成本領(lǐng)先戰(zhàn)略---微利時(shí)代再造房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 之《目標(biāo)成本精細(xì)化測(cè)算與編制》

一、取勢(shì)篇：

1、地產(chǎn)行業(yè)大形勢(shì)剖析與第二次“成本過(guò)冬”

2、白銀十年，利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)----尋找房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

3、微利時(shí)代如何把房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)變成歷史機(jī)遇？--規(guī)?；科蟾?jìng)爭(zhēng)策略與盈利策略

4、價(jià)值鏈思維的培養(yǎng)：從管理思維到經(jīng)營(yíng)思維

二、明道篇：

1、科學(xué)管理的三個(gè)“系統(tǒng)”：系統(tǒng)規(guī)劃、系統(tǒng)分析、系統(tǒng)管理

2、為什么要做精細(xì)化成本管理？--精細(xì)化是為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值的大化

3、成本管理的目的是為了效率和效益：成本檢驗(yàn)管理水平！

4、成本管控核心競(jìng)爭(zhēng)力：管理重心前置、算得準(zhǔn)、控得穩(wěn)

5、以“目標(biāo)成本”為核心的全過(guò)程成本管理：以經(jīng)濟(jì)合理的成本提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

三、優(yōu)術(shù)篇：目標(biāo)成本全過(guò)程測(cè)算與編制實(shí)操環(huán)節(jié)

（一）目標(biāo)成本的形成

1、目標(biāo)成本由誰(shuí)決定？--投資盈利決策的關(guān)鍵指標(biāo)決定目標(biāo)成本指標(biāo)

2、目標(biāo)成本科目的建立

3、目標(biāo)成本細(xì)化幾級(jí)科目深度夠用？不同階段成本測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)（土地版、啟動(dòng)版、方案版、執(zhí)行版）

4、目標(biāo)成本形成的關(guān)聯(lián)工作

（二）目標(biāo)成本的編制前的準(zhǔn)備工作

1、強(qiáng)相關(guān)部門的跨部門專業(yè)互動(dòng)：營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本等多部門的協(xié)同與整合

拿地后成本測(cè)算設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)

2、目標(biāo)成本編制的前置工作：地區(qū)成本調(diào)研及同類競(jìng)品樓盤成本調(diào)研（附案例解析）

調(diào)研的主要方面

Ø 地區(qū)成本調(diào)研：不同業(yè)態(tài)、不同定位下的建造成本；

Ø 同類競(jìng)爭(zhēng)性樓盤成本調(diào)研：成本情況、設(shè)計(jì)選型等；

Ø 專題成本調(diào)研：基礎(chǔ)設(shè)施壟斷情況、工程分判情況；

Ø 總、分包工程價(jià)格水平：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主要材料、人工走勢(shì)情況。

（三）目標(biāo)成本全過(guò)程測(cè)算與編制

1、目標(biāo)成本編制的原則與要點(diǎn)--成本核算科目VS控制科目

2、目標(biāo)成本編制的依據(jù)

3、目標(biāo)成本編制的步驟

4、目標(biāo)成本編制的11項(xiàng)邊界條件與全過(guò)程編制操作（附項(xiàng)目案例逐個(gè)子目測(cè)算與解析）

5、影響目標(biāo)成本的因素：

Ø 投資決策：預(yù)期收益VS目標(biāo)成本

Ø 營(yíng)銷：定位品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目成本的影響

Ø 營(yíng)銷與設(shè)計(jì)：產(chǎn)品成熟度對(duì)項(xiàng)目成本的影響；產(chǎn)品分級(jí)體系

Ø 設(shè)計(jì):限額設(shè)計(jì)在目標(biāo)成本編制中的應(yīng)用

Ø 設(shè)計(jì)：我們能拿到什么深度的資料？（方案；擴(kuò)初；施工圖；戶型；功能配置；建造標(biāo)準(zhǔn)； 

      交付標(biāo)準(zhǔn)；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；客戶敏感點(diǎn)）

Ø 工程：工期變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響；施工組織方案；項(xiàng)目策劃大綱；工程管理大綱

Ø 成本：成本數(shù)據(jù)庫(kù)在目標(biāo)成本編制中的應(yīng)用

Ø 成本：目標(biāo)成本模板；當(dāng)?shù)貎r(jià)格信息要素（材料、設(shè)備、人工、專業(yè)分包）

Ø 資源：合作資源對(duì)項(xiàng)目成本的影響

Ø 財(cái)務(wù)：負(fù)債率；資金杠桿；現(xiàn)金流要求

Ø 人力資源：成本管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)對(duì)目標(biāo)成本編制精度的影響

6、目標(biāo)成本編制難點(diǎn)：

編不準(zhǔn)怎么辦？（相關(guān)部門參加了嗎？目標(biāo)成本科目深度夠嗎？各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立起來(lái)了嗎？）

（四）目標(biāo)成本的審核與審批

1、成本總，分管副總裁如何審核項(xiàng)目公司上報(bào)的目標(biāo)成本？

2、基于項(xiàng)目收益視角下的目標(biāo)成本合理性確定

3、目標(biāo)成本編制審批流程設(shè)定

4、目標(biāo)成本的審批與調(diào)整權(quán)限

5、不同階段方案調(diào)整與成本變動(dòng)（案例：成本啟動(dòng)會(huì)）

（五）目標(biāo)成本的執(zhí)行

1、成本數(shù)字是目標(biāo)，結(jié)果關(guān)鍵是工作質(zhì)量

2、收益恒定下的剛性目標(biāo)成本控制

3、目標(biāo)成本誰(shuí)來(lái)執(zhí)行？--責(zé)任主體界定

4、用法制代替人治--到崗到人，目標(biāo)成本責(zé)任體系的建立和推行

（六）目標(biāo)成本的監(jiān)控、回顧與考核

1、目標(biāo)成本實(shí)施過(guò)程中的檢查與監(jiān)控

2、目標(biāo)成本的預(yù)警與拉閘強(qiáng)控

3、目標(biāo)成本的回顧與動(dòng)態(tài)考核機(jī)制

4、成本信息軟件ERP在日常業(yè)務(wù)管理中的使用

（七）項(xiàng)目復(fù)盤與成本后評(píng)估

1、項(xiàng)目復(fù)盤與成本后評(píng)估內(nèi)容

2、成本管理動(dòng)態(tài)評(píng)估工具與模板

3、成本數(shù)據(jù)庫(kù)與目標(biāo)成本的閉環(huán)管理

Ø 成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型與沉淀內(nèi)容

Ø 數(shù)據(jù)庫(kù)的沉淀與構(gòu)建

（標(biāo)桿企業(yè)案例解析：《地區(qū)基價(jià)表》、  目標(biāo)成本信息庫(kù)、結(jié)算成本信息庫(kù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)信息庫(kù)、技術(shù)指標(biāo)信息庫(kù)、材料設(shè)備信息庫(kù)、地區(qū)規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息庫(kù)

4、人力資源匹配度：你了解你的團(tuán)隊(duì)嗎？各級(jí)成本人員應(yīng)該具備怎樣的業(yè)務(wù)素質(zhì)？---成本團(tuán)隊(duì)各級(jí)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)模型與構(gòu)建

總部-區(qū)域-項(xiàng)目公司三級(jí)管理邊界

5、一切工作都需要人去完成--成本條線團(tuán)隊(duì)建設(shè)

6、成本管理的閉環(huán)與提升模型

標(biāo)桿學(xué)習(xí)借鑒：因地制宜，因人制宜，量體裁衣，沒(méi)有好的，只有合適的！

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