《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概述》課程大綱

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概述》
【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營和管理相較于住宅項(xiàng)目更為復(fù)雜，住宅的購房客戶和居住者（用戶）針對產(chǎn)品的需求特征幾乎是完全一致的，而且居住的使用需求相對明確且更容易掌握。
商業(yè)地產(chǎn)的歸類取決于用地性質(zhì)。其產(chǎn)品的使用功能可以有多種選擇，如商貿(mào)交易類（沿街商業(yè)、購物中心、專業(yè)賣場……）、寫字樓、酒店、公寓等等，項(xiàng)目定位可以是單一功能的項(xiàng)目，也可以是復(fù)合多種功能的商業(yè)綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策略又可以分為兩種，產(chǎn)權(quán)持有型，產(chǎn)權(quán)銷售型，對應(yīng)不同的盈利模式和運(yùn)營管理的模式，開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的工作重點(diǎn)也不盡相同。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先存在購買產(chǎn)權(quán)的客戶不等于使用者（用戶）的可能性，多數(shù)用戶（商戶）還要研究終端消費(fèi)市場對其購買和租賃行為產(chǎn)生的關(guān)鍵性影響，因此開發(fā)商同時需要站在用戶的立場，研究其顧客對營業(yè)場所的使用功能需求特征。
鑒于上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，多數(shù)脫胎于傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的房企，在拿到商業(yè)用地項(xiàng)目時往往會遭遇困惑，盲目套用住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)流程操作商業(yè)項(xiàng)目將面臨巨大風(fēng)險。
【思想介紹】
面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是專注住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目或其它類地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤，針對房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，存在著具備共性的科學(xué)管理規(guī)律，根據(jù)二十余年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應(yīng)鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。
其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎(chǔ)管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項(xiàng)目的企業(yè)管理；
其中的“價值鏈“即各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目從“獲取土地——產(chǎn)品交付和后期運(yùn)營”的全生命周期的項(xiàng)目管理，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程管理不同于住宅項(xiàng)目，尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設(shè)計之間的結(jié)合，中期的工程建設(shè)與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務(wù)的結(jié)合，后期工程交付與物業(yè)服務(wù)和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運(yùn)營管理的充分結(jié)合。
其中的“供應(yīng)鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對不同類型項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控。
【課程對象】
企業(yè)的決策層（董事長、總經(jīng)理、分管副總、項(xiàng)目總等）
具體負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管理的操作層（總監(jiān)、部門經(jīng)理、主管等）
參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管理的各部門人員
【課程大綱】
《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概》課程大綱
企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個基本點(diǎn):
1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營（管好事） 計劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入） 成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出） 績效管理系統(tǒng)
創(chuàng)新架構(gòu)管理
問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管
理成本高企等問題。
怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點(diǎn):
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設(shè)置及組合
簡約管理架構(gòu)設(shè)計
職能工作細(xì)分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
定崗定編
職務(wù)說明書
運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)
部門職責(zé)權(quán)限
各種審批流程
創(chuàng)新計劃管理
問題：開發(fā)商運(yùn)營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、完善項(xiàng)目開發(fā)計劃體系
2、完善計劃管理機(jī)制
要點(diǎn)：
計劃體系的內(nèi)容：
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計劃
項(xiàng)目目標(biāo)成本計劃
項(xiàng)目資金投入計劃
項(xiàng)目銷售收入計劃
項(xiàng)目銷售回款計劃
項(xiàng)目經(jīng)營收益計劃
項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計劃
計劃的編制：
計劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理
主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計劃的分解與運(yùn)行
計劃的監(jiān)控與考核
創(chuàng)新成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
2、市場倒推式的造價定位方法
要點(diǎn)：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書
建設(shè)過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
創(chuàng)新績效管理
問題：團(tuán)隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團(tuán)隊執(zhí)行力低下， 項(xiàng)目不能取得預(yù)期
利潤等問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
2、量化簡單的績效考核指標(biāo)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目績效考核
項(xiàng)目績效考核中的二次分配
項(xiàng)目績效考核指標(biāo)
骨干人員的長期激勵機(jī)制
月度目標(biāo)管理考核流程：
計劃考核指標(biāo)的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng): 8大增值點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目價值鏈管理
房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的八大價值增值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價值鏈，每個點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。
項(xiàng)目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險在于,項(xiàng)目能否賺錢基本取決于房價上漲。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1投資決策系統(tǒng) 、
2投資分析模型
要點(diǎn)：
項(xiàng)目論證管理流程
項(xiàng)目初步設(shè)計分析
項(xiàng)目成本估算方法
土地的投資價值
項(xiàng)目策劃
問題：策劃報告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目策劃管理流程
客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）
造價定位及項(xiàng)目成本測算
產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項(xiàng)目運(yùn)營定位；
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
四維項(xiàng)目策劃
市場需求分析
造價標(biāo)準(zhǔn)定位
設(shè)計技術(shù)建議
項(xiàng)目運(yùn)作策略
招商管理
問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項(xiàng)目策劃、設(shè)計、工程、運(yùn)管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
開發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項(xiàng)目策劃階段的招商策略管理
方案設(shè)計階段的招商管理
開發(fā)中期招商管理
施工圖設(shè)計階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務(wù)
商家進(jìn)場及裝修對接
開發(fā)后期招商管理
交付驗(yàn)收階段的招商配合
開業(yè)籌備組織
持續(xù)運(yùn)營期招商管理
商管公司的導(dǎo)入
設(shè)計管理
問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計委托，沒有設(shè)計管理。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)：三度設(shè)計管理 系統(tǒng)
要點(diǎn)：
設(shè)計委托管理流程
設(shè)計任務(wù)書
設(shè)計評審及優(yōu)化
設(shè)計跟蹤服務(wù)
設(shè)計變更
工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點(diǎn)：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點(diǎn)
客戶敏感質(zhì)量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理

營銷管理
問題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場銷售的基本問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務(wù)
要點(diǎn)：
營銷策劃管理
案場內(nèi)部管理
銷售服務(wù)管理
銷售價格管理
銷售費(fèi)用管理
客戶事務(wù)管理
銷售變更的管理
客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點(diǎn)：
客戶滿意度提升計劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
商管服務(wù)
商業(yè)運(yùn)營管理
問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營管理。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、商管等機(jī)構(gòu)的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期管理外包
項(xiàng)目中期外包對接
項(xiàng)目開業(yè)籌備及試運(yùn)營
項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營管理
外包管理：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
外包管理流程
招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購招投標(biāo)
外包業(yè)務(wù)任務(wù)書
項(xiàng)目策劃任務(wù)書
設(shè)計委托任務(wù)書
工程管理指導(dǎo)書
營銷策劃任務(wù)書
外包合同
設(shè)計類合同
工程類合同
營銷類合同
外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標(biāo)準(zhǔn)
各類外包成果的驗(yàn)收

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