我國自20世紀(jì)90年代開始，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的的重要組成部分，并隨著住宅市場化的進(jìn)一步推進(jìn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我們一些地區(qū)對GDP增長起到?jīng)Q定性的方面，例如2003年北京的GDP增長的30%來自房地產(chǎn)，另外今年的固定資產(chǎn)投資有50%以上來自房地產(chǎn)。這樣就能說明房地產(chǎn)已經(jīng)形成泡沫嗎？回答是否定的，判斷房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該從以下幾方面進(jìn)行辨析：1、確定什么是泡沫經(jīng)濟(jì)；2、市場對房地產(chǎn)的真實(shí)需求；3、造成房地產(chǎn)價格上升的真正原因；4、房地產(chǎn)對金融風(fēng)險的影響程度；5、政府的主導(dǎo)力量。

　　 一 泡沫就是泡沫經(jīng)濟(jì)，它主要表現(xiàn)為價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離價值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

　　 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)通常將泡沫定義為資產(chǎn)價格對其基本價值的持續(xù)性偏離，這可以簡化為：一是決定資產(chǎn)的基本價值，二是觀察資產(chǎn)價格的偏離是持續(xù)性的還是經(jīng)過調(diào)控在一定時間內(nèi)消失。也可以說，泡沫的主要表現(xiàn)是一種價格遠(yuǎn)離價值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。比如，在市場經(jīng)濟(jì)活動中，通過各種“狂熱”的哄抬、投機(jī)等行為，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個公司的股票價格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價值。這種高價不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破裂，這就是泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　 那么在明確了泡沫經(jīng)濟(jì)的概念以后，我們來看我國的房地產(chǎn)價格的增長狀況。最近6年，我國平均房價漲幅大多低于5%，只有2003年的漲幅達(dá)到12%左右，如扣除2003年全國物價上漲過快的影響，漲幅也在5%以上。由于“翹尾巴效應(yīng)”影響，今年預(yù)計(jì)房價漲幅仍會在12%左右。雖然近兩年漲幅連續(xù)超過10%，仍遠(yuǎn)未達(dá)到日本30多年平均每年上漲超過10%以上的實(shí)況。日本從上世紀(jì)50年代開始經(jīng)濟(jì)起飛，連續(xù)30幾年國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速地增長，對房地產(chǎn)加快發(fā)展不斷提出新要求，在這種情況下房地產(chǎn)業(yè)一般不會出現(xiàn)蕭條和破裂的問題。這30多年里，日本地價平均年漲幅在10%以上，其中超過30%的有兩次，一次是1961年上漲53.2%，一次是1973年上漲37.8%?？梢赃@樣說，日本30多年地價持續(xù)高漲的過程，是不斷地產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的原因，并通過30多年的經(jīng)濟(jì)泡沫“積累”而逐步形成完整的泡沫經(jīng)濟(jì)，并伴隨國民經(jīng)濟(jì)走向蕭條而破裂的過程。

　　 因此參考日本這樣的發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，我國的房地產(chǎn)價格的上漲無論從時間還是漲幅方面都不具備現(xiàn)在就是泡沫經(jīng)濟(jì)的條件。

　　 二 住房需求抑制了泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生

　　 從潛在需求看，增量住房需求旺盛

　　 一方面，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達(dá)到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)，中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，以及我國城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。

　　 從有效需求測算，現(xiàn)有居民主動提高住宅面積需求強(qiáng)勁

　　 不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　 調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡，滿足有效需求

　　 隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

　　 隨著占我國房地產(chǎn)市場比重較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的改造，由此導(dǎo)致的城市房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的狀況暴露出來，綜合市場供求表明，城市改造導(dǎo)致的拆遷形成的主流住宅需求與城市主體規(guī)劃的非住宅開發(fā)供給形成錯位；拆遷形成的中低檔安置型住房需求與城市規(guī)劃新建的中高檔住宅供給不相銜接。

　　 例如像天津這樣的老城改造工程，從需求看，2003年以來短時間內(nèi)急劇膨脹的需求主要來自于拆遷形成的剛性需求。2003～2004兩年，合計(jì)拆遷面積約在1000余萬平方米，其中大部分拆遷戶只能購買3000元/平方米以下的商品房或存量房。從供給上看，在形成剛性需求的拆遷片上，尤其是拆遷大頭海河開發(fā)范圍內(nèi)，上游(城區(qū))用地控制范圍42平方公里，新建總建筑面積約1000萬平方米，其中70%(700萬平方米)為非住宅物業(yè)，30%(300萬平方米)為住宅開發(fā)，住宅開發(fā)都規(guī)劃定位為高檔項(xiàng)目。另外從其近期拆遷剛性供/需總量分析，2003年~2005年期間，拆遷面積約在1370萬平方米(850+260+260)左右，按拆需比1：3計(jì)算，剛性需求達(dá)到4110萬平方米上下。以每年沉淀1/3，五年消化完，每年合822萬平方米。而在2004年1~8月期間，全市商品房交易中在考慮現(xiàn)有存量住宅河新建住宅后其缺口為125.2萬平方米。

