121號文件如同一把利劍，直指中國眾多房地產(chǎn)企業(yè)。在強勢監(jiān)管的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的未來將會怎樣？

中國人民銀行6月13日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)，通知規(guī)范并全面收緊了房地產(chǎn)信貸。
　　該文件被業(yè)內(nèi)稱為歷史上對房地產(chǎn)行業(yè)最嚴厲的政策，占房地產(chǎn)行業(yè)資金來源70%以上的銀行資金受到全面規(guī)范與限制，從房地產(chǎn)上市公司對應科目來看，受累資金比例更是高達86.56%。
　　央行認為，“2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。”
　　由此，該文件出臺的背景主要有兩個，一是基于對房地產(chǎn)行業(yè)快速增長形成“泡沫”的認識，二是基于房地產(chǎn)行業(yè)資金絕大多數(shù)來源于銀行，同時房地產(chǎn)信貸中違規(guī)現(xiàn)象較多，必須防范銀行對房地產(chǎn)業(yè)務的信貸風險。

房地產(chǎn)企業(yè)何去何從

　　121號文件中除對房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須具有30%自有資金作出規(guī)定外，對其他資金來源也均進行了規(guī)范與限制，特別是禁止流動資金貸款、禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)、個人住房貸款必須結(jié)構(gòu)封頂三條最為嚴厲。這將直接導致房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨資金的巨大壓力。

“小”退“大”進

　　房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金來源受到限制后，原來靠負債經(jīng)營的小房地產(chǎn)企業(yè)不得不退出，他們所擁有的項目只能是轉(zhuǎn)讓給其他實力公司，從這一角度來說，通知對真正有實力的公司有兩方面利好：一是小公司退出將使行業(yè)更加規(guī)范，并在一定程度上緩和激烈的市場競爭，二是可以借機收購質(zhì)地優(yōu)良的開發(fā)項目。因此，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)有望現(xiàn)身。
　　同時“二外”資金的大量涌入也將造就一批新龍頭企業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是目前國內(nèi)毛利率最高的行業(yè)之一，再加之發(fā)展空間較大，吸引了大量的資金涌入這一行業(yè)。其突出表現(xiàn)于外行與境外“二外”資金的大量涌入，其中外行包括聯(lián)想、海爾、新希望等，而境外資金則包括港澳臺、東南亞、美國等地資金。通知出臺后，受限制的主要是供給量，行業(yè)競爭會有所緩和，這將導致?lián)碛匈Y金優(yōu)勢的“二外"資金加速進入房地產(chǎn)行業(yè)。

行業(yè)有望持續(xù)、規(guī)范發(fā)展

　　121號文件的出臺必將使大批項目緩建、停建。房地產(chǎn)行業(yè)投資增長速度有所放緩已成必然，但總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持快速增長趨勢，而且整個行業(yè)更加規(guī)范，持續(xù)性更強。
　　我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期增長趨勢是巨大的市場需求拉動的，而這種需求則是由我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境長期向好、住宅嚴重短缺所形成的。1999年底復蘇后，整個行業(yè)保持了年均30%的快速增長，2003年又創(chuàng)出新高潮。1～5月投資額達1980.34億元，同比增長33.5%：其中住宅投資1298.23億元，同比增長50.42%；商品房銷售額1549.95億元，同比增長48.25%。上半年房地產(chǎn)行業(yè)再創(chuàng)增長速度新高，投資與銷售雙雙火爆。由于行業(yè)的增長來源于強烈的市場需求，房地產(chǎn)行業(yè)的這種增長趨勢將得以延續(xù)。
　　從需求上來看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然有較為廣闊的空間。根據(jù)10年規(guī)劃及我國現(xiàn)狀，今后10年我國對商品住宅的需求量預測為44.77億平方米，2000年我國城鎮(zhèn)住宅竣工面積是2.22億平方米.以此計算，今后10年我國住宅竣工面積可保持12.5%的年復合增長率。 因此，121號文件不太可能將房地產(chǎn)行業(yè)打入冬天，巨大的需求將促使房地產(chǎn)行業(yè)保持快速增長。
　　同時，121號文件還會使整個行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的種種問題的根源有兩個，一是土地供給市場混亂，二是開發(fā)商規(guī)模過小導致的誠信缺乏。121號文件出臺后，我國現(xiàn)有的約2.3萬家房地產(chǎn)企業(yè)中將有半數(shù)以上被淘汰，屆時，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司，均具有一定規(guī)模，其違規(guī)的成本大大提高，公司行業(yè)理性化，而且這些公司均具有自己的研究能力，對市場的發(fā)展趨勢及風險有較好地把握，其開發(fā)的項目會更加適合市場需求，這將有助于抑制行業(yè)的大幅波動。

