《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)》

第五堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)-講課提綱
觀點(diǎn)：專業(yè)化是開發(fā)營運(yùn)購物中心項(xiàng)目的根本性問題
一、中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念
我的觀點(diǎn)：
第一：綜合體項(xiàng)目的后期營運(yùn)成功與否從建筑體的設(shè)計(jì)開始“種”下了“因子”。
第二：商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運(yùn)營打下基礎(chǔ)。
（一）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的商業(yè)元素
（二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動(dòng)的第三空間）
（三）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的景觀環(huán)境
（四）商場的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)
二、商業(yè)建筑的各類產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)特征
第一類：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設(shè)計(jì)
第二類：商業(yè)街—專賣店的立面設(shè)計(jì)
第三類：休閑街區(qū)的設(shè)計(jì)
第四類：商務(wù)寫字樓購物中心設(shè)計(jì)
第五類：酒店設(shè)計(jì)
第六類：社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)
第七類：地下商業(yè)設(shè)計(jì)
三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見問題
（一）缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例
1、上海龍之夢購物中心（平面動(dòng)線比較）
2、上海仲盛世界商城（建設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤）
3、成都富力天匯購物中心（建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤）
（二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見問題
1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營價(jià)值喪失
2、產(chǎn)品排布錯(cuò)誤，影響經(jīng)營效果
3、物業(yè)/經(jīng)營功能錯(cuò)位，商業(yè)價(jià)值降低
4、不符合商家要求，影響招商的實(shí)施
5、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入
6、產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式造成的弊端
四、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
（一）做好商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)
1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計(jì)
2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)
4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計(jì)
5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)
6、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合設(shè)計(jì)
（二）商業(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)設(shè)計(jì)的思考點(diǎn)
1、關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn)
① 用地指標(biāo)、地塊形狀
② 地塊的容積率
③ 地塊的車/人的流向
④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能）
⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）
⑥ 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）
提示：購物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格。
2、關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn)
① 地塊的容積率限高規(guī)定
② 項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本）
③ 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈）
提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）。
3、關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn)
① 交通流向（車流方向）
② 行人流向（人從哪來？)讓人進(jìn)入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì)
③ 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽光）
④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）
⑤ 開門的視覺與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接
⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求
提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。
4、關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn)
① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益。
② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。
③ 視面積與長寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子。
④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
⑤ 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。
提示：動(dòng)線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。
5、關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn)
① 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會(huì)有視覺疲憊。
② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。
6、關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn)
① 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。
② 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。
提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。
（三）商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
第一：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格要有商業(yè)元素
2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要有視覺沖擊力
第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)
2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析（超市、百貨與購物中心動(dòng)線的區(qū)別）
3、百貨結(jié)構(gòu)做購物中心造成經(jīng)營不理想的案例分析
第三：全國知名商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)（動(dòng)線）設(shè)計(jì)案例比較
1、龍之夢系列商場的平面形態(tài)演變
2、恒隆廣場系列商場的平面形態(tài)演變
3、來福士系列商場的平面形態(tài)演變
4、大悅城系列商場的平面形態(tài)演變
5、印象城系列商場的平面形態(tài)演變
6、萬象城系列商場的平面形態(tài)演變
7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設(shè)計(jì)的優(yōu)秀案例
第四：商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、動(dòng)線設(shè)計(jì)的內(nèi)容
外部交通（道路等級(jí)，主次入口設(shè)置）
內(nèi)部交通（主動(dòng)線清晰，平面圖）
垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達(dá)）
2、外部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則
外部交通解決什么問題？
（1）解決消費(fèi)者怎么來的問題
（2）決定商業(yè)項(xiàng)目主次入口設(shè)在哪里？
3、內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則（把握內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)）
主動(dòng)線必須清晰
主動(dòng)線能循環(huán)（避免筆直動(dòng)線形成的頂端死角）
多動(dòng)線是死線
4、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)原則
垂直動(dòng)線——解決高樓層的客流導(dǎo)入平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線必須結(jié)合！
自動(dòng)扶梯多方位配置、多數(shù)量配置
平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線結(jié)合的案例
附：商場的一些建筑設(shè)計(jì)參考數(shù)據(jù)
第五：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、商場中庭無柱設(shè)計(jì)的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時(shí)代廣場案例）
2、商場中庭采光功能設(shè)計(jì)的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例）
3、商場中庭的藝術(shù)化設(shè)計(jì)的案例（香港國金中心案例）
第六：商業(yè)項(xiàng)目的其它設(shè)計(jì)
連廊、退臺(tái)、平頂、花車、外展區(qū)、停車場的設(shè)計(jì)
國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)案例點(diǎn)評（常州新城公司開發(fā)項(xiàng)目）
吾悅百貨案例
吾悅購物中心案例
吾悅國際廣場案例
月星環(huán)球港案例

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