朱文煊老師：甲方視角下的工程管理策劃與創(chuàng)新

甲方視角下的工程管理全盤策劃與及時(shí)創(chuàng)新
“全流程干貨培訓(xùn) + 標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)操解讀 +系統(tǒng)性工程管理”
【直面問題】
1、匆忙開工、忙碌施工、緊張交工，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)管理各項(xiàng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)
2、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理能力不足，項(xiàng)目工期一拖再拖
3、質(zhì)量投訴不斷增多，維修量大，交付風(fēng)險(xiǎn)高，客戶滿意度低，各種投訴維權(quán)
4、管理不善導(dǎo)致成本失控，利潤缺失，項(xiàng)目虧損風(fēng)險(xiǎn)巨大
【解決問題】
本課程根據(jù)開發(fā)系統(tǒng)工程復(fù)雜、投資大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)為特點(diǎn) ，以房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)施與管理為主線，站在開發(fā)商的角度，全面、系統(tǒng)的對(duì)標(biāo)各個(gè)優(yōu)秀房企工程管理精髓，從學(xué)習(xí)與借鑒入手，打通專業(yè)間的壁壘，統(tǒng)一思想，改變固有觀念。
“傳承匠心、精益求精”，我們要做精細(xì)化地產(chǎn)的引導(dǎo)者。
?【課程收益】
1、本次課程通過理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和案例分析，深度揭密標(biāo)桿地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理全流程優(yōu)秀做法和最新的創(chuàng)新，深入解析匠心工程制造。
2、提供“事前預(yù)防、事中控管理、事后評(píng)估”的系統(tǒng)控制工具，向?qū)W員全面剖析萬科、萬達(dá)、中海、龍湖標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理背后的力量和運(yùn)作模式。
3、通過本課程，整體提升受訓(xùn)中高級(jí)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和管理能力，整體提高項(xiàng)目運(yùn)作的合理性，降低項(xiàng)目各類風(fēng)險(xiǎn)，
4、打造職業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)職業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)；
5、幫助企業(yè)建立適合自己的項(xiàng)目工程管理流程及體系。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、前期部、運(yùn)營部、開發(fā)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理等。
?【課程大綱】
第一講：甲方視角下的工程現(xiàn)場(chǎng)綜合管理（剖析甲方與合作單位管理）
1、分析與討論：由開發(fā)商管理原因造成的現(xiàn)場(chǎng)10個(gè)常見問題？
案例解讀：項(xiàng)目工程管理的常見問題及解決建議
現(xiàn)狀：現(xiàn)場(chǎng)管理的大困惑：集團(tuán)職能條線本位主義，項(xiàng)目業(yè)務(wù)部門各自為陣，內(nèi)耗大，協(xié)調(diào)起來非常累！該怎么辦？
2、對(duì)標(biāo)：分析造成現(xiàn)場(chǎng)管理問題的核心原因？---攘外必先安內(nèi)
1）安內(nèi)：部門間的矛盾和指責(zé)，主要是因?yàn)闇贤ú粫?br /> 分享：學(xué)習(xí)萬科的交圈文化、打破部門壁壘
提倡：以奮斗者為本，為擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)
思考：房地產(chǎn)到底需要什么樣的工程管理者？當(dāng)前管理者角色發(fā)生的變化
3、解讀---標(biāo)桿企業(yè)甲方工程師文化精髓
甲方工程師應(yīng)充當(dāng)“協(xié)調(diào)大師”兼“技術(shù)人才”的角色。
關(guān)注1：甲方工程師精神的困境
關(guān)注2：剖析自我：現(xiàn)場(chǎng)工程師的“三大陋習(xí)”
關(guān)注3：領(lǐng)悟甲方工程管理人員的四大角色、六大原則
關(guān)注4：“甲方能力+工程師精神”的內(nèi)涵
小結(jié)：先有正確的人、才有正確的事；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)
