目前全國部分地區(qū)的房價有所回落，表現(xiàn)在杭州、溫州、上海等長江三角洲的房價去年升幅比較大，經(jīng)過今年調(diào)控，各地方房價不同程度的有所下降，杭州下降20％－30％，上海下降20％－30％，溫州也下降了10％，但價格沒有降下降，但全國房價還是上升了6.2％。一季度10％，二季度8％，三季度6％，總體來講還是處于上升的狀態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果為什么不是下降而是繼續(xù)上升呢？首先有一個政府的基點(diǎn)和客觀現(xiàn)實的管理，國務(wù)院三次文件重點(diǎn)都沒有提出也沒有提降低房價，而是降低房價上升過快的勢頭，實際上是穩(wěn)定房價。因為中央也清楚房價不可能降下來，為什么？因為需求在增長，生產(chǎn)資料的價格在上升，人工工資費(fèi)用在上漲，當(dāng)原材料和員工費(fèi)用，上游的產(chǎn)品在繼續(xù)上升的情況下，要求房地產(chǎn)的成本下降是不可能的，土地價格上漲，人工費(fèi)用上漲，原材料上漲，金融信貸資金的價格上漲，房價的成本上升房價怎么可以降，所以中央從來沒有提降低房價，只是部分地區(qū)在傳達(dá)掌握或者媒體在選擇當(dāng)中把降低房價的增幅，增幅過快講成降低房價，嚴(yán)格來說不準(zhǔn)確的，現(xiàn)在房價上升過快的勢頭降下來了，達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)，這就達(dá)到或部分達(dá)到房價上升過快的目標(biāo)。目前6.2％，到年終多少另外再說。

　　第二群眾購買的心情也開始平靜，出現(xiàn)持幣待購，因為老百姓不理解降低房價增幅，這情況下有錢不買了，看著房子價格往下降了，他心理有一個心理目標(biāo)，大部分出現(xiàn)持幣待購，開發(fā)商也欺客,現(xiàn)在土地升值，原材料上漲，也不愿意下降，所以出現(xiàn)購買者和銷售者之間焦灼對峙的狀態(tài)，這是中國房地產(chǎn)業(yè)目前的市場現(xiàn)狀的基本特征，市場買方賣方處于對峙狀態(tài)。

　　第三個方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模趨于理性，大體在18％左右，占全社會固定資產(chǎn)投資18％左右，今年根據(jù)現(xiàn)在已有統(tǒng)計資料，大體上基本穩(wěn)定在這個狀態(tài)，不會增長太多，因為整個開發(fā)量受到了刺激，土地供給以及銷售方面的影響，建成規(guī)模、數(shù)量相對減少，所以投資規(guī)模今年有望繼續(xù)穩(wěn)定在18％左右，占固定資產(chǎn)投資的18％左右。

　　根據(jù)以上三方面表述，可以這樣說，房地產(chǎn)的調(diào)控正朝著中央預(yù)定的目標(biāo)實現(xiàn)。各地方地區(qū)有差別和不均衡，最近一個時期深圳三個月房價上升20％－30％，一平米漲了1千多，最近市政府采取了措施之后有所遏止，但是由于受到海外購買力的影響，還處在動蕩當(dāng)中不能完全穩(wěn)定，房價是一個影子價格，本身屬于市場規(guī)律支配的，香港經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，收入增加，過來買房人增加，價格很自然上升，所以深圳的房價增幅很高。另外北京房價上升比較快，今年和去年同期每平方米上漲1180元，上漲20％左右，北京房價上升有多種因素，它本身的地理位置，以及北京市收入增長情況都決定了它本身的價格處于剛性上漲的狀況，再加上信貸、土地供給等影響，北京市房價現(xiàn)在按平均價格來講又超過了上海，所以將來如何掌握和調(diào)控房價，如何調(diào)控和掌握房地產(chǎn)市場這是一個很深的學(xué)問。由于我們國家房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，到現(xiàn)在不到20年，在這方面經(jīng)驗、知識、技術(shù)手段都不足，有待于進(jìn)一步實踐探索。