　　 總之，我們綜觀全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展，都會發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求與實(shí)際供給方面的結(jié)構(gòu)失衡問題。因此在對需求層次和供給層次的分析后，我們認(rèn)為即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　 三 房價的上漲既有土地價格上漲和品質(zhì)的提升組成的剛性成本，又包括百姓對住宅價格的心理預(yù)期因素

　　 土地價格上漲和品質(zhì)的提升組成的剛性成本

　　 隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實(shí)施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實(shí)行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區(qū)之一。從表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地價同比增長51.3%和81.3%。

　　 國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2004年一季度35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10個百分點(diǎn)，另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點(diǎn)。對比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有5個都是重合的：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點(diǎn)，土地交易價格同比漲幅超過10%的城市有6個，其中重合的城市有4個：杭州、上海、沈陽、天津。見表1?？梢姡貎r上漲是當(dāng)前房價上漲中的重要因素。

另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者樹立“不僅關(guān)注房價，更要關(guān)注房屋性價比”的觀念。

　　 百姓看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，買漲不買落的心理預(yù)期導(dǎo)致房價上漲，但這種心理預(yù)期可以在長期的房價波動過程中逐步達(dá)到理性程度

　　 房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點(diǎn)，簡單按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識房價、調(diào)控房價并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子；而是社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也就是說，社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。

　　 從當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。CPI(消費(fèi)價格指數(shù))是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明，2004年8月居民消費(fèi)物價與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續(xù)第3個月居民消費(fèi)物價漲幅達(dá)到5%以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費(fèi)物價上漲0.7%，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強(qiáng)勁的CPI上漲說明當(dāng)前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。

　　 更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱采取的必要措施。但對普通消費(fèi)者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房價也要漲了”。

　　 但是，在經(jīng)歷了房價的合理波動后，人們的這種心理預(yù)期就會趨于正常，因此采取一定的措施降低開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，和其話語權(quán)，宣揚(yáng)“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)對消費(fèi)者的影響，是抑制局部地區(qū)價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲的必要手段。

　　 四 房地產(chǎn)金融的自身屬性決定其風(fēng)險的必然性，但它并沒有左右國家金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　 房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤的同時也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是必然存在的。

　　 房地產(chǎn)金融是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)

　　 銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。

　　 首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2003年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3.7萬億元；另一方面，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億的差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。因此，當(dāng)前我國商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就導(dǎo)致迄今我國房地產(chǎn)開發(fā)商的資金供給者仍主要是銀行。

　　 其次，住房抵押貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認(rèn)為安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率仍明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，因而住房抵押貸款實(shí)際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

　　 房地產(chǎn)金融風(fēng)險是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)依賴于國民經(jīng)濟(jì)整體的運(yùn)行狀況

　　 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，是與國民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實(shí)際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價格“泡沫”，而是社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期。把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導(dǎo)致金融風(fēng)暴的根本原因是不確切的。實(shí)際上，在亞洲金融風(fēng)暴之前，相關(guān)各國的經(jīng)濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當(dāng)前的情況分析，我們認(rèn)為，只要國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。

　　 五、中央銀行適時調(diào)控，能夠抑制房地產(chǎn)泡沫的快速產(chǎn)生

　　 中央銀行從全國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及社會穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，它會充分利用資金成本——利率這個行之有效的手段和相關(guān)政策控制房地產(chǎn)價格的過快上漲，這一點(diǎn)從前不久的加息及121文件，可以得到印證。

　　 中央銀行既不希望房地產(chǎn)價格上漲過快，也不希望房地產(chǎn)價格大幅下跌，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格的快速上漲必然導(dǎo)致房地產(chǎn)這個上下游產(chǎn)業(yè)鏈條非常長的產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的嚴(yán)重沖擊。房地產(chǎn)價格的上升直接拉動鋼材、水泥等基礎(chǔ)原材料的價格上漲，而這些高耗能產(chǎn)品的需求必然導(dǎo)致電能的緊張，并由此產(chǎn)生煤炭價格的飆升和運(yùn)輸壓力的上升，最終導(dǎo)致CPI難以控制，從而導(dǎo)致通貨膨脹的產(chǎn)生，因此出于維持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行和穩(wěn)定社會的角度，中央銀行不希望房地產(chǎn)價格快速上漲。

　　 另外我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金60%以上來自銀行貸款，因此中央銀行不希望房地產(chǎn)價格大幅下跌。從我國目前情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一個階段都離不開商業(yè)銀行的支持，具體就是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高，所以房價的大幅下跌必然將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)換為銀行的金融風(fēng)險，形成大量不良貸款，因此在中央銀行有很強(qiáng)的動力保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹。

　　 總之，綜合以上分析表明我國房地產(chǎn)正在步入理性發(fā)展階段，對比國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)發(fā)展過程，我們出現(xiàn)的短期的價格波動及投資過熱，并不會形成泡沫經(jīng)濟(jì)影響我國金融和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，相反我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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