相比而言，中小企業(yè)因?yàn)橹饕揽孔杂匈Y本擴(kuò)張，行事布局“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，更注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，也沒有得到銀行資金的強(qiáng)力支持，在一定程度上規(guī)避了目前的金融風(fēng)險(xiǎn)

　　目前大多數(shù)中小城市的房價(jià)基數(shù)相對(duì)較低，這對(duì)中小城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)機(jī)會(huì)

　　2007年歲末，萬科董事長王石先生提出“拐點(diǎn)論”，稱中國房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)來臨。并且，萬科在全國范圍內(nèi)率先降價(jià)。

　　今年3月，SOHO中國董事局主席潘石屹先生在反駁完王石的“拐點(diǎn)論”之后，又拋出了“百日巨變論”，預(yù)言未來百日內(nèi)一些企業(yè)會(huì)遭遇資金鏈困局。

　　萬科是行業(yè)的老大，王石是行業(yè)的領(lǐng)袖。SOHO中國是行業(yè)的奇軍，潘石屹是行業(yè)的奇才。尤其萬科是我們鴻臣地產(chǎn)學(xué)習(xí)的榜樣。鴻臣地產(chǎn)只是一家起步于內(nèi)蒙古、逐步向華北地產(chǎn)界擴(kuò)張發(fā)展的中小地產(chǎn)企業(yè)，按理說，沒有我們評(píng)頭論足的機(jī)會(huì)。但是，對(duì)于兩位行業(yè)領(lǐng)袖在我看來偏頗的意見，卻不由得想發(fā)表幾點(diǎn)不同的看法。

　　談拐點(diǎn)為時(shí)太早

　　不可否認(rèn)，現(xiàn)階段某些大城市確實(shí)出現(xiàn)了階段性的樓市交易量下滑局面，但是這并不能代表長遠(yuǎn)的樓市發(fā)展格局。如果用發(fā)展的眼光來看這個(gè)問題，我認(rèn)為現(xiàn)在談拐點(diǎn)還為時(shí)過早，如果只通過一點(diǎn)或局部就下這樣的定論有失偏頗，對(duì)業(yè)界來說也容易產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和決策。

　　諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph Stiglitse)說， 影響21世紀(jì)人類社會(huì)最大的兩件大事：一是美國發(fā)起的全球信息化；二是中國的城市化進(jìn)程。目前，中國的城市化進(jìn)程正處于加速發(fā)展的階段，尤其是二、三線城市的城市化水平還不高，中小城市則剛剛開始起步。

　　國家宏觀調(diào)控政策從長遠(yuǎn)看，有利于推進(jìn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展，其出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、良性發(fā)展，是要防止房價(jià)過快增長，而不一定是降價(jià)。

　　樓市價(jià)格在某個(gè)時(shí)段或某個(gè)區(qū)域出現(xiàn)波動(dòng)是正常的，這也是市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。譬如溫度計(jì)顯示四季溫度，是受自然調(diào)節(jié)的影響，現(xiàn)在房價(jià)出現(xiàn)了短暫的波動(dòng)，很大程度上是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。近兩年城市房價(jià)尤其是大城市房價(jià)上升過快，抑制了大部分居民的消費(fèi)潛力。目前來看，尤其是中小城市，不論是一手新房的供應(yīng)量還是二手現(xiàn)存房源都比較少，而需求量則較大，從長期來看，這些區(qū)域的居民消費(fèi)需求會(huì)逐步釋放，市場的剛性需求還是會(huì)起決定性作用的。

　　宏觀調(diào)控或許是大企業(yè)的拐點(diǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型的產(chǎn)業(yè)，從土地的征購、開發(fā)，到后期銷售，無論哪一環(huán)都取決于資金。國家宏觀調(diào)控的系列政策帶來的直接影響就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道受限。

　　房地產(chǎn)融資途徑包括自有資金、銀行貸款和上市企業(yè)發(fā)債、增發(fā)的資金等，一直受政策影響較大。全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占比一直較重，定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行的依賴非常強(qiáng)。同時(shí)，一些已經(jīng)完成上市的企業(yè)則拓寬了融資渠道，并進(jìn)行了非常迅猛的擴(kuò)張。

