地產(chǎn)敏感報告之：地價
　鄒玉川(中國土地學(xué)會會長)：提高土地配置效率

　　土地集約利用是我國土地國情的客觀要求，是城鎮(zhèn)化進程的現(xiàn)實選擇。近年來，一些地方在改善土地環(huán)境、提高土地配置效率上進行了積極的探索：

　　第一是挖掘城鎮(zhèn)舊城區(qū)用地，加大舊城改造和企業(yè)“退二進三”。

　　第二結(jié)合戶籍制度改革、注意保護農(nóng)民的利益，積極探索新的拆遷補償安置辦法。

　　第三是加強部門協(xié)調(diào)，制定政策措施促進“三個集中”。

　　通過合理的規(guī)劃，使工業(yè)項目向開發(fā)區(qū)集中；通過遷村并點，使農(nóng)村住宅逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中；通過搬遷改造，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中。“三個集中”是上海提出來的，在江蘇、浙江普遍推行。

　　第四是大力推行“城中村”改造，對大中城市無地村莊，鼓勵各類投資者參與開發(fā)改造。

　　第五加強土地收購儲備，實現(xiàn)土地集中統(tǒng)一供應(yīng)管理。這些制度創(chuàng)新，不僅提高了城市土地資源的利用效率，提升了土地資產(chǎn)的價值，而且也帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　黨治國(經(jīng)濟學(xué)家)：讓管理部門退出土地經(jīng)營

　　土地政策改革，讓管理部門退出土地經(jīng)營，必將促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范以及房價居高不下，主要在于管理部門參與經(jīng)營，政府壟斷，低價征用，高價賣出，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

　　張曙光(中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員)：應(yīng)對整套土地法律進行審查

　　國家現(xiàn)有土地政策的問題已經(jīng)“非常嚴重”，現(xiàn)在重視是好事，修訂現(xiàn)有土地政策是一個進步，但從管理部門現(xiàn)有的表現(xiàn)和意愿看，不過是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。管理部門應(yīng)該對整套土地法律進行審查，尤其是征地制度，如果要治本，就必須校正政府行為和具體措施，而不是在問題暴露后進行修修補補。

　　任志強(北京華遠集團董事長)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的五個階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的確定，應(yīng)該結(jié)合市場以及企業(yè)自身的發(fā)展階段。從宏觀角度看，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了國有及國有控股的壟斷性市場階段、少數(shù)開放地區(qū)初步市場化階段、以住房分配為主的半市場化階段、貨幣化和住房個貸支持的市場化階段以及從去年至今的土地壟斷供給市場化等五大階段。

　　從微觀角度看，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了擁有土地簡單生產(chǎn)、清理整頓維持生產(chǎn)、注重成本控制和規(guī)?；?、產(chǎn)品升級品牌與技術(shù)以及當(dāng)前的資本與金融結(jié)合等五個相對應(yīng)的階段。對企業(yè)來說，前兩個階段是企業(yè)的存活階段，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了這兩個階段之后就開始區(qū)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和細化功能，在進入后三個階段中企業(yè)才開始進行戰(zhàn)略確定。

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授周珂：借鑒國外征收不動產(chǎn)稅

　　國家取得土地的收益，應(yīng)當(dāng)借鑒美國的做法，征收不動產(chǎn)稅。國家應(yīng)當(dāng)把精力主要放在征稅上，而不是土地出讓金上。壟斷土地市場而后賣地，必然難以控制地價；而且，收取土地出讓金后的幾十年期限存在很大的風(fēng)險；另外，這一制度也很容易誘發(fā)腐敗，腐敗又助長這一制度的弊端。為此，應(yīng)該結(jié)合我國民法典的制定，把我國土地的物權(quán)制度重新構(gòu)筑。在我國現(xiàn)在的公有制情況下，盡量少通過這種手段批地，哪怕通過出租土地或以很低的價格出租再收取不動產(chǎn)稅，以使土地出讓中的投機行為造成的國有資產(chǎn)流失最小化，把發(fā)展商投機的空間壓縮到最小，把土地儲備部門出讓土地的權(quán)利和腐敗的可能盡可能降低。

　　印坤華(上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長)：當(dāng)供求比較正常了，拍賣是比較好的形式

　　拍賣是符合市場規(guī)律的，土地經(jīng)濟價值能夠得到實現(xiàn)。但是拍賣使得地價上升過高，有可能造成土地泡沫，這可能造成經(jīng)濟泡沫，會導(dǎo)致商務(wù)成本過高，進而導(dǎo)致制造業(yè)成本過高，會影響經(jīng)濟繁榮，比如目前杭州就是這樣。只有當(dāng)供求比較正常了，拍賣是比較好的形式。

　　潘石屹(SOHO中國有限公司董事長)：不用大的土地儲備，不用違法的土地

　　前不久，國務(wù)院組織了5個部委檢查，發(fā)現(xiàn)有14萬起土地違規(guī)案件，這是非?？膳碌?。這種風(fēng)險不是來自資金的多少，最關(guān)鍵是土地違規(guī)了，就不會有建設(shè)性的管理，沒有質(zhì)量保證。而中國擁有這樣大規(guī)模數(shù)量的發(fā)展商，如果有14萬起土地是違章案例，在未來5、10年將是災(zāi)難，這可能會危及到我們的生命，危及到社會的安全。所以我們需要的策略是探討不用大的土地儲備，不用違法的土地，能不能在這個框架下為未來、為我們后代建設(shè)出更加安全更加好的房子。

　　何大江(金地上?？偨?jīng)理助理)：土地拍賣對消費者不利

　　土地拍賣對抬升地價非常厲害，導(dǎo)致土地價格上揚太快，這對消費者不利，土地價格上升后最后成本還是老百姓承擔(dān)。對房地產(chǎn)市場的影響是對市場房價有支撐作用，拍賣使得地價上升，地價上升導(dǎo)致房價上升。

　　孫宏斌(順馳集團董事長)：房地產(chǎn)企業(yè)的本土化

　　房地產(chǎn)在全國發(fā)展，其實跟跨國公司到海外發(fā)展一樣的，而房地產(chǎn)企業(yè)比跨國公司異地發(fā)展更難，因為它必須在當(dāng)?shù)亟ü?，必須在?dāng)?shù)刭I地，必須有當(dāng)?shù)氐娜瞬?。這些特點，中國目前還沒有一個特別成功的全國發(fā)展模式。就本土化問題有三點想法：第一，企業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展首先一定是一個本土化企業(yè)，做到腦子安在自己的脖子上。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)一定有決策權(quán)，這是最重要的一點。同時，盡快讓當(dāng)?shù)厝诉M入領(lǐng)導(dǎo)團隊，讓當(dāng)?shù)厝诉M入這個團隊，利用他們對這個城市的了解和這個市場的了解，來盡快讓團隊融入當(dāng)?shù)氐奈幕?；第二，本地化不僅僅指的是使用本地人，任用本地人不一定做到本地化；第三，本地化一定要做出適合當(dāng)?shù)厥袌龅臎Q策，只要你做出適合當(dāng)?shù)氐臎Q策，并判斷準(zhǔn)確，那就是本地化。

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