摘要： 本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制方法，從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 成本 房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)在目前的中國(guó)乃至世界，都是一個(gè)非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產(chǎn)成本，第二部分介紹控制房地產(chǎn)成本的意義。

首先，我覺得要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本需要投資的理性。在中國(guó)這種不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費(fèi)，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。無論是地方政府還是開發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價(jià)格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤(rùn)，根本就沒有理性的評(píng)估這塊土地的真正價(jià)值。大家都是先預(yù)期明年或者后年這里的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和各種別的成本，再留出自己的利潤(rùn)空間，剩下的就是土地的價(jià)格。比如濱州市西區(qū)有一塊50畝的土地，開發(fā)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，他會(huì)先預(yù)測(cè)濱州市的房?jī)r(jià)明年能達(dá)到 2500元/平方米，扣除各種相關(guān)的建設(shè)費(fèi)用1200元/平方米，再按每平方米500元考慮利潤(rùn)，若容積率按1.0考慮，他就會(huì)用800元/平方米報(bào)價(jià)，也就是每畝土地價(jià)格達(dá)到了50多萬元了。所以說在這2年左右的時(shí)間里，濱州市的地價(jià)從8萬甚至5萬元一畝，猛串到了50萬左右一畝，甚至60萬一畝，這不是神話，是事實(shí)，就擺在我們面前。

小孩都可以看出來這種投資的風(fēng)險(xiǎn)來，因?yàn)樗峭耆⒃趯?duì)房地產(chǎn)價(jià)格20%的增長(zhǎng)速度上。這個(gè)速度不是正常的市場(chǎng)增長(zhǎng)速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個(gè)速度增長(zhǎng)的話，濱州市的房產(chǎn)價(jià)格4年就要翻一番，8年之后濱州市的房產(chǎn)價(jià)格就將達(dá)到8000元/平方米，趕上現(xiàn)在的上海了，可能嗎？但是開發(fā)商都不愿意面對(duì)這些，他們想的是濱州市房地產(chǎn)價(jià)格從1000元左右的價(jià)格到現(xiàn)在2000元左右的價(jià)格的只用了4年的時(shí)間，這就是他投資的支撐。馬克思說過資本家面對(duì)30%的利潤(rùn)時(shí)就會(huì)發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對(duì)著50%，甚至100%的利潤(rùn)時(shí)的沖動(dòng)。投資者也都知道這是經(jīng)濟(jì)泡沫，但是他們都不相信自己會(huì)遇上泡沫破裂。所以說用合理理性的價(jià)格取得土地對(duì)成本控制的作用非常大，因?yàn)橥恋刭M(fèi)用的彈性比較大，占成本的比重也很大?？赡荛_發(fā)商會(huì)對(duì)這條建議感到幼稚，因?yàn)檎l都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開發(fā)商想過，造成如今這種土地價(jià)格居高不下局面人不是別人，是開發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場(chǎng)，理性的評(píng)估土地的價(jià)格，土地的價(jià)格就自然降下來了。

其次，要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。大家可能會(huì)有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯(cuò)，是加大了前期的成本，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。

可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。你就想吧，我們對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點(diǎn)要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

