關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理方面的內(nèi)容

項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)要求

項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)系的協(xié)調(diào)、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范、進(jìn)度計(jì)劃管理等

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)問題:

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多發(fā)展商的盲目立項(xiàng)、盲目開發(fā)到市場(chǎng)上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會(huì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造最大的利潤呢？

一、項(xiàng)目的用途定位。依靠大量的市場(chǎng)調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場(chǎng)接受度等，對(duì)區(qū)域內(nèi)的各種類型個(gè)案進(jìn)行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場(chǎng)盲點(diǎn)。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進(jìn)行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機(jī)能齊全、交通較發(fā)達(dá)、區(qū)域相對(duì)安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。

二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進(jìn)行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場(chǎng)調(diào)研入手，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)分析，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，再加以科學(xué)合理的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點(diǎn)，結(jié)合大量市場(chǎng)調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤作比較時(shí)一定要有自己超前的且較為鮮明的特點(diǎn)，同時(shí)，也要讓市場(chǎng)能夠接受。

四、項(xiàng)目的市場(chǎng)接受價(jià)格和其所針對(duì)的客源。確定了市場(chǎng)的合理接受價(jià)格及其針對(duì)的客源，才能對(duì)項(xiàng)目有清醒的認(rèn)識(shí)，確定項(xiàng)目的檔次進(jìn)行成本控制，在比較周邊樓盤的價(jià)格以參考認(rèn)定市場(chǎng)接受價(jià)時(shí)，要注意以下情況：

1、周邊樓盤是在何時(shí)推出（房地產(chǎn)高峰時(shí)推出的價(jià)格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進(jìn)度（現(xiàn)房與期房的價(jià)格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價(jià)格與付款方式是息息相關(guān)的，一般樓盤的付款方式輕松，其價(jià)格可能會(huì)偏高。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場(chǎng)等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢(shì)、分析市場(chǎng)，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容：

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。

（1）項(xiàng)目建設(shè)單位。項(xiàng)目建設(shè)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。

（3）施工單位（或項(xiàng)目承包商）。施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項(xiàng)目施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)——施工——供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目建立后，甚至在項(xiàng)目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)（包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等）。

這種總承包公司是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司（沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等），對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。

（4）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢（監(jiān)理），對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。

當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。

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