房地產(chǎn)公司股權(quán)融資加速

　　負債融資受限后，股權(quán)融資進一步受到重視。從直接上市來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)地上市的難度較大，更多的企業(yè)會選擇香港、美國、英國上市。
對于更多達不到上市標準的房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼是一種更易操作的股權(quán)融資方式之一，因此，今后借殼的房地產(chǎn)企業(yè)會更多。

信托、委托貸款融資短期內(nèi)升溫

　　121號文件出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)對信托的重視程度將進一步提高，信托有望成為房地產(chǎn)融資重要渠道。
　　信托業(yè)在房地產(chǎn)項目融資方面具有很好的優(yōu)勢，2002年7月18日《資金信托管理暫行辦法》的頒布實施，標志著中國信托業(yè)第五次整頓完成，信托業(yè)重新興起，再次將房地產(chǎn)作為業(yè)務發(fā)展的重點行業(yè)。2002年7月以后的幾個月內(nèi)，就有19個信托產(chǎn)品涌現(xiàn)：其中房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托占據(jù)了主要的份額，以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托計劃有5家，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為資金投向的信托計劃有8家，以消費貸款為主的有2家，公益用途和其他用途的計劃有4家。從融資規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托也占據(jù)了主要的份額，二者合計達到了41.3億元，其它合計僅為7.17億元。
　　此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品越來越多，在剛過去的第二季度，就有16個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)，約占全部信托品種54個的三成，融資額則達到了11.16億元。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤將促使社會資金流向這一行業(yè)，其中委托貸款是其中一種方式，估計這種方式會獲得快速發(fā)展。
　　在國外，產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資中所占比重很大，而且很多大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司均屬信托投資基金類型，國內(nèi)目前已有多家機構(gòu)在醞釀，只是苦于政策與法律限制。通知出臺后，這方面的運作步伐必將加快。
　　房地產(chǎn)信貸是目前銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，通知限制內(nèi)資銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，這可能會給外資銀行發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務帶來機會。

對房地產(chǎn)上市公司之影響

　　以房地產(chǎn)上市公司2002年報數(shù)據(jù)（均為平均值）為對象，讓我們分析一下121號文件的具體影響。如果以存貸代表房地產(chǎn)開發(fā)投資額，2002年底房地產(chǎn)上市公司平均存貸為12.35億元。很明顯，與通知對應的相關(guān)科目金額合計達到了10.69億元，占全部投資額的86.56%；其中全部禁止的科目金額為6.71億元，占全部投資額的54.33%；提高門檻的科目金額為2.34億元，占全部投資額的18.95%，可見該文件對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常之大。

哪些公司壓力較大

　　負債較高、過高的公司，在貸款收緊的情況下資金壓力相對較大；短期借款在開發(fā)資金中所占比重較大的公司，則說明有較多的流動資金貸款有可能被挪用作房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)121號文件，流動資金貸款將被全部取消，這類公司將面臨資金壓力。而資產(chǎn)負債率較低和流動資金在開發(fā)投資占比較少的公司，在行業(yè)調(diào)整的過程中則會有一些優(yōu)勢，有機會收購小型公司或房地產(chǎn)項目。

