房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個(gè)前沿問題

 作者：宋延慶    425


不知道新介入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)是如何測(cè)算的，根據(jù)蘭德咨詢對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存在諸多隱憂：

（１）按照現(xiàn)在市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)的租售比，除非在北京、上海等一線城市，以及部分二線城市，絕大多數(shù)二三線城市的商業(yè)物業(yè)需要一、二十年才能收回投資。再考慮到還要每隔幾年進(jìn)行必要的硬件升級(jí)，還要剔除掉不菲的管理顧問費(fèi)，回報(bào)期就更長了。近期，我們先后測(cè)算了西安、合肥兩家企業(yè)的綜合體項(xiàng)目的投資收益情況，結(jié)果很不樂觀。

（２）散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉（潘石屹的項(xiàng)目就是典型例子），而且散賣本身已經(jīng)不是持有經(jīng)營的概念了；整體租給沃爾瑪、家樂福？具其內(nèi)部人士透露，全國有成千上萬家開發(fā)企業(yè)找他們！即便是租給他們，你能接受超低的租金嗎？目前看來，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟。作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標(biāo)桿的萬達(dá)，其實(shí)也是在走了一條曲折的道路后，才有了萬千百貨這個(gè)自營品牌。沒有自營的連鎖商業(yè)體系，如何支撐商業(yè)物業(yè)經(jīng)營？

（３）我們更應(yīng)該注意到，隨之電子商務(wù)的發(fā)展，再加上出行難、停車難，網(wǎng)購的趨勢(shì)其實(shí)越來越明顯了，這就相應(yīng)降低了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。據(jù)說，LV、卡地亞等一線品牌也不得不開始接受網(wǎng)購了。這種逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)雖然不會(huì)很快道路，但無視這種趨勢(shì)顯然是缺乏前瞻性的戰(zhàn)略思維。

除非企業(yè)現(xiàn)金流充裕，除非未來幾年內(nèi)可以成功上市（將商業(yè)資產(chǎn)裝入上市公司相對(duì)于一次性銷售給股東），否則還是謹(jǐn)慎介入商業(yè)地產(chǎn)為好。否則，非意愿地持有一些商業(yè)物業(yè)，可能會(huì)成為企業(yè)的滑鐵盧。

最近，美國有一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)界告誡我們說，如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很有可能引發(fā)中國的金融危機(jī)，而危機(jī)的起爆點(diǎn)就是商業(yè)物業(yè)。

宋延慶
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