《金融行業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)管控》課程大綱

《金融行業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)管控》
【課程背景】
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——對(duì)金融投資類機(jī)構(gòu)而言，是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（開發(fā)企業(yè)）的投資獲得回報(bào)的“投融管退”的全過程管理。其中的“投”和“管”這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需要投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)專業(yè)操作具備足夠的了解，適度介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的決策和日常管理，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以狹義理解為開發(fā)商“買地”、“控地”、“拿項(xiàng)目”，通過獲取土地而取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。
開發(fā)商無論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運(yùn)作儲(chǔ)備土地，僅憑“地價(jià)”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺、拍腦袋決策項(xiàng)目土地獲取與否，無疑蘊(yùn)含著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。億萬計(jì)的資金投入，拿錯(cuò)地的后果不堪設(shè)想，甚至危及企業(yè)生命！
開發(fā)商是否在拿地之前綜合市場(chǎng)、成本、產(chǎn)品、營銷等競(jìng)爭(zhēng)因素，結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略、盈利目標(biāo)及投融資能力，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策、法律、稅務(wù)等外部環(huán)境因素，進(jìn)行全方位的分析研究和判斷，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策！
金融類投資機(jī)構(gòu)需要透過對(duì)開發(fā)商決策過程的盡職調(diào)查和研判，對(duì)自身的投資（股權(quán)或債權(quán)）進(jìn)行進(jìn)行可行性論證和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期的過程中實(shí)施精準(zhǔn)、高效的投后管理，確保獲利退出的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
【思想介紹】
房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)存在巨大的不確定性，所以拿地前所有的投資分析研究工作的投入—人財(cái)物、時(shí)間和精力等，都可能變成無用功，但我們不應(yīng)患得患，失而應(yīng)該抱定“以終為始”的心態(tài)，在項(xiàng)目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊颓笞C。
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策不是源于投資商或開發(fā)商的膽量和雄厚資金，而是事前通過規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)計(jì)多方案比較及成本及營收分析，對(duì)樓面地價(jià)變化的承受能力早已了然于胸。
在靜態(tài)收益分析的同時(shí)，現(xiàn)金流分析和資金安排是項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系的深刻認(rèn)識(shí)和熟練應(yīng)用是做好項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。
全面、真實(shí)的可行性研究報(bào)告是操盤經(jīng)理人向投資人和股東承諾的關(guān)鍵階段性成果，項(xiàng)目融資對(duì)接環(huán)節(jié)中對(duì)方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！含糊其辭和自欺欺人的市場(chǎng)及開發(fā)前景描繪甚至掩耳盜鈴的數(shù)據(jù)編造，必將害人害己！
金融投資機(jī)構(gòu)通過股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策和管理，可重點(diǎn)通過財(cái)務(wù)、法務(wù)等角度對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)成本計(jì)劃、經(jīng)營收益計(jì)劃、現(xiàn)金流平衡計(jì)劃的審核確認(rèn)，以及過程中的動(dòng)態(tài)監(jiān)控實(shí)施必要的投后管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從拿地、定位策劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、銷售、交付、運(yùn)營的全過程生命周期內(nèi)，與開發(fā)商進(jìn)行高效的協(xié)同與合作。
【課程對(duì)象】
金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等）
金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資決策及投后管理的操作層（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）
房地產(chǎn)公司參與項(xiàng)目拓展及并購等業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)及金融等專業(yè)背景從業(yè)人員等。
【課程時(shí)間】
整個(gè)課程時(shí)間為1天。
本課程將結(jié)合房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程操盤詳解、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和決策的各類常見操作模式，按常規(guī)工作推進(jìn)時(shí)序分階段、分步驟的專業(yè)操作流程進(jìn)行分解介紹。其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的項(xiàng)目可研及策劃前置的實(shí)戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動(dòng)答疑等。預(yù)計(jì)安排2天課時(shí)；若減少項(xiàng)目前置策劃案例分享的量和互動(dòng)答疑時(shí)長(zhǎng)，課程可精簡(jiǎn)在1天內(nèi)完成。
【課程大綱】
《金融行業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)管控》課程大綱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)知識(shí)
房地產(chǎn)投資概述
房地產(chǎn)投資商VS房地產(chǎn)開發(fā)商