　　第二個問題，今后十一五期間乃至今后一段時間，房地產(chǎn)業(yè)總體的態(tài)勢應(yīng)該如何看待，這問題首先要看國家對房地產(chǎn)業(yè)的總體宏觀政策，國家從國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的全局出發(fā)對房地產(chǎn)業(yè)是怎樣的要求，把房地產(chǎn)業(yè)擺在什么位置，讓它發(fā)揮什么作用，對它有什么要求，這在我們國家來說是一個重要的基點(diǎn)。最近的中央工作會議國家對房地產(chǎn)業(yè)又設(shè)了新的指示，最近召開中央工作會議上，中央領(lǐng)導(dǎo)同志在今后十一五的報告當(dāng)中明確提出：“房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，既要堅定不移地解決發(fā)展中的突出問題，又要堅定不移的促進(jìn)其穩(wěn)步發(fā)展。要認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策措施，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，繼續(xù)合理控制城市拆遷和建設(shè)規(guī)模，規(guī)范拆遷行為，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，和住房價格上漲過快的問題。著力調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展城市中低收入居民需要的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房供應(yīng)體系和制度，探索改革經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)方式，發(fā)展舊房交易市場和房屋租賃市場”。這一段就是最近中央工作會議對房地產(chǎn)地位、作用的最新概括。在這個表述當(dāng)中核心問題就是兩個堅定不移，第一個堅定不移地貫徹國務(wù)院宏觀調(diào)控措施、第二個堅定不移地把它作為支柱產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展。在這個問題上又加了兩個重要，原來講房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這次講重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。為什么這樣提，現(xiàn)在沒見到什么經(jīng)典解釋，根據(jù)個人意見，房地產(chǎn)在我們國家的地位和作用，應(yīng)該強(qiáng)化，我們面臨經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，以及面臨的國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的，從需要來講2020年實現(xiàn)小康目標(biāo)，每年農(nóng)民進(jìn)城1400萬，自然人口增長每年600萬，舊城改造已經(jīng)提上日程，隨著經(jīng)濟(jì)增長人們經(jīng)濟(jì)收入增長在不斷提高，在這種情況下，人們把錢用來購買住宅，生存資料，這是一種目前最佳的選擇，在中國有12萬億儲蓄，有什么投資渠道，買股票都賠光了，沒有投資渠道，人們有了錢，但是要花，不能存在銀行，銀行1.98利息還要收20％稅，物價每年上升3到4個百分點(diǎn)，在這樣的情況下哪個人會把錢放在銀行貶值，總得拿出來消費(fèi)、投資，什么投資最保險，房地產(chǎn)，為什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本身是升值，所有的房地產(chǎn)都在升值，自古以來國內(nèi)國外房地產(chǎn)都是升值的。現(xiàn)在隨便到街上找一個房子，舊房子比新房子貴，國外房子也是這樣的，為什么升值，土地稀缺本身決定必然升值，當(dāng)土地升值價格超過了房子折舊速度的時候，它的保值增值就是正數(shù)，在這種情況下，人們把錢拿來投資，這是一種正當(dāng)?shù)倪x擇，無可非議，也不應(yīng)該把人們這種選擇輕易地說成投機(jī)行為。

　　中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在要想繼續(xù)發(fā)展，靠什么拉動，過去靠投資實行積極的信貸政策、國家修公路修鐵路拿錢投資，在投資過程當(dāng)中吸收一部分勞動力，付工資來拉動經(jīng)濟(jì)，長期投資成為國家的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在中央決定要縮小國債的規(guī)模，今年縮小600億，在這種情況下，投資減少，由于人民幣升值出口相應(yīng)要減少，這樣唯一的經(jīng)濟(jì)拉動就要靠消費(fèi)，投資、消費(fèi)、出口三架馬車當(dāng)中主要靠消費(fèi)，所以中央工作會議非常明確的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，今后繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需為主的方針擴(kuò)大內(nèi)需就是擴(kuò)大消費(fèi)，增加消費(fèi)拉動，而增加消費(fèi)拉動靠什么？主要靠居住住宅。第二靠教育、第三才是汽車。過去說四架馬車、住宅、汽車、教育、旅游。究竟有多少錢搞旅游，嚴(yán)格來說就是住宅、汽車、教育，在這三種當(dāng)中，汽車遇到國外汽油價格上升的壓力，今年汽車擠壓270萬輛，產(chǎn)能過剩，銷售困難，教育的收費(fèi)正在調(diào)整，目前的住宅是主要拉動原因，但不是唯一的。針對整個社會來講，消費(fèi)究竟投在哪里？所以是重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，我認(rèn)為中央提這個方針符合我國的現(xiàn)實。