話題1、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性
話題2、項(xiàng)目總經(jīng)理如何創(chuàng)造良好的外部條件；
話題3、打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)事半功倍
分享：項(xiàng)目管理“三主理念”--主線+主導(dǎo)+主責(zé)
2）攘外：分析甲方、監(jiān)理、總包三大責(zé)任主體管理的差異
案例解讀：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系協(xié)調(diào)及江湖責(zé)任
4、解讀：如何做好對(duì)合作供方的優(yōu)秀管理
關(guān)鍵：要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強(qiáng)化各級(jí)參與者的責(zé)任意識(shí)，積極引導(dǎo)、我們是同路人。要求對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)施工問題，精準(zhǔn)領(lǐng)會(huì)并嚴(yán)格執(zhí)行甲方的要求，是能否達(dá)到共筑“精工品質(zhì)”的關(guān)鍵。
注意：施工班組是施工的實(shí)際操作者，其能力素質(zhì)、責(zé)任、配合程度直接決定了施工質(zhì)量水平。如何管理具體落地到施工班組？
關(guān)注：我們需要什么樣的總包合作資源？
分享：標(biāo)桿企業(yè)總包選擇標(biāo)準(zhǔn)（資金實(shí)力+自身管理水平）
思考：標(biāo)桿企業(yè)工程管理扯皮現(xiàn)象相對(duì)較少，為什么呢？
分享：標(biāo)桿企業(yè)總分包施工界面劃分及合約管理制度
詳細(xì)解讀：某標(biāo)桿房企總包工程標(biāo)準(zhǔn)合同模版
強(qiáng)調(diào)：要開好各項(xiàng)工程合作技術(shù)交底會(huì)
攘外2：關(guān)于監(jiān)理公司管理----要給自己找個(gè)好幫手
管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”
思考：監(jiān)理單位總是不能有效的履行監(jiān)理職責(zé)？
現(xiàn)場(chǎng)管理的“秘訣”---就是要及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生各種問題和矛盾。
5、分組討論與交流：時(shí)間30分鐘（老師最后做討論總結(jié)）
1)請(qǐng)以小組為單位分析貴司目前合作單位管理（總包、分包、監(jiān)理）問題、困惑有哪些？主要原因是什么？
2)請(qǐng)以小組為單位分析公司各職能部門內(nèi)部溝通與交流存在的主要問題。
3)請(qǐng)針對(duì)以上問題談?wù)勀愕慕ㄗh、做法與大家分享。
第二講：大價(jià)值--房地產(chǎn)工程管理策劃與創(chuàng)新
前言：什么是房地產(chǎn)工程策劃？
策劃是一種計(jì)謀、謀略、籌劃、謀劃或者計(jì)劃，它是個(gè)人、企業(yè)、組織為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則，對(duì)未來即將發(fā)生的事情進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)的預(yù)測(cè)并制訂可行的準(zhǔn)備方案。
1、事半功倍的前期項(xiàng)目管理策劃
事前控制是關(guān)鍵，為實(shí)現(xiàn)快速開工、快速開盤，項(xiàng)目開展前期必須要成立策劃小組，從全局出發(fā)認(rèn)真、周密、細(xì)致地做好規(guī)劃、充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序，開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，以形成系統(tǒng)的解決方案。
分享1、標(biāo)桿企業(yè)全套項(xiàng)目開發(fā)指引.doc解讀 2、標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目工程管理策劃書.doc2、策劃確立項(xiàng)目生產(chǎn)目標(biāo)
1) 進(jìn)度目標(biāo)策劃
2) 質(zhì)量目標(biāo)策劃
3) ?銷售配合目標(biāo)策劃
4）總包標(biāo)段劃分策劃
5）合理最短工期策劃
3、項(xiàng)目開發(fā)總平面管理策劃
1)、總平面管理規(guī)劃概念
2)、總平面規(guī)劃布置內(nèi)容：
案例：決戰(zhàn)示范區(qū)---工程管理最大的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)
項(xiàng)目核心競(jìng)爭力：優(yōu)秀示范區(qū)展示是總平面策劃的前提，也是工程對(duì)營銷最給力的支持！注意！示范區(qū)一定要讓客戶有回家的感覺和向往....