開發(fā)高檔物業(yè)的上市公司將受較大影響

　　121號文件對高檔房地產(chǎn)貸款的控制更加嚴格，且高檔房地產(chǎn)由于投資大、工期長等因素，本身就存在著較大的風險，以開發(fā)高檔房地產(chǎn)為主的上市公司承受更大的壓力與風險。上市公司中高檔住宅開發(fā)量較大的有：先鋒股份、光彩建設(shè)、世貿(mào)股份、金地集團等。而金融街、陸家嘴、天創(chuàng)置業(yè)等有寫字樓開發(fā)業(yè)務的上市公司也會因涉及到商用房貸款而受到影響。

強者愈強

　　121號文件出臺后，目前已有的2.3萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，大部分實力不強的將被淘汰，而對一些實力公司來說，恰恰是一個長期利好，因為可以借機低成本收購中小企業(yè)的土地及項目。在中小企業(yè)退出后市場競爭壓力將減小，行業(yè)規(guī)范后不正當競爭也會逐步減少。
　　因此，對房地產(chǎn)上市公司而言，強者恒強，實力強者得天下。從這個角度看，以下公司有較好的發(fā)展?jié)摿Α?
　　深萬科：老牌績優(yōu)地產(chǎn)龍頭股。公司專注住宅開發(fā)，住宅品牌及物業(yè)管理全國首屈一指，具有很高的專業(yè)化水平，業(yè)務戰(zhàn)略能隨行業(yè)、市場變化而迅速做出相應調(diào)整。目前業(yè)務重點指向中國經(jīng)濟最具活力的長三角與珠三角地區(qū)，擁有土地儲備7.6萬平方米，目前公司已經(jīng)進入新一輪增長期，今后幾年業(yè)績將保持較快的增長，2003年估計每股收益將不低于0.36元/股，以此計算市盈率僅17倍。
　　恒大地產(chǎn)：屬借殼類公司，重組徹底，高成長績優(yōu)地產(chǎn)新銳。公司資產(chǎn)質(zhì)量較高，負債率僅為47.61%，遠低于整體板塊58%的平均水平；目前開發(fā)的項目是御水山莊，屬經(jīng)濟型別墅，由于采取了規(guī)?；?、低成本的戰(zhàn)略，一期1800畝，二期3000畝，僅此項目足以保證公司三年的業(yè)績，項目同時具有了高檔別墅的品質(zhì)與普通住宅的價格，每平方米單價僅2500元，由于市場火爆，價格提至3000元，仍然門庭若市。預計公司中報業(yè)績將達到0.35元左右；公司股東恒大集團實力強大，總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)分別達到50億元和30億元（負債率40%，同樣很低），在廣州排名前5名，而廣州又是中國地產(chǎn)最發(fā)達的地區(qū)。公司股本小，總股本與流通股分別只有1.55億股和0.57億股。實力股東、高業(yè)績、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與項目、低負債、小股本決定公司具有極強成長性與股本擴張能力。
　　陸家嘴：從事陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)（全國惟一的金融貿(mào)易區(qū)）的土地開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1997年至2000受亞洲經(jīng)濟危機的影響，上海甲級寫字樓市場進入低迷狀態(tài)，公司土地批租業(yè)務極度萎縮乃至停頓。近年上海寫字樓市場逐漸復蘇，而公司土地批租業(yè)務也再度興起。2001年隨著上海成功舉辦APEC會議、申博成功、浦江大開發(fā)及上海建立經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的定位一再明確，大量跨國企業(yè)、國外金融機構(gòu)的紛至沓來，公司業(yè)務迅速好轉(zhuǎn)。目前公司尚有優(yōu)質(zhì)土地儲備約40億元，150萬平方米，這將為公司帶來巨額利潤。同時公司負債率只有32%，流動資金貸款非常少。

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