房地產(chǎn)收益稅和城市建設(shè)債券的設(shè)立將有助于推進(jìn)地方政府財(cái)政體制和國(guó)有土地管理體制的改革，形成由房地產(chǎn)收益稅、城市建設(shè)債券和國(guó)有土地收益配套構(gòu)成的地方政府城市建設(shè)資金的“三支柱”

　　目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不規(guī)范的狀態(tài)，不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了大多數(shù)居民家庭能夠承受的水平。面對(duì)過(guò)快攀升的房?jī)r(jià)，政府推出了一系列調(diào)控措施，效果正逐漸顯現(xiàn)。

　　樓市調(diào)控效果不明顯

　　未來(lái)二十年內(nèi)，中國(guó)將是世界上城市建設(shè)投資規(guī)模最大的國(guó)家，中國(guó)的房地產(chǎn)因而將是世界上增值最快的房地產(chǎn)，用相對(duì)于人民幣貶值的外幣來(lái)計(jì)價(jià)更是如此。如果目前的狀況得不到根本改變，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為投機(jī)者的天堂，中國(guó)很有可能重蹈當(dāng)年日本的覆轍，出現(xiàn)持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和最終的硬著陸，而在此過(guò)程中國(guó)際熱錢的流動(dòng)也很可能導(dǎo)致巨額的國(guó)民財(cái)富流失。

　　事實(shí)上，這樣的情況已經(jīng)在較小的規(guī)模上發(fā)生過(guò)了。2004年，我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加2067億美元，其中無(wú)法用貿(mào)易和投資順差解釋的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)高達(dá)1195億美元。如果這1195億美元外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)在數(shù)量上相當(dāng)于入境熱錢的話，只要2004年入境的熱錢能夠在離境時(shí)獲得64%的回報(bào)，就足以抵消2004年出口創(chuàng)造的全部國(guó)民收入，出口造成的資源消耗和環(huán)境破壞的代價(jià)還沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)證明，熱錢流入和住房?jī)r(jià)格上漲高度相關(guān)。2004年熱錢大量流入，70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格平均上漲9.7%，上漲速度比2003年翻了一番。根據(jù)2007年前10個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，預(yù)計(jì)2007年無(wú)法用貿(mào)易和投資順差解釋的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)將創(chuàng)歷史新高。

　　要重視調(diào)控需求

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果是事倍功半。其中一個(gè)重要原因是重視調(diào)控供給而輕視調(diào)控需求，以為靠行政手段增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。然而在目前全球流動(dòng)性過(guò)剩、熱錢流入和投機(jī)需求沒(méi)有得到有效抑制的情況下，通過(guò)調(diào)控供給來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)難以如愿。

　　另一個(gè)重要原因是對(duì)正常需求和投機(jī)需求不加區(qū)別，無(wú)意或者有意地造成投鼠忌器、法不責(zé)眾的局面。以現(xiàn)行對(duì)房產(chǎn)收益的20%個(gè)人所得稅為例，由于不設(shè)起征點(diǎn)，不允許抵免非房產(chǎn)收益的稅收，容易受到許多人的反對(duì)和抵制，結(jié)果在具體執(zhí)行上“變通”成為征收房產(chǎn)交易總價(jià)的1%（對(duì)普通住宅）或2%（對(duì)非普通住宅），不但使本來(lái)就偏弱的調(diào)控力度大打折扣，為投機(jī)者開(kāi)了方便之門，而且損害了行政的威信。

　　各國(guó)實(shí)踐證明，不對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行精確打擊，單靠限制供給、限制價(jià)格、限制利潤(rùn)、限制房型、限制貸款、限制購(gòu)房者身份，結(jié)果不是壓不住投機(jī)需求，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和最終的硬著陸，就是連正常需求也壓住了，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷。

　　需開(kāi)征房地產(chǎn)收益稅

　　精確打擊投機(jī)需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是開(kāi)征抵免個(gè)人所得稅的房地產(chǎn)收益稅，對(duì)象應(yīng)該既包括住宅又包括工商業(yè)房產(chǎn)。方案設(shè)計(jì)的原則是低收入階層不納稅，照章繳稅者納輕稅，投機(jī)者納重稅。具體方案應(yīng)是個(gè)人所有房產(chǎn)交易的收益在起征點(diǎn)（多人所有的房產(chǎn)，收益和起征點(diǎn)平分；起征點(diǎn)和當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)平均價(jià)格掛鉤，定期調(diào)整）以下的免稅，在起征點(diǎn)以上的對(duì)超出部分征稅，稅率不低于個(gè)人所得稅的最高稅率（45%），同時(shí)允許用持有房產(chǎn)期間在房產(chǎn)所在地繳納的個(gè)人所得稅的地方分享部分（40%）抵免。非個(gè)人所有房產(chǎn)也應(yīng)該征收房地產(chǎn)收益稅，但是不設(shè)起征點(diǎn)，也不允許抵免。

