房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理與經(jīng)典案例解析

**講   房地產(chǎn)企業(yè)管理升級的必要性

思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何應(yīng)對局勢的變化？

1：   簡析中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前形勢

1）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)測

        2）市場關(guān)鍵詞：風(fēng)險與機(jī)遇并存

        3）企業(yè)面臨共性問題：庫存難消化、銷售難漲價、成本降不下

       4）行業(yè)關(guān)鍵詞：大企業(yè)、多元化、強強聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)

七嘴八舌：【變天了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】設(shè)計 營銷 工程三觀

【戰(zhàn)略論】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境變化

結(jié)論：新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 管理升級 走有自己特色的發(fā)展之路

2：     新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)該如何實現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型升級？

1） 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必要性

2） 如何實現(xiàn)生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型？如何實現(xiàn)企業(yè)管理全面升級？如何創(chuàng)造新的利潤增長點？

第二講  項目工程精細(xì)化管理概論

1，   如何把房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)化，精細(xì)化？

（管控鏈，價值鏈，供應(yīng)鏈；創(chuàng)建完善的企業(yè)管理系統(tǒng)）

（精細(xì)化管理的發(fā)展方向）

案例分析：萬科發(fā)展史上的兩次擴(kuò)張為什么會帶來不同的結(jié)果？

2，   如何有效開展架構(gòu)管理？

（選擇合理的管理架構(gòu)就像找媳婦，適合自己的就是好的）

案例討論：四百米接力四個人跑快還是十個人跑快？哪個管理架構(gòu)更合適？各自有什么特點？

3，  如何有效進(jìn)行計劃管理？

（開發(fā)商計劃管理的現(xiàn)狀及改進(jìn)建議）

案例分析：業(yè)界聞名的萬達(dá)模塊化計劃管理神奇在哪？

4，  如何有效進(jìn)行成本管理？

（開發(fā)商成本管理的三個階段）

（如何有效控制設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證？）

（如何有效開展二次優(yōu)化設(shè)計？）

（哪些降本點值得關(guān)注？）

5，  新形勢下管理的角色定位和轉(zhuǎn)變

（我們是誰？）

       （標(biāo)桿企業(yè)工程管理的理念轉(zhuǎn)變）

       （標(biāo)桿企業(yè)工程管理人員的理念轉(zhuǎn)變）

       （現(xiàn)代質(zhì)量管理觀念與傳統(tǒng)質(zhì)量管理觀念的對比）

    6， 房地產(chǎn)工程管理核心要素

     關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

     如何實現(xiàn)項目管理的有效管控？

第三講  項目工程準(zhǔn)備階段

1，  如何合理有效搭建項目管理團(tuán)隊？

   （合理搭建項目管理團(tuán)隊，精兵簡政，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高效率，降低管理成本）

話題討論1: 地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題討論2：選擇什么樣的團(tuán)隊架構(gòu)適合本企業(yè)？

話題討論2：項目團(tuán)隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 （破除“部門墻”的方法）

案例分析：萬達(dá)的項目組織架構(gòu)和新形勢下的轉(zhuǎn)變

2，  如何合理選擇總承包和監(jiān)理公司？

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是合適？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；

4）總包工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，如何大化發(fā)揮總包和監(jiān)理的管理能力？

6）低價中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

如何簽訂完善的總包合同與監(jiān)理合同便于現(xiàn)場管理？合同界面如何劃分？

3，   如何做好工程管理策劃？

1）工程管理策劃要做些什么？

   2）工程管理策劃應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

案例：標(biāo)桿企業(yè)工程前期策劃書范本

4，   如何與營銷配合做好售樓部，樣板房，展示區(qū)的前期策劃？

（值得工程關(guān)注的幾個關(guān)鍵控制點）

（如何吸引客戶眼光打造“三點一線”亮點工程？）

案例分享：標(biāo)桿企業(yè)項目亮點工程展示

第四講  項目工程實施階段

1， 開工前準(zhǔn)備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的15大實施攻略

1、項目生產(chǎn)組織的確定         2、項目總控進(jìn)度計劃的確定 

3、項目招投標(biāo)計劃管理       4、項目成本管理要求

5、設(shè)計配合要求的確定       6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定       8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理       10、項目會議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求   12、項目合同管理要求

