房地產(chǎn)行業(yè)：稅收籌劃不能少



【08/15/2002信息】?。玻埃埃材陣?guó)家稅務(wù)總局把房地產(chǎn)企業(yè)列為本年度納稅檢查工作的重點(diǎn)。從今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)納稅專項(xiàng)檢查來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往只對(duì)部分稅種的基本規(guī)定有所掌握，對(duì)稅收上的特殊規(guī)定，如：對(duì)預(yù)收房款、以房抵工程款、以房抵債、以地?fù)Q房、按揭貸款、代收款項(xiàng)等特殊的稅收政策規(guī)定掌握不夠，致使企業(yè)沒有足額繳納稅款。這種現(xiàn)象不僅造成了國(guó)家稅款大量流失，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，全面了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路，
中國(guó)稅收籌劃網(wǎng)、大連智通稅收籌劃研究所、中國(guó)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)等單位于７月２３日
在大連召開了全國(guó)首屆房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與會(huì)計(jì)核算技巧高層論壇。
中國(guó)稅收籌劃網(wǎng)首席執(zhí)行官李記有告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)相比其他企業(yè)在納稅上
有許多特殊的規(guī)定，另外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度比較大，相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)也比較大，
因此也就更需要稅收籌劃。正是因?yàn)檫@些原因，他們成立了一個(gè)課題組專門研究與房
地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策以及實(shí)際操作中應(yīng)該注意的問題。目的就是希望幫助房地產(chǎn)
企業(yè)減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，找到不違反稅法的籌劃空間。
據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資建房的時(shí)候把稅收當(dāng)做一個(gè)重要問題予以關(guān)注的
還不多。但是，這個(gè)問題已經(jīng)越來越被公司老總們重視起來。要建房先籌劃的趨勢(shì)已
經(jīng)在形成。
就拿代建房屋來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位的房屋建
設(shè)，即委托建房單位提供了自有土地使用權(quán)證書或以自己名義辦理土地征用手續(xù)，還
取得了相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金，建筑施工
企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位，施工結(jié)束由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給
委托建房單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實(shí)行全額結(jié)算，并另外向委托建房單
位收取代建手續(xù)費(fèi)。這時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得“代建房”行為的代建手續(xù)費(fèi)收入按
“服務(wù)業(yè)--代理業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅。如果不符合上述條件之一，不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
與委托建房單位如何簽訂協(xié)議，也不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)賬務(wù)如何處理，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要以全額結(jié)算收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
簡(jiǎn)單地說，如果整個(gè)結(jié)算收入是１０００萬元，代建手續(xù)費(fèi)是２００萬元，房地
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能滿足“代建房”的要求，就要以１０００萬元為基數(shù)繳營(yíng)業(yè)稅；如果
符合“代建房”的要求，它只需要以２００萬元為基數(shù)繳營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及較多的另一個(gè)稅種是土地增值稅。
我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未
超過扣除項(xiàng)目金額５０％的部分，稅率是３０％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額５０％、
未超過１００％的部分，適用稅率４０％；增值額超過１００％、未超過２００％的
部分，適用稅率５０％；增值額超過２００％的部分稅率為６０％。
《土地增值稅暫行條例》還規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過
扣除項(xiàng)目金額２０％的免征土地增值稅。
以上這兩項(xiàng)規(guī)定就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了籌劃點(diǎn)。
比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的１００００平方米同檔次的商品房?jī)蓷潱?
甲房每平方米售價(jià)是１０００元，轉(zhuǎn)讓收入是１０００萬元，它的扣除項(xiàng)目金額
為８３５萬元，增值額是１６５萬元。
乙房每平方米售價(jià)是１０７０元，轉(zhuǎn)讓收入是１０７０萬元，它的扣除項(xiàng)目金額
是８３８萬元，增值額是２３２萬元。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可以計(jì)算出甲房的增值率是１９．７６％，按照稅法規(guī)定，甲
房的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額２０％，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤(rùn)為
１６５萬元。乙房的增值率是２７．６８％，要繳納土地增值稅６９．６萬元，企業(yè)
獲得利潤(rùn)是１６２．４萬元。
從上面的例子可以看出，因甲房售價(jià)比乙房售價(jià)每平方米低７０元，而且可依法
享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤(rùn)反而高于乙房的利潤(rùn)２．６萬元。由于價(jià)
格上的優(yōu)勢(shì)，甲房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷
售方式進(jìn)行銷售。
如今，一些高級(jí)住宅逐漸增多。房地產(chǎn)商一般要對(duì)它進(jìn)行裝修。那么這部分裝修
費(fèi)怎樣處理更合適呢？這就又需要籌劃了。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)商為了促銷，有的在與客戶簽訂的購(gòu)房合同中寫明房款后還注明為
了優(yōu)惠客戶贈(zèng)送客戶裝修費(fèi)。比如一套高級(jí)住宅１平方米１萬元，一共是１００平方
米共１００萬元，房地產(chǎn)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有１０萬元是贈(zèng)送給客戶的，
那么這１０萬元要進(jìn)入業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，如果其在該企業(yè)全部銷售收入０．５％的范圍內(nèi)，
則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完
畢的住宅，合同中沒有強(qiáng)調(diào)指出有１０萬元裝修費(fèi)用，這時(shí)，１０萬元的裝修費(fèi)就可
以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。
從全國(guó)來看，房地產(chǎn)今后發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向中西部。但是不管怎樣發(fā)展房地產(chǎn)企
業(yè)對(duì)稅收籌劃將會(huì)越來越重視。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)謀取暴利的年代了。
據(jù)估算，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)投資的利潤(rùn)率平均是１０％～２０％，房地產(chǎn)企業(yè)要繳
營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等稅種，這些稅負(fù)
占全部收入的比重越來越大。因此從這個(gè)角度看，做好稅收籌劃是非常必要的。

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