案例分享：龍湖、萬科、金茂府示范區(qū)景觀大價(jià)值賞析
一睹龍湖式的唯美，打造讓人一見鐘情的品質(zhì)生活！
提醒：臨時(shí)景觀示范區(qū)帶來的維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)！
挑戰(zhàn)：示范區(qū)要求工期緊、質(zhì)量高、展示效果好！
項(xiàng)目部要深度對(duì)接總平面策劃，綜合考慮示范區(qū)提前施工及開放后對(duì)場(chǎng)地交通、設(shè)備布置、各類管線預(yù)埋及安全通道防護(hù)措施等，編制示范區(qū)工程實(shí)施全景計(jì)劃。
價(jià)值鏈接：“工地開放日+業(yè)主懇談會(huì)”
創(chuàng)新問題解決：分析管線布置綜合平衡技術(shù)應(yīng)用，引入BIM計(jì)算機(jī)虛擬建造技術(shù)
4、關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營管理創(chuàng)新---引入計(jì)劃運(yùn)營管理系統(tǒng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上信息化管理。
大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)房屋工程質(zhì)量改善及交付風(fēng)險(xiǎn)：
工程師日常質(zhì)量巡檢中，通過手機(jī)上的移動(dòng)智檢、移動(dòng)驗(yàn)房APP來采集質(zhì)量問題。把現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題拍照記錄，點(diǎn)擊照片進(jìn)入頁面，對(duì)問題詳細(xì)描述，并一鍵式上傳，其房屋問題數(shù)據(jù)直接被上傳到后臺(tái)云端，可供隨時(shí)查閱，然后發(fā)送至相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人，并通過手機(jī)提醒、記錄和反饋對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行自動(dòng)跟蹤、監(jiān)控、預(yù)警。
小結(jié)：“能做到，又有最好的效益，為什么不好好策劃？”
切記：項(xiàng)目大價(jià)值是策劃創(chuàng)新出來的，不是控制出來的！
5、分組討論與交流：時(shí)間30分鐘（老師最后做討論總結(jié)）
1）請(qǐng)以小組為單位談?wù)勀銓?duì)工程管理策劃與創(chuàng)新的認(rèn)識(shí)、理解和困惑。
2）請(qǐng)對(duì)標(biāo)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)用的現(xiàn)狀，談?wù)勀愫媒ㄗh、好做法。
第三講：工程進(jìn)度計(jì)劃管理
工程計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預(yù)控計(jì)劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時(shí)也將各部門工作銜接起來，做到步調(diào)一致。
計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項(xiàng)目管理能力的集中體現(xiàn)。
重點(diǎn)關(guān)注：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)及基準(zhǔn)工期
1、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制
2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解
3、工程管理進(jìn)度控制
一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃
二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃
三級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃
思考：如何使計(jì)劃管理變得可知、可控、可預(yù)測(cè)？
第1、做好項(xiàng)目總體控制計(jì)劃編制；
第2、做好項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃保證的6項(xiàng)措施
詳細(xì)解讀：業(yè)界文明的萬達(dá)模塊化計(jì)劃管控體系
討論1：分析日常計(jì)劃管理不力的主要原因
討論2：分析項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行對(duì)工程計(jì)劃的影響
進(jìn)度管控的秘訣---方法（協(xié)同）、方法（要點(diǎn)）、再方法（交叉點(diǎn)）
落地分享1：萬科的完整三級(jí)計(jì)劃制度體系
落地分享2：萬科的四大模塊計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)工期
案例分析：萬達(dá)廣場(chǎng)為保障開業(yè)節(jié)點(diǎn)搶工期做法
第四講：論工程質(zhì)量精細(xì)化管理
質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命；房地產(chǎn)的競(jìng)爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競(jìng)爭，以及在此基礎(chǔ)上的開發(fā)效率競(jìng)爭，而非營銷概念的競(jìng)爭。
回顧1：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量管理發(fā)展歷程
回顧2：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量“三全”管理思想
分享1：萬科相對(duì)完善的質(zhì)量管理理念
分享2：萬科工程質(zhì)量管理理念一些特點(diǎn)
建議1：讓體系落地設(shè)置完善的組織架構(gòu)
建議2：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起
剖析自我：讓我們行動(dòng)起來吧！
行動(dòng)第一步：統(tǒng)一思想
行動(dòng)第二步：抓前端
行動(dòng)第三步：控中間
行動(dòng)第四步：管后端
切記：最難不是體系搭建，而是執(zhí)行、執(zhí)行！
解讀：執(zhí)行---工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)管理最有效8大控制環(huán)節(jié)
1、合作技術(shù)交底
2、質(zhì)量樣板引路
3、工程質(zhì)量巡檢
4、要讓問題可視化
5、監(jiān)理公司管理
6、實(shí)測(cè)實(shí)量
7、例會(huì)制度管理
8、竣工驗(yàn)收與交付
關(guān)鍵：要把公司的質(zhì)量目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)執(zhí)行力！