　　第二個今后房地產(chǎn)投資總體的方針也是穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、持續(xù)健康發(fā)展，要繼續(xù)把貫徹落實國務(wù)院已經(jīng)出臺的調(diào)控措施放在第一位，不能因為國家說你是重點(diǎn)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，又頭腦發(fā)熱，這樣就容易出問題，過去有一個毛病，憑空氣辦事，上面什么話，社會上什么風(fēng)氣就憑什么辦事，要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院出臺的調(diào)控措施，消除房地產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，不健康因素。現(xiàn)在的確存在不穩(wěn)定、不健康因素，不穩(wěn)定就是規(guī)模變來變?nèi)?，不健康房地產(chǎn)本身的毛病，質(zhì)量不好，信譽(yù)不好等事情很多，要消除不健康不穩(wěn)定因素，自身健康是貫徹國家宏觀調(diào)控第一問題。在這前提下按照國家的需求積極增長，預(yù)計今年從現(xiàn)在開始到十一五期間（2010）時間段，每年城鎮(zhèn)住房的總面積繼續(xù)穩(wěn)定在12億到13億平方米中間。城市6億、農(nóng)村7億。城市房子中間商品房70％，30％農(nóng)村基建房，還有國家投資部分?，F(xiàn)在已經(jīng)穩(wěn)定了五年時間了，隨著我國人們收入的提高，隨著國家國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣一個規(guī)模不會也沒有理由降下來。因為我們現(xiàn)在處在城市化進(jìn)程當(dāng)中，每年增速我個人意見控制每年同比投資增長速度控制在20％左右。另外房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例現(xiàn)在是18％，這個數(shù)字個人認(rèn)為低了，應(yīng)該上升到25％－30％。現(xiàn)在都在調(diào)控減少規(guī)模，為什么還認(rèn)為要增大規(guī)模，是不是有點(diǎn)和國家宏觀調(diào)控政策不協(xié)調(diào)，現(xiàn)在統(tǒng)計的準(zhǔn)確性不夠，現(xiàn)在統(tǒng)計完全房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)完成的投資來計算的，這不是全社會，固定資產(chǎn)投資是全社會的，統(tǒng)計的范圍是局部的，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)投資有很大部分的漏項，應(yīng)該作為房地產(chǎn)投資統(tǒng)計而沒有統(tǒng)計進(jìn)去的，比如現(xiàn)在農(nóng)村城鎮(zhèn)個人建房，每年11億多的投資，2千多萬平方米完全沒有統(tǒng)計，另外現(xiàn)在大家都賣毛坯房，毛坯房本身是半成品，按了門就完了，里面燈具、裝修都沒做，每年裝修投資4500億，這本來應(yīng)該是房地產(chǎn)組成部分都沒有統(tǒng)計，這明顯的漏項，另外農(nóng)村小城鎮(zhèn)的住宅也沒有投資，由于鎮(zhèn)和農(nóng)村之間不好劃分也沒有算上，如果把這些加上以后，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例25％－30％比較合適也比較正常，合乎理性和我們的實際。現(xiàn)在大家都知道，我們國家進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以提高生活為目的，為什么投資下降了，過去這部分小了，重生產(chǎn)輕消費(fèi)，認(rèn)為消費(fèi)就是浪費(fèi)，因為國家建房子分給大家，現(xiàn)在建了房子可以回收的。改革開放到現(xiàn)在20年，群眾拿自己錢買房子6萬億，以前這全部是國家拿錢，所以應(yīng)該把這統(tǒng)計進(jìn)去。房地產(chǎn)投資占GDP比重大體上8％比較合理，在六五計劃以前是2％多，七五是4％，現(xiàn)在是8％，應(yīng)該穩(wěn)定在8％左右，這就是我們應(yīng)該掌握的三個基本數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年增速20％，另外房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例30％，房地產(chǎn)投資占GDP比例8％。大體這樣一個速度比較符合國情，也能夠滿足未來十五年之內(nèi)實現(xiàn)人民居住小康的目標(biāo)。實現(xiàn)起來要靠各方面努力，國家、企業(yè)、社會等等，今天借這個機(jī)會向經(jīng)濟(jì)屆的朋友們，專家學(xué)者們提幾個問題供大家參考：