房地產(chǎn)投資商的角色辨識(shí)
房地產(chǎn)投資的客體——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的演進(jìn)過程
房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀總覽銀行——項(xiàng)目開發(fā)貸款
機(jī)構(gòu)——債權(quán)投資、股權(quán)投資、信托、基金……
其他——
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及陷阱
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的陷阱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估
開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目公司）的盡職調(diào)查
開發(fā)項(xiàng)目的盡職調(diào)查
擔(dān)保方的盡職調(diào)查
投融資雙方合作模式洽商
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期全過程管理要點(diǎn)（操盤）
獲取土地階段（強(qiáng)排設(shè)計(jì)草案、開發(fā)方案可行性研究、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地證》）
項(xiàng)目策劃階段（客戶定位、造價(jià)定位、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)、運(yùn)營定位）
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）
項(xiàng)目施工準(zhǔn)備及開工階段（招標(biāo)采購、《建設(shè)工程施工許可證》）
項(xiàng)目銷售階段（《預(yù)售許可證》）
項(xiàng)目施工及竣工階段（竣工驗(yàn)收、竣工備案）
項(xiàng)目交付階段（《準(zhǔn)住證》、用地分證、《房屋產(chǎn)權(quán)證》）
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（經(jīng)營）計(jì)劃系統(tǒng)構(gòu)成
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃
項(xiàng)目經(jīng)營收益計(jì)劃
項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃（資金投入計(jì)劃+銷售回款計(jì)劃+融資計(jì)劃）
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取階段操作流程
投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的基礎(chǔ)研究分析
投資戰(zhàn)略規(guī)劃
項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃
城市發(fā)展研究
城市發(fā)展研究5大要點(diǎn)
其他研究方法（城市分級(jí)、PIE模型）
項(xiàng)目所在城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析
區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析6大要點(diǎn)
案例
項(xiàng)目土地信息收集
土地信息獲取渠道
項(xiàng)目信息收集的內(nèi)容
信息內(nèi)容收集5大要點(diǎn)
土地信息表
項(xiàng)目初步判斷
項(xiàng)目初判的目的和工作要求
項(xiàng)目初判的職責(zé)界定
項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范
踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)
項(xiàng)目初步收益分析
初步分析結(jié)論及初判報(bào)告
初判報(bào)告評(píng)審
項(xiàng)目詳細(xì)分析
市場(chǎng)分析
初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果
土地成本分析
目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類
目標(biāo)成本估算方法
土地成本年回報(bào)率分析方法
項(xiàng)目投資收益分析
銷售收入分析
稅務(wù)分析
收益敏感性分析
項(xiàng)目現(xiàn)金流分析
項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）
項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析
資金周轉(zhuǎn)利潤最大化分析
項(xiàng)目融資方法分析
項(xiàng)目可行性研究
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范
項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求
項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)審
項(xiàng)目獲取
參加招拍掛其他方式
項(xiàng)目獲取后工作
取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
取得《國有土地使用證》
項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資全程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的合作方式及管理要點(diǎn)
投融資雙方的合作模式選擇
項(xiàng)目合作模式分析
不同合作模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵管控點(diǎn)
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式分析
不同轉(zhuǎn)讓模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵管控點(diǎn)
合作或轉(zhuǎn)讓談判流程
董事會(huì)及經(jīng)營管理層組成
項(xiàng)目開發(fā)過程中雙方工作職責(zé)的分工設(shè)計(jì)
項(xiàng)目開發(fā)過程中雙方審批權(quán)限的設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)管理方式及管理要點(diǎn)
項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的編制及修訂（開發(fā)商）
項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的審核確認(rèn)（投資商）
項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的執(zhí)行與監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)管理
政府違約防范
項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律分析與風(fēng)險(xiǎn)防范
股權(quán)收購獲取項(xiàng)目的法律分析與風(fēng)險(xiǎn)防范
案例分享——某開發(fā)項(xiàng)目（拿地決策失誤、政府違約、操作失當(dāng)、現(xiàn)金流斷裂）

張建軍老師的其它課程