項目外立面設(shè)計,關(guān)注外立面使用的材質(zhì)/外立面廣告位的設(shè)計/LED,對商業(yè)公共指示牌等形象布置提供建議。
第二階段:組織準(zhǔn)備階段
第一項工作:項目招商經(jīng)營管理前的組織準(zhǔn)備
1、建立招商組織
2、招聘與培訓(xùn)招商人員
第二項工作:項目招商經(jīng)營管理前的工作準(zhǔn)備
1、招商工作計劃內(nèi)容
2、招商原則與主力店占比
3、招商工作六大策略
4、招商管理目標(biāo)、合作方式與組合原則
5、異地招商的三種動因
6、編制租賃方案
7、編制《招商手冊》(含成功招商手冊案例解析)
8、準(zhǔn)備招商合同
9、制定招商工作執(zhí)行流程
10、招商工作的內(nèi)外準(zhǔn)備工作
第三階段:招商執(zhí)行階段(含招商技巧)
第一項工作:準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容
1、招商洽談的工作內(nèi)容
第二項工作:確定招商的方式
2、五種招商方式的選擇
第三項工作:招商計劃實施期
3、招商計劃實施(含招商目的與方式)
第四階段:進(jìn)場裝修階段
第一項工作:經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的審核
1、商戶進(jìn)場裝修的審核內(nèi)容
第二項工作:經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的實施
附:商業(yè)經(jīng)營管理公司關(guān)于經(jīng)營商家辦理入駐手續(xù)的流程圖
2、到物業(yè)部領(lǐng)取相關(guān)資料,詳細(xì)了解進(jìn)場有關(guān)規(guī)定
3、到物業(yè)部簽訂相關(guān)協(xié)議(三個類別)
4、備齊相關(guān)證件(入駐裝修需帶齊的資料)
5、辦理入駐裝修申請審批手續(xù)
6、審核通過,交付裝修押金
7、進(jìn)場裝修及相關(guān)事項
8、介入公共部分的內(nèi)裝
9、介入外裝飾工程
10、多種經(jīng)營點位規(guī)劃及招商:花車、臨時攤位
11、掉鋪補招及優(yōu)化調(diào)整
12、裝修竣工驗收退還裝修押金
13、擇日開業(yè)經(jīng)營
六、招商實施步驟中的重點工作(每一步驟的重點工作詳細(xì)解說)
1、招商實施步驟
步驟一:招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段
步驟二:招商方案的設(shè)計策劃階段
步驟三:招商實施籌備階段
步驟四:招商實施階段
步驟五:進(jìn)場裝修階段
2、招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn)
3、招商租金的測算思路與方法(含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平)
4、超市賣場對購物中心的作用
5、百貨對購物中心的作用
七、商業(yè)項目開發(fā)運營各階段的關(guān)注要點
(一)建筑規(guī)劃設(shè)計階段的關(guān)注要點
1、方案設(shè)計階段關(guān)注4個要點
2、擴(kuò)初設(shè)計階段注4個要點
3、施工圖設(shè)計階段注5個要點
4、外立面設(shè)計階段注4個要點
(二)招商啟動階段的關(guān)注要點
1、招商宣傳主題的確立
2、招商工作的重要道具《招商手冊》制作重點內(nèi)容
3、招商傳播的媒體選擇
4、招商費用的預(yù)算
(三)工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點
1、餐飲店的上下水、煤氣點位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置
2、打樓板、隔斷墻砌筑
3、毛胚、精裝商鋪確定
4、外立面廣告位確定
(四)招商實施階段的關(guān)注要點
1、地點選擇
2、會議主題確立
3、會場布置
4、會議流程
5、接待方案/傳播計劃
6、嘉賓及商戶的邀請
7、印刷品、禮品的準(zhǔn)備
8、安保及應(yīng)急方案
(五)商家進(jìn)場裝修階段的關(guān)注要點
1、商戶征照齊全的審核
2、功能分區(qū)、品牌落位的核對審核
3、裝修方案(含店招設(shè)計)的審批
4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進(jìn)場裝修
5、商戶進(jìn)場的安全教育與演練
八、商業(yè)經(jīng)營管理公司的日常經(jīng)營管理工作內(nèi)容
1、經(jīng)營決策信息管理內(nèi)容介紹
2、經(jīng)營環(huán)境管理內(nèi)容介紹
3、商戶關(guān)系管理內(nèi)容介紹
4、消費者服務(wù)管理內(nèi)容介紹
5、商場人員管理內(nèi)容介紹
6、公共關(guān)系管理內(nèi)容介紹
7、廣告位管理內(nèi)容介紹
8、營銷管理內(nèi)容介紹
9、臨時經(jīng)營點管理內(nèi)容介紹
10、商家更換招聘管理內(nèi)容介紹
11、物業(yè)管理內(nèi)容介紹

 

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