　　第一、宏觀調(diào)控中目標(biāo)和手段之間應(yīng)該如何掌握？現(xiàn)在宏觀調(diào)控是調(diào)控房價，調(diào)控的手段是緊縮信貸，控制土地供給，一手控制信貸，一方面土地減少，那么房價能降下來嗎？需求不變，供給減少，價格能降下來嗎？所以現(xiàn)在調(diào)控措施和調(diào)控目標(biāo)相矛盾。在這種情況下，我們政策設(shè)計應(yīng)該怎么辦？

　　第二、住宅究竟是投資還是消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界、或經(jīng)濟(jì)教科書比較流行和通行的看法住宅算投資，現(xiàn)在統(tǒng)計里面也是把住宅建設(shè)統(tǒng)統(tǒng)算為投資，究竟這種劃分的方法對還是不對？完整還是不完整，科學(xué)還是不科學(xué)？我個人看法，住宅總體來講，它的屬性是消費(fèi)，個人用于住宅的投資是消費(fèi)投資，銀行發(fā)放的貸款本身就是消費(fèi)信貸，用于支柱型的住宅，買了房子出租，用來做投資工具的不算，老百姓拿來作為生存資料的住宅是消費(fèi)。比如買一個電視機(jī)，8千買的2千賣了也可以算投資，投資只有賺錢才叫投資，房屋買了一般賺錢，賺錢的原因就是土地升值，所以到底是投資還是消費(fèi)？怎么說更合理確切，所以我們國家住宅消費(fèi)越多，投資增加越快和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目標(biāo)背道而馳，自相矛盾，不能自圓其說。

　　第三、應(yīng)形成房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的機(jī)制。最近2001年以來社會上對房地產(chǎn)過熱爭論不休，到現(xiàn)在將近4、5年時間，但是沒有哪一位高明的專家說，究竟什么是過熱？多少才是過熱？現(xiàn)在在學(xué)術(shù)界有一種不正常的空氣，不講真話，沒有多少事實的根據(jù)，應(yīng)該建立一個穩(wěn)定協(xié)調(diào)的發(fā)展機(jī)制，應(yīng)該建立預(yù)警系統(tǒng)不能事后調(diào)整，房地產(chǎn)到現(xiàn)在調(diào)整三次了，90年代初調(diào)整，說全國經(jīng)濟(jì)過熱首先從海南開始調(diào)整過熱，過了三年中國經(jīng)濟(jì)通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)上不去了，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，讓你拉動經(jīng)濟(jì)，又帶上一個經(jīng)濟(jì)增長熱點(diǎn)拉動，現(xiàn)在又過熱，究竟是過熱、過冷要有一個比較客觀的說法，這里面涉及統(tǒng)計本身的準(zhǔn)確性，我們統(tǒng)計大體上可信的，但是在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域統(tǒng)計準(zhǔn)確性相當(dāng)差，原因就是現(xiàn)在房地產(chǎn)根本沒有建立起一套統(tǒng)計的核算體系和核算制度，而且應(yīng)用計劃經(jīng)濟(jì)時代的基本建設(shè)統(tǒng)計，而沒有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，房地產(chǎn)規(guī)模統(tǒng)計、投資統(tǒng)計根據(jù)什么統(tǒng)計，沒有規(guī)范的統(tǒng)計制度、方法、體系，因此這種情況下大家運(yùn)用數(shù)字的時候，建議加以分析，不然用不太準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上講觀點(diǎn)，觀點(diǎn)本身也不容易站住腳。

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