　　近幾年，一些大企業(yè)大規(guī)模拿地，在全國范圍內(nèi)創(chuàng)造了無數(shù)“地王”，同時(shí)又多“盤”同開，國家銀根一收緊，致使部分大企業(yè)資金鏈發(fā)生緊張。最近媒體紛紛報(bào)道恒大地產(chǎn)借貸規(guī)模高達(dá)68億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)570%；北辰實(shí)業(yè)(601588行情,股吧)3月6日發(fā)布的年度報(bào)告稱，2007年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入負(fù)增長近59億元，同時(shí)投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量也負(fù)增長了10.69億元。這說明什么？這些大企業(yè)的現(xiàn)狀是危機(jī)的一個(gè)縮影。確實(shí)越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始提前過冬，在資金方面陷入窘境，面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　相比而言，中小企業(yè)因?yàn)橹饕揽孔杂匈Y本擴(kuò)張，行事布局“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，更注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，也沒有得到銀行資金的強(qiáng)力支持，在一定程度上規(guī)避了目前的金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，大企業(yè)“身軀龐大”而反應(yīng)遲緩，制定的某項(xiàng)企業(yè)策略要想實(shí)施推行下去，需要一定的時(shí)間。中小企業(yè)因?yàn)橐?guī)模小反而具備相當(dāng)靈活的經(jīng)營管理機(jī)制與快速反應(yīng)能力，企業(yè)一旦制定了某項(xiàng)策略馬上得以迅速推行，無疑會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　三、四線城市“城市化”剛開始

　　用發(fā)展的眼光來看，中國城市化水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。大多數(shù)中小城市的城市化率在30%以下，與北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，這些中小城市的城市化才剛剛開始，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的上升空間。

　　人們的收入不斷增加，這是毋庸置疑的。溫總理曾在“兩會(huì)”上所作的政府工作報(bào)告中重點(diǎn)提到了要增加城鄉(xiāng)居民收入，改善民生問題。因此人們收入水平的高低直接影響著房價(jià)的漲落。

　　鴻臣地產(chǎn)是一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)，主要發(fā)展目標(biāo)定位于國內(nèi)三、四線城市，目前公司開發(fā)重點(diǎn)城市主要為呼和浩特等內(nèi)蒙古城市，同時(shí)關(guān)注太原、唐山、石家莊等華北城市。據(jù)我們調(diào)查所知，這些中小城市的居民消費(fèi)水平和可支配收入都處于上行階段：今年一月份各地區(qū)居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)與去年同期相比，內(nèi)蒙古提高7.8%，山西提高8.4%；2008年一季度山西省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3452.79元，比去年同期增長10.3%。

　　目前大多數(shù)中小城市的房價(jià)基數(shù)相對(duì)較低，尤其是西部，只有1000多元或者幾百元，房價(jià)尚在居民可承受范圍之內(nèi)。我們所關(guān)注的城市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)基本上都處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。這對(duì)中小城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)機(jī)會(huì)，合理的房價(jià)從某種程度上積極迎合了消費(fèi)者的需求，同時(shí)城市居民對(duì)于“居者有其屋”的基本要求又會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)需求。

　　中小房企的機(jī)會(huì)

　　鴻臣地產(chǎn)在內(nèi)蒙古的時(shí)候，有消費(fèi)者向我們抱怨說：“我們這里以前沒有一個(gè)像樣的小區(qū)，都是單位集資建的房子，大多是本地小建筑公司所建，已經(jīng)嚴(yán)重滯后，無法滿足新的生活需要。”

　　這種狀況是大多數(shù)中小城市共有的，中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的不平衡，中小城市居民嚴(yán)重缺乏高品質(zhì)的住宅。鴻臣地產(chǎn)就是定位于給這些三、四線城市的居民提供改善居住品質(zhì)的好房子，并且提高這些城市的物業(yè)管理水平。

　　同時(shí)，中小企業(yè)需要大力發(fā)展全新的合作模式。目前中國的59000多家房地產(chǎn)企業(yè)中，在全國市場上占據(jù)較大份額的仍然是那些中小企業(yè)的集合。如果中小企業(yè)將資金和土地結(jié)合以及將管理能力和高質(zhì)產(chǎn)品結(jié)合，我認(rèn)為一定能達(dá)到“在競爭中求合作，在合作中贏取競爭”的有利局面。但遺憾的是，多數(shù)中小企業(yè)尚未意識(shí)到合作的重要性，這對(duì)于中小企業(yè)的未來生存是極為不利的。現(xiàn)在行業(yè)市場大環(huán)境的波動(dòng)或許能夠推動(dòng)中小企業(yè)明確合作的重要性。

　　為此，我呼吁中小企業(yè)先要自己強(qiáng)大起來，同時(shí)積極進(jìn)行參股、采購聯(lián)合、資源互補(bǔ)等合作，才能在今后的市場競爭中立足并發(fā)展。

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