分享：萬科三年質(zhì)量夢(mèng)—“兩提一減，每天向前一小步”及八大考評(píng)步驟
案例：萬科觀感質(zhì)量提升之路
1、案例展示--萬科工程樣板先行執(zhí)行效果
2、案例展示--現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開觀摩會(huì)及工程巡檢問題記錄
3、案例展示--各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn)
4、一些質(zhì)量通病案例解析a混凝土通病防治；b滲漏點(diǎn)的關(guān)注與防治；c防水施工要點(diǎn)把控案例
5、案例分析—萬科、中海項(xiàng)目主體施工通病案例解析
思考1、國標(biāo)規(guī)范的“問題”---以終為始，規(guī)范只是事后驗(yàn)收，缺少實(shí)用節(jié)點(diǎn)，質(zhì)量通病防不勝防。
思考2、設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏碰太多，“邊設(shè)計(jì)邊施工”成常態(tài)，質(zhì)量和進(jìn)度如何確保？
思考3：如何做好強(qiáng)弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與施工管控？
（1）綜合、綜合、再綜合----解決“錯(cuò)漏碰”的根本性辦法
（2）排版、排版、再排版----確?！熬饭こ獭暗慕輳脚c辦法
案例分享：我的追求---精工品質(zhì)、不負(fù)匠心不負(fù)卿
分組討論與交流：時(shí)間30分鐘（老師做討論總結(jié)）
1)請(qǐng)以小組為單位分析貴司工程進(jìn)度與過程質(zhì)量管理存在的主要問題、困惑有哪些？主要原因是什么？
2)請(qǐng)針對(duì)以上問題談?wù)勀愕慕ㄗh、做法與大家分享。
第五講：房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付及維修管理
目前建筑市場(chǎng)情況，產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，多年來房價(jià)持續(xù)上漲、市民心里不平衡，對(duì)品質(zhì)極度敏感，進(jìn)而推動(dòng)了業(yè)主維權(quán)意識(shí)的急劇加強(qiáng)。同時(shí)也帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶滿意度和對(duì)公司品牌的認(rèn)知度，又能對(duì)工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。
一、交付前分戶驗(yàn)收督查督導(dǎo)---“一房五驗(yàn)”
1、驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作
2、專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收
3、公司內(nèi)部驗(yàn)收
4、保修合同及保修擔(dān)保
5、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件)
案例分享：
1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題
2、萬科、龍湖地產(chǎn)交接驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)化流程
二、工程竣工交付后管理
1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)
2、物業(yè)接管驗(yàn)收 ???????
3、保修工作的組織、原則及管理
4、整改及收尾工作
三、客戶入住及客戶服務(wù)管理
1、入住前準(zhǔn)備工作(附件)
2、物業(yè)移交與入伙程序(附件)
3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)
4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動(dòng)
四、關(guān)注客戶體驗(yàn)
1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；
2、交付階段是項(xiàng)目管理最后一道防線
案例：XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析
五、項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施要點(diǎn)（前事不忘、后事之師）
1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié) ???
2 、技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)?
3 、合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)?
分享：1、學(xué)習(xí)標(biāo)桿做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc ??2、學(xué)習(xí)標(biāo)桿做好供應(yīng)商管理.doc思考：1、如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？ ??2、對(duì)比分析萬科缺陷反饋優(yōu)秀案例
分組討論與交流：時(shí)間30分鐘（老師做討論總結(jié)）
1)請(qǐng)以小組為單位分析貴司項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付及維修管理存在的主要問題、困惑有哪些？主要原因是什么？
2)請(qǐng)針對(duì)以上問題談?wù)勀愕慕ㄗh、做法與大家分享。
小結(jié)：中國房地產(chǎn)即將進(jìn)入精工制造時(shí)代，工程管理要走出狹隘的傳統(tǒng)工程管理思想，以房地產(chǎn)工程管理協(xié)同之道，精細(xì)化組織施工，追求質(zhì)量型增長，做好產(chǎn)品與服務(wù)，確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。向內(nèi)看，要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，管理前置實(shí)現(xiàn)工程策劃；向外看，一定要注重客戶感受和供應(yīng)商多贏局面。
最后：本次特訓(xùn)課程回顧總結(jié)及我的三個(gè)建議
學(xué)而則思~課后作業(yè)：通過學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目工程實(shí)施規(guī)范化管理體系，請(qǐng)結(jié)合公司實(shí)際情況及自身崗位對(duì)標(biāo)談?wù)勀愕暮媒ㄗh、好做法及改進(jìn)措施。

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