2003年，在“非典”后促進經(jīng)濟增長為“第一要務(wù)”的宗旨以及房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合反對宏觀調(diào)控的共同作用下，由建設(shè)部起草的國務(wù)院18號文件逆轉(zhuǎn)了旨在調(diào)控房地產(chǎn)投資過熱的央行121號文件。全球市場亦不多見的房價連年大幅上漲的火爆局面，2004年在中國悄悄揭幕了。

　　直到2007年末、2008年初，在以信貸緊縮、打擊囤地為核心的調(diào)控政策下，全國城市房價的瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢，一些城市房價開始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。然而，最近一種要求放松調(diào)控的聲音又開始出現(xiàn)。這種南方雪災、出口減少等因素可能影響經(jīng)濟發(fā)展的呼聲，幾乎復制了2003年各方面的大爭論，房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨流產(chǎn)的危險。

　　初顯成效的調(diào)控面臨挑戰(zhàn)

　　2008年1月7日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（3號文），提出對閑置土地征繳增值地價甚至無償收回等措施，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)商長期以來靠囤地牟利的模式。這個政策連同年前央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號文），以及后來的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（452號文），共同構(gòu)成了有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策體系。

　　在深圳、廣州等大城市，2007年底房價開始明顯回調(diào)。作為房地產(chǎn)炒作的重要推手，近年來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè)，由于缺乏成交量的支持，頻現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的消息。聯(lián)系中國大中城市房價相對居民家庭收入普遍高估3~5倍的事實，房價回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發(fā)，開始支持中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”或“拐點”的判斷。

　　鑒于市場規(guī)律和宏觀調(diào)控的雙重作用驅(qū)動房市反轉(zhuǎn)的態(tài)勢越來越明晰，2008年以來，一些聲稱擔憂房價回落產(chǎn)生連鎖反應(yīng)、從而主張國家放松對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的聲音，越來越大。

　　今年以來，建設(shè)部主要領(lǐng)導就在多個場合表示堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲，調(diào)控總原則是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降”。引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動的猜測。

　　“兩防”的說法看似平衡，但在當前房價高企、嚴重脫離居民家庭收入水平的情況下，強調(diào)“兩防”特別是防止房價過快過猛下降，實際上是人為壓縮了人們對未來房價下跌空間的預期，可能的結(jié)果是將導致房價逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢，顛覆剛有起色的宏觀調(diào)控作用，讓房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相捆綁，越陷越深。

　　最新的情況是，今年新春的中國南方低溫雨雪冰凍災害，造成了1111億元的直接經(jīng)濟損失；與此同時，美國次債危機引起的美國經(jīng)濟衰退已經(jīng)不可避免。一些人士迅速將這些現(xiàn)象與中國房價相聯(lián)系，要求放松調(diào)控，力促房價的“穩(wěn)定”，也就是說，要求中國房價持續(xù)在目前的畸高高位上。

　　是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，還是痛下決心、嚴厲調(diào)控，政策到底落在哪里，才不失去民心基礎(chǔ)，是對中央決策層智慧的重大考驗。而這也不是中國的宏觀智慧第一次面臨挑戰(zhàn)。幾屆政府的政策和執(zhí)政歷史已經(jīng)能夠清晰地解答，現(xiàn)在應(yīng)該怎樣取舍。

　　輪回中的地產(chǎn)政策

　　溫故而知新。中國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年，出現(xiàn)在?？凇⒈焙?、惠州等地的房地產(chǎn)過熱。鑒于當時金融秩序混亂、通貨膨脹嚴重等宏觀經(jīng)濟運行的矛盾和問題，中央和國務(wù)院1993年6月果斷出臺了《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》（6號文），從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、?？诘葟V袤土地上的爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場房地產(chǎn)和摧毀土地的災難。

　　時光飛快地掠過整個20世紀到了2003年，也就是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場需求，拉動房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導致房地產(chǎn)投資的過熱傾向。基于這一嚴肅判斷，央行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），對商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作了規(guī)范。

　　然而，由于認識上的局限性，當時的政府管理部門沒有能夠總攬全局，全面把握房地產(chǎn)問題。在遭到來自房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈抗議之后，國務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），建設(shè)部部長汪光燾稱之為“指導當前和今后一段時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”。

　　基于一個全新的判斷，18號文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起了一片歡呼，稱“中國房地產(chǎn)將迎來新的春天”。

　　更讓房地產(chǎn)開發(fā)商們振奮的，是18號文把經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此，經(jīng)濟適用房在各大中城市趨于消失，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給，幾乎全部的城鎮(zhèn)居民被迫直接面對由房地產(chǎn)開發(fā)商主導的、代表經(jīng)典資本嗜血理論的房地產(chǎn)行業(yè)。由此不久，房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買不起房，就開始成為頻頻困擾中國最廣大公眾人群甚至中央領(lǐng)導的大事。

　　2006年5月17日，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》（簡稱“國六條”），再次強調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　面對洶涌駭人的房價勢頭，直到2007年3月5日的《政府工作報告》，政策才開始淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，在房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)主體的情況下,國務(wù)院強調(diào)“必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。但在平衡市場供求的思路上, 之后具體的中央調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路，還是單方面依靠強化住房供給管理：一方面要求開發(fā)商調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu)，增加小戶型住房供給；另一方面，提出增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟適用房、限價房、小戶型普通商品房等在內(nèi)的住房供給。

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