《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值判斷與科學(xué)開發(fā)流程》（1天）

第一堂課：《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值判斷與科學(xué)開發(fā)流程》-提綱
第一部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拿地階段的流程一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與經(jīng)營(yíng)模式
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式
第一種產(chǎn)權(quán)銷售模式
第二種長(zhǎng)期持有物業(yè)模式
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式的類型
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種開發(fā)模式的價(jià)值鏈
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種開發(fā)模式的價(jià)值鏈解析
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金鏈關(guān)系
（三）商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式
1、現(xiàn)金為王的銷售模式—SOHO、綠地
2、租售并舉的平衡模式—萬達(dá)、寶龍
3、資產(chǎn)沉淀的重資產(chǎn)模式—中糧、華潤(rùn)
4、地產(chǎn)基金的“輕”資產(chǎn)模式—?jiǎng)P德置地
（四）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較
1、產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（純銷售模式）
2、產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（帶租約銷售模式）
3、產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（短期返租銷售模式）
4、產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（長(zhǎng)期返租銷售模式）
5、產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（返租+回購(gòu)銷售模式）
（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式
第一種：自主經(jīng)營(yíng)
第二種：招租經(jīng)營(yíng)
第三種：委托經(jīng)營(yíng)
第四種：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)流程
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)流程
1、國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程
2、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程
3、造成國(guó)內(nèi)外開發(fā)流程不同的原因
4、適合國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程建議
（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該把握的要點(diǎn)
1、謹(jǐn)慎的拍地拿地（準(zhǔn)確判斷地塊的商業(yè)價(jià)值）
2、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位
3、正確的開發(fā)流程
建議：
第一：確定開發(fā)模式（明確開發(fā)資金來源）
第二：算好經(jīng)濟(jì)收益帳（決定租售比例）
第三：設(shè)定產(chǎn)品（根據(jù)資金平衡調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例）
第四：嫁接商業(yè)資源
（三）商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例
上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目案例——區(qū)級(jí)商業(yè)
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值判斷
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷內(nèi)容
判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的四大價(jià)值判斷內(nèi)容
1、判斷項(xiàng)目在城市發(fā)展中地位的區(qū)位價(jià)值
2、判斷項(xiàng)目?jī)?nèi)外部商業(yè)交通條件的交通價(jià)值
3、判斷項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境所形成的商圈價(jià)值
4、判斷項(xiàng)目周邊可以被整合利用的資源價(jià)值
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷案例解析
項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷案例一：唐山華茂綜合體項(xiàng)目
第二部分：市調(diào)定位與建筑規(guī)劃階段的流程
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)內(nèi)容
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)的作用
1、市調(diào)是準(zhǔn)確定位的前提
2、把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力
3、了解商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)的內(nèi)容
1、商圈調(diào)查內(nèi)容：商業(yè)格局的調(diào)查
2、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容（掃街調(diào)查）
3、根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)空間（典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研）
4、辦公樓市場(chǎng)-實(shí)體調(diào)查
5、住宅公寓市場(chǎng)-實(shí)體調(diào)查
（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)的方法
1、市場(chǎng)調(diào)查方法
2、市場(chǎng)調(diào)查獲得的結(jié)果
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位內(nèi)容
（一）城市綜合體產(chǎn)品基礎(chǔ)及構(gòu)成
1、城市綜合體概念
2、國(guó)內(nèi)綜合體功能—四大功能
3、國(guó)際綜合體功能—六大功能
4、國(guó)際綜合體功能—生態(tài)鏈關(guān)系
5、城市綜合體中的重要產(chǎn)品——購(gòu)物中心（概念）
6、城市綜合體中的重要產(chǎn)品——購(gòu)物中心八種類別
7、城市綜合體中的重要產(chǎn)品——購(gòu)物中心八大業(yè)態(tài)
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量分析（定性決定功能）
2、產(chǎn)品組合定位（需要做開發(fā)模式定位，確定租售比例）
3、建筑設(shè)計(jì)定位（建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格、景觀氛圍）
4、經(jīng)營(yíng)主題定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）
5、經(jīng)營(yíng)功能定位（依據(jù)： 商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項(xiàng)目類別等）
6、消費(fèi)客群定位（依據(jù)：消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）
7、經(jīng)營(yíng)檔次定位（依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）
8、功能分區(qū)定位（依據(jù)：道路等級(jí)、平面結(jié)構(gòu)、主動(dòng)線、主次入口）
9、業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）
10、產(chǎn)品售價(jià)與租金定位（依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r(jià)、投資客群、消費(fèi)力）
（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù)
1、城市等級(jí)
2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
3、城市人口規(guī)模
4、城市商業(yè)消費(fèi)水平
5、城市商業(yè)格局與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)
6、項(xiàng)目交通條件
（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法
