連續(xù)三年新房開(kāi)工量下滑，上海房?jī)r(jià)在2008至2010年間會(huì)面臨上漲壓力。

　　在上海，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)產(chǎn)生一定效果。2007年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模雖仍維持在2006年水平，略有下降，但由于土地價(jià)格上升，導(dǎo)致商品房實(shí)際新開(kāi)工面積持續(xù)下滑，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續(xù)第三年下降，從2004年最高時(shí)的近40%下降到30%。2007年，上海新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)在持續(xù)兩年盤(pán)整后，受全國(guó)樓市大氣候影響出現(xiàn)反彈達(dá)到10%以上，雖然仍大大低于深圳、北京、廣州等城市，但未來(lái)受供不應(yīng)求加劇影響，2008-2010年間的上海房?jī)r(jià)面臨較大上升壓力。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)表明，到2007年11月底上海房地產(chǎn)完成投資1200億元，與去年基本持平；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重約30%,同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；而上海商品房新開(kāi)工建筑面積不足2000萬(wàn)平方米，同比下降11%；商品房竣工面積2650萬(wàn)平方米則同比增長(zhǎng)5%；商品房銷(xiāo)售面積3300萬(wàn)平方米，同比增22%；商品住宅銷(xiāo)售面積3050萬(wàn)平方米，同比增26%。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)接近為零，在全國(guó)省市排序中位居最后，但投資規(guī)模仍位居全國(guó)省市排名第三位，僅次于江蘇、北京。2007年1-11月，上海商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)8037元，同比增長(zhǎng)14.1%，而深圳、北京和廣州則分別為51.6%、42.2%和36.7%。

　　令筆者擔(dān)憂(yōu)的是，自2005年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)，在地根和銀根雙緊政策作用下，上海商品房新開(kāi)工面積規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三年的下滑態(tài)勢(shì)，與2004年最高時(shí)的3200萬(wàn)平方米相比可謂出現(xiàn)銳減，預(yù)計(jì)2007年僅相當(dāng)于2001年的供應(yīng)規(guī)模。商品房新開(kāi)工規(guī)模作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的先行指標(biāo)，其大幅下滑意味著，未來(lái)三年里，上海商品房竣工規(guī)模將逐年遞減。

　　預(yù)測(cè)未來(lái)三年——2008、2009和2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬(wàn)平方米、2600萬(wàn)平方米和2700萬(wàn)平方米，這意味著，若上海年度新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模仍然維持最近宏觀調(diào)控三年里平均3300萬(wàn)平方米市場(chǎng)的需求規(guī)模，未來(lái)三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未來(lái)三年上海勢(shì)必出現(xiàn)新建商品房嚴(yán)重短缺現(xiàn)象。進(jìn)一步預(yù)測(cè)，2008二季度走出現(xiàn)在觀望，2008年三、四季度上升，2009年陷入較為嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

　　如果考慮當(dāng)前國(guó)家迫于通貨膨脹壓力，2008年及今后相當(dāng)一段時(shí)間，國(guó)家會(huì)持續(xù)實(shí)行較為嚴(yán)厲的緊縮性貨幣政策和財(cái)政政策，固定資產(chǎn)投資規(guī)模會(huì)繼續(xù)壓縮，上海商品房供不應(yīng)求狀況更難以在未來(lái)幾年得到緩解，上海房?jī)r(jià)上升壓力在未來(lái)三年內(nèi)將會(huì)較大，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房需求進(jìn)行調(diào)節(jié)引導(dǎo)和增加市場(chǎng)供應(yīng)舉措，應(yīng)成為政策制訂者考慮的首要方面。

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