13、對圖紙預(yù)審與會審          14、制定合理工期

15、施工總平面管理策劃        

案例分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設(shè)計方案審核

2、施工總平面布置控制要點（關(guān)鍵點：塔吊布置、交通動線、臨時設(shè)施）

3、施工圖內(nèi)部會審審查要點

          4、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管控要點

分組討論1：如何調(diào)動總包單位和監(jiān)理單位的積極性，發(fā)揮其大管理潛能？

分組討論2;  總包勞動力短缺怎么辦？總包資金鏈出問題怎么辦？

2、 項目工程管理精細(xì)化管控要點

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

1，如何確保項目節(jié)點計劃的高達(dá)成率？

1）、工程管理進(jìn)度控制    2）、項目進(jìn)度目標(biāo)分析    3）、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃

二級計劃：項目開發(fā)里程碑節(jié)點計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關(guān)于3級進(jìn)度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析

3、計劃編制及執(zhí)行常見問題 

分組討論互動：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點計劃的順利完成？

2，現(xiàn)場過程精細(xì)化管理有效的14大環(huán)節(jié)

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進(jìn)場驗收           4、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 1）工程樣板先行執(zhí)行效果      2）樣板先行---高品質(zhì)工藝工法樣板實體展示

5、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

案例：工程巡檢關(guān)鍵控制點分析

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護(hù)               9、過程控制---工序檢查

分享1:項目各分部分項工程質(zhì)量過程控制要點；

分享2：工程施工現(xiàn)場質(zhì)量通病的預(yù)防與管控；

案例分析：武漢某兩地標(biāo)項目，同是相鄰的兩個超高層項目，為何樁基工程和深基坑施工會出現(xiàn)兩種截然不同的結(jié)果？  

案例導(dǎo)入分組討論：如何才能控制好大直徑鉆孔灌注樁的施工質(zhì)量？有何管控要點？

10、過程控制---實測實量              11、過程控制---施工安全管理

12、過程控制---文明施工管理      

 案例分享：優(yōu)秀標(biāo)桿項目施工現(xiàn)場安全文明管理展示

13、過程控制---工地開放日            14、過程控制---情景示范區(qū) 

   打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

經(jīng)驗分享：如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計及施工管理？

案例分享：龍湖的項目景觀打造成功之處分析（PPT）

第五講   項目工程交付和后評估階段

**：交付前督查督導(dǎo)-“一房三驗”

1） 驗收前的準(zhǔn)備工作（組織內(nèi)部一房一驗）  2） 專項驗收及竣工驗收組織               3） 公司內(nèi)部驗收的組織                           4） 保修合同及保修擔(dān)保 

實例分享：

     1、工程驗收工作要點及專項工程驗收           2、業(yè)主收房的重要關(guān)注點

 3、階段性交房前整改銷項的組織     

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗收準(zhǔn)備會                  2、物業(yè)接管驗收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

第三：關(guān)注客戶體驗感

1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；2、交付階段是項目管理的后一道防線

資料分享：1、項目交房策劃方案  2、交付前、中、后的風(fēng)險控制 

案例討論：某項目一個由施工隊的小動作引起業(yè)主退房事件的反思

第四：項目后評估實施要點

? 1 、項目整體施工組織管理總結(jié)

? 2 、技術(shù)管理及進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)

? 3 、合同執(zhí)行情況總結(jié)

? 4 、成本控制執(zhí)行總結(jié)

? 5 、各部門配合工作總結(jié)

? 6 、 物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

思考：如何建立完善的產(chǎn)品缺陷反饋手冊？ 

案例分享：學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)如何做好項目后評估？

第六講    經(jīng)驗交流及課程回顧

1）案例分享：標(biāo)桿項目建設(shè)管理經(jīng)驗交流（(ppt)

2）案例討論交流：武漢某項目深基坑垮塌帶來的諸多管理警示

3）與學(xué)員互動：個人管理經(jīng)驗交流

4）課程回顧與總結(jié)

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