1、市場(chǎng)研究推導(dǎo)法
2、風(fēng)險(xiǎn)分析法
3、案例借鑒法
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容
1、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2、景觀氛圍設(shè)計(jì)
3、室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)常見問題
1、產(chǎn)品排布錯(cuò)誤，影響經(jīng)營(yíng)效果
2、物業(yè)/經(jīng)營(yíng)功能錯(cuò)位，商業(yè)價(jià)值降低
3、不符合商家要求，影響招商的實(shí)施
4、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入
（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、外立面要現(xiàn)代且有商業(yè)元素（要有透視立面）
2、平面結(jié)構(gòu)要合理（長(zhǎng)方形為宜）
3、動(dòng)線要順暢（立體交叉）
4、空間視覺無障礙（中庭、中廊無柱）
5、中庭的見天采光與遮陽
6、人性化設(shè)計(jì)（舒適度高）
第三部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)階段的流程
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
問題1：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)運(yùn)（全程操作周期）需要多少時(shí)間？
1、萬達(dá)廣場(chǎng)全程操作周期（用時(shí)18個(gè)月）
2、成都財(cái)富中心工程進(jìn)度（用時(shí)21個(gè)月）
3、深圳萬象城全程操作周期（2002年開工，2004年12月開業(yè)，2年多）
問題2：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的招商什么時(shí)候開始啟動(dòng)？
萬達(dá)廣場(chǎng)招商啟動(dòng)時(shí)間在開業(yè)前的第14個(gè)月
問題3：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的開業(yè)什么時(shí)候開始啟動(dòng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)？
深圳萬象城的開業(yè)營(yíng)銷推廣活動(dòng)在開業(yè)前第12個(gè)月
問題4：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目招商后開業(yè)，在開業(yè)前第幾個(gè)月開始給商家進(jìn)入裝修？
1、萬達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)前第6/4個(gè)月開始讓商家進(jìn)入裝修
2、成都財(cái)富廣場(chǎng)在開業(yè)前第6個(gè)月起讓商家進(jìn)入裝修
問題5：初試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，你知道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容嗎？
一、土地獲取階段
1、土地信息收集
2、土地初判
3、土地深判
4、尋找合作資金
5、投標(biāo)、摘牌
6、簽訂土地出讓合同
7、用地規(guī)劃許可證
8、確權(quán)
9、辦理土地證
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
1、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研
2、項(xiàng)目定位
3、設(shè)計(jì)前期
4、指標(biāo)確認(rèn)階段
5、方案設(shè)計(jì)組織
6、施工圖設(shè)計(jì)組織
三、開工準(zhǔn)備階段
1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
2、現(xiàn)場(chǎng)工程放線
3、施工許可證
4、銷售許可證
5、企業(yè)投資項(xiàng)目備案
6、開工前準(zhǔn)備
四、開工建設(shè)階段
1、施工放線
2、規(guī)劃驗(yàn)線
3、樁基施工檢測(cè)
4、開槽
5、基礎(chǔ)施工
6、基礎(chǔ)驗(yàn)收備案
7、基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算
五、開盤準(zhǔn)備階段
1、項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備
2、項(xiàng)目亮相
3、項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備
六、開盤銷售階段
1、開盤
2、日常銷售
3、清盤
七、工程建設(shè)階段
1、主體施工
2、變更簽證
3、工程款支付
4、主體驗(yàn)收備案
5、確定外檐裝修材料
6、甲供、甲分包材料招標(biāo)
7、內(nèi)外檐裝修
8、水、暖、電安裝
9、智能化
10、通風(fēng)與空調(diào)
11、電梯安裝
12、毛坯房竣工驗(yàn)收備案
13、毛坯房竣工結(jié)算
14、成品房裝修
15、成品房驗(yàn)收備案
16、成品房竣工結(jié)算
17、配套手續(xù)及施工
18、配套施工、環(huán)境施工
19、竣工結(jié)算
20、結(jié)算稽核
八、竣工入住階段
1、室內(nèi)空氣檢測(cè)
2、住宅準(zhǔn)入證
3、入住準(zhǔn)備
4、樓牌標(biāo)識(shí)
5、物業(yè)用品儲(chǔ)備
6、物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房
7、辦理入住
8、售后維修
九、售后及移交階段
1、投訴處理
2、裝修管理
3、施工資料整理及移交
4、供暖、通煤氣
5、整體移交物業(yè)
6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋
7、初始登記
8、產(chǎn)權(quán)證辦理
9、土地證（分戶）辦理
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大運(yùn)營(yíng)管理職能
（一）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大服務(wù)管理職能
1、返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)管理職能
2、租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能
3、市場(chǎng)營(yíng)銷管理4項(xiàng)管理職能
4、商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能
5、行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能
6、物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能
（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容
1、租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容
2、租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容
3、市場(chǎng)營(yíng)銷4大服務(wù)管理內(nèi)容
4、商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
5、行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容
6、物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
三、招商工作的四大管理階段
（一）招商工作的四大階段內(nèi)容
1、招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段（三項(xiàng)）
2、招商的組織準(zhǔn)備階段（八項(xiàng)）
3、項(xiàng)目的招商或招商代理執(zhí)行階段（三項(xiàng)）
4、經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段（二項(xiàng)）
（二）招商期間的重點(diǎn)工作解析
第一：理解項(xiàng)目定位，參與業(yè)態(tài)布局與建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)討論
第二：了解建筑物業(yè)數(shù)據(jù)，知道建筑物業(yè)對(duì)招商的限制性
第三：對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)樓層做功能分區(qū)及品牌落位
第四：提煉好營(yíng)銷賣點(diǎn)，做好《招商手冊(cè)》
（三）開發(fā)招商運(yùn)營(yíng)各階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn)
2、招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn)
3、工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn)
4、招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn)
5、商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段的關(guān)注要點(diǎn)

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