設(shè)計(jì)階段一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。我要說的是現(xiàn)在的設(shè)計(jì)太浮躁，主要責(zé)任在開發(fā)商。由于現(xiàn)在設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，開發(fā)商完全不按照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設(shè)計(jì)周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，說實(shí)話，這么短的時(shí)間畫圖都畫不出來，更別提什么設(shè)計(jì)思想，什么風(fēng)格。大多都是復(fù)制拷貝過來的東西。所以現(xiàn)在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因?yàn)槿珖?guó)的建筑都是千篇一律的，一個(gè)地區(qū)，一個(gè)城市乃至一個(gè)單體建筑，都沒有自己的的風(fēng)格。大家都在尖銳批評(píng)設(shè)計(jì)師時(shí)，也想想他們的為難之處吧，因?yàn)榻?jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時(shí)我們也可想象，就這樣出來的設(shè)計(jì)能保證經(jīng)濟(jì)適用的原則嗎？我們開發(fā)商最容易犯的毛病就是：“我看哪個(gè)地方哪個(gè)建筑不錯(cuò)，你就照他的風(fēng)格來”，不注意建筑比例、勻稱，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟(jì)，舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在濱州的建筑都喜歡在屋頂做一個(gè)型鋼或者是別的結(jié)構(gòu)的造型，那東西沒一點(diǎn)使用價(jià)值，視野開闊的建筑還好說，有的建筑在角落里面，沒有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個(gè)造型下來少則幾萬，多則幾十萬，這對(duì)一個(gè)單體建筑來說不是一個(gè)小數(shù)目。還就是盲目的引進(jìn)江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟(jì)，使用上更不經(jīng)濟(jì)，不環(huán)保。比如說江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開得比較大，可以改善室內(nèi)的采光和通風(fēng)，但是在濱州我們現(xiàn)在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應(yīng)該成為主流，外來的東西可以作為點(diǎn)綴。




管理的嚴(yán)密對(duì)于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目比如軟件開發(fā)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，所以說那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的。對(duì)于組織的管理、人力的管理等等我就不說了，都很重要，我在這里我只說兩個(gè)非常關(guān)鍵的地方，我覺得是對(duì)成本控制最有意義的，那就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。

下面部分應(yīng)該是空置房產(chǎn)價(jià)格的意義，限于篇幅，不詳細(xì)展開了。

控制成本的意義是不言而喻的，在樓盤價(jià)格一定的情況下，你能控制好成本，就可以增加利潤(rùn)，利潤(rùn)是每個(gè)投資人的最終目的。反過來說，在樓盤一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競(jìng)爭(zhēng)力。但是現(xiàn)在的悲劇是大家都注重房?jī)r(jià)，就像中國(guó)的股市一樣，大家都在注意每個(gè)股的漲漲跌跌，很少有人去關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，投機(jī)行為太大了。但是據(jù)我所知，在股市上獲利最多的，受益最多的人不是喬治。索羅斯，而是巴菲特，據(jù)巴菲特介紹他買股票很簡(jiǎn)單，他只買他看好的企業(yè)，而不買大家看好的股票。

我是非常推崇自由經(jīng)濟(jì)的，但是自由經(jīng)濟(jì)的前提是信息對(duì)稱，人們的理性，脫離了這兩個(gè)前提，一切自由經(jīng)濟(jì)的理論都是空談，都是笑話。但是在目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)里面顯然就是這個(gè)狀況，地方政府、開發(fā)商和消費(fèi)者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對(duì)稱的。在這三方的博弈里面，獲利最大的是地方政府，最弱勢(shì)的是廣大消費(fèi)者。地方政府盲目的圈地，給房地產(chǎn)造勢(shì)，提高土地的價(jià)格，增加行政性收費(fèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本最不好控制的環(huán)節(jié)。在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，許多地方政府的收入居然有50%-60%的來源于房地產(chǎn)，這太不正常了?？梢赃@樣說，這是短視的行為（地方官員的個(gè)人目的在這部討論），因?yàn)閺谋砻嫔蟻碚f房地產(chǎn)活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個(gè)城市的交易成本，在資本流動(dòng)不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個(gè)地方就是香港，他以前是一個(gè)自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國(guó)際資本涌入，讓香港在短時(shí)間里繁榮起來，但是香港的地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲，導(dǎo)致了他的交易成本也急劇上漲，所以現(xiàn)在香港對(duì)資本的吸引力很低了，遠(yuǎn)不如珠三角地區(qū)，當(dāng)然，投機(jī)資本除外。我想任何政府都不會(huì)歡迎投機(jī)資本進(jìn)入的，但是我現(xiàn)在就聽到好多怪事，某些地方政府居然覺得自己本市房地產(chǎn)價(jià)格偏低，希望溫州炒房團(tuán)來炒炒。所以說，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要三方面的理性。

在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于我們開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。

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