　　房地產(chǎn)收益稅應(yīng)劃為地方專享稅，專門用于地方政府城市建設(shè)的投資，以便形成“城市建設(shè)投資促進(jìn)房地產(chǎn)增值——房地產(chǎn)增值促進(jìn)房地產(chǎn)收益稅增收——房地產(chǎn)收益稅增收促進(jìn)城市建設(shè)投資”的良性循環(huán)，推進(jìn)城市化健康持續(xù)發(fā)展。

　　為了啟動(dòng)或者加速這一良性循環(huán)，應(yīng)該允許地方政府發(fā)行適量的城市建設(shè)債券，用未來(lái)的房地產(chǎn)收益稅和國(guó)有土地收益償還。發(fā)行城市建設(shè)債券可以解決部分地方政府城市建設(shè)資金不足的問(wèn)題，防止地方政府的城市建設(shè)投資擠占教育、衛(wèi)生等基本公共服務(wù)的資金。

　　更為重要的是，房地產(chǎn)收益稅和城市建設(shè)債券的設(shè)立將有助于推進(jìn)地方政府財(cái)政體制和國(guó)有土地管理體制的改革，使地方政府的城市建設(shè)資金來(lái)源從以國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)的收入（土地出讓金等）為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐試?guó)有土地使用權(quán)出讓后的收入（地租和房地產(chǎn)收益稅等）為主，形成由房地產(chǎn)收益稅、城市建設(shè)債券和國(guó)有土地收益配套構(gòu)成的地方政府城市建設(shè)資金的“三支柱”，實(shí)現(xiàn)城市的永續(xù)發(fā)展。事實(shí)上，地方政府過(guò)分依賴國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是房?jī)r(jià)偏高的重要原因。要把房?jī)r(jià)控制在大多數(shù)城市家庭能夠承受的水平，就必須降低地價(jià)和抑制投機(jī)需求，而房地產(chǎn)收益稅對(duì)此有一箭雙雕之效。

　　房地產(chǎn)收益稅和股票收益稅屬于資本收益稅（又稱“資本利得稅”）的范疇，由于是在透明的交易環(huán)節(jié)征收，所以征管成本低、逃避難度高?？紤]到中國(guó)的國(guó)情之一是存在大量不繳納個(gè)人所得稅的隱蔽的“灰色收入”，抵免個(gè)人所得稅的資本收益稅只要實(shí)際稅率高于個(gè)人所得稅的實(shí)際稅率，就會(huì)促使大量合法的“灰色收入”“避重就輕”、“棄暗投明”，選擇繳納個(gè)人所得稅來(lái)減免資本收益稅，從而擴(kuò)大個(gè)人所得稅的稅基，減少稅收流失。

　　抵免個(gè)人所得稅的房地產(chǎn)收益稅不僅本身是新的直接稅，而且能夠擴(kuò)大同樣是直接稅的個(gè)人所得稅的稅基，因而有利于我國(guó)稅制從以間接稅為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾苯佣悶橹?。由于直接稅既有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)收入作用又有較強(qiáng)的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)作用，稅制的轉(zhuǎn)變將有助于縮小貧富差距和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。專門用于城市建設(shè)投資的房地產(chǎn)收益稅能夠擴(kuò)大自身的稅基，因而還有較強(qiáng)的推動(dòng)城市化進(jìn)程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

　　目前有關(guān)部門也在考慮開(kāi)征本質(zhì)上是地租的物業(yè)稅，但是物業(yè)稅抑制投機(jī)需求、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于房地產(chǎn)收益稅。

　　總而言之，應(yīng)該用體制改革來(lái)建設(shè)規(guī)范的政府，用規(guī)范的政府行為來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，糾正市場(chǎng)失靈，從而使市場(chǎng)能夠發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)性作用，讓正常的供給和需求來(lái)決定價(jià)格，讓正常的價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)供給和需求。房地產(chǎn)收益稅能夠而且應(yīng)該在為過(guò)熱的房市降溫、保障經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)中發(fā)揮重要的作用。

　　（作者分別為中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、中歐陸家嘴(600663行情,股吧)國(guó)際金融研究院院長(zhǎng)助理）

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