誰比萬科更聰明?

 作者:李一戈    155

 上周我在報(bào)紙網(wǎng)站專欄寫了篇文章,《地產(chǎn)商們,別死扛了》,有朋友昨天跟我講:好像地產(chǎn)商沒聽你的動(dòng)員嘛,北京的房?jī)r(jià)還是沒降。

  五一假期,北京還是有些樓盤打折了的,有的折扣還不小。但是,與人民的期望和要求還有很大的距離。看來,地產(chǎn)商們?nèi)詼?zhǔn)備扛下去。

  我想說的是,還有哪個(gè)地產(chǎn)商比萬科更聰明?

  去年底開始萬科在其全國(guó)范圍內(nèi)的新開樓盤降價(jià),最高幅度達(dá)30%,甚至還引發(fā)了個(gè)別萬科樓盤的老業(yè)主要求萬科補(bǔ)償差價(jià)的舉動(dòng)。萬科的行為,在我看來,是收獲了豐厚回報(bào)的。今年一季度,萬科銷售額達(dá)101億元;剛剛過去的4月份,萬科銷售額為43億元。

  我們的記者調(diào)查了一季度上市地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī),萬科的銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)將其他公司甩在了后面,甚至是單個(gè)知名地產(chǎn)公司的數(shù)倍。在各地樓市被濃郁的觀望情緒籠罩的這半年,萬科能在4個(gè)月內(nèi)銷售144億元,其降價(jià)策略可能是起了最關(guān)鍵的作用。這也是萬科加大資金周轉(zhuǎn)率的重要表現(xiàn)。

  如你所知,許多地產(chǎn)商備受資金困擾之苦。144萬的現(xiàn)金流,可以做多少事啊??梢灾Ц镀仍诿冀莸耐恋乜?,可以償還再三催要的銀行貸款,更重要的是,可以買地。如今,大量土地流拍或以起拍價(jià)成交,正是購(gòu)地的好時(shí)機(jī)。當(dāng)同行們死死捂住那些賣不出去的存貨(房子),期待市場(chǎng)的所謂回暖時(shí),半年時(shí)間過去了,而萬科的144億元資金或許已經(jīng)開始另一輪周轉(zhuǎn)了——我想,萬科如果沒有太大的土地和債務(wù)壓力,想必它正在籌謀新的買地計(jì)劃和并購(gòu)計(jì)劃,而且醞釀新的企業(yè)并購(gòu)的可能性極大。

  萬科成為行業(yè)老大,并不是偶然的。萬科及其掌門人王石的前瞻性眼光和堅(jiān)決的執(zhí)行力,是無數(shù)企業(yè)不能望其項(xiàng)背的(這并不是說萬科不會(huì)犯錯(cuò)誤)。萬科降價(jià)絕不是它想還利于民,而更多是從市場(chǎng)現(xiàn)狀和企業(yè)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)出發(fā)。事實(shí)證明,萬科的降價(jià)策略比之被動(dòng)的頑固堅(jiān)守,是一種更為明智的選擇。

  然而,那些地產(chǎn)商還是選擇觀望,選擇死扛,選擇與人民群眾的博弈,期待著某一天從不安的夢(mèng)里醒來,房?jī)r(jià)突然上漲。但我想說的是,從目前市場(chǎng)情況觀察,至少短時(shí)期內(nèi),這些地產(chǎn)商可能要失望了。

  從過往的半年時(shí)間看,這次的觀望時(shí)期已經(jīng)是最近5年來持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的。原本很多業(yè)內(nèi)人士和地產(chǎn)商都期望,5月份將決定此次觀望期的走向。顯然,這并非取決于地產(chǎn)商的意愿,而是購(gòu)房者的意愿。我們京滬深穗的記者采訪表明,所謂的五一黃金銷售期,已經(jīng)風(fēng)光不再。5月份未來的時(shí)間,地產(chǎn)商能力挽狂瀾嗎?至少我現(xiàn)在還沒有看到這個(gè)曙光。

  我想表達(dá)的另一個(gè)猜想是,5月份,如果地產(chǎn)商仍然拒絕降價(jià),觀望期必將拉長(zhǎng)。未來的觀望期還有多長(zhǎng),沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè),但可以肯定的是,地產(chǎn)商不會(huì)是觀望的受益者。相反,將有地產(chǎn)商為之付出昂貴的代價(jià)。

  2004-2005年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,順馳付出了慘重的代價(jià),控股股東易手,糾紛至今未能厘清。此輪2007-2008年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,會(huì)不會(huì)有“另一個(gè)順馳”轟然倒下?當(dāng)然,昔日順馳的遭遇,并非主要是由于它不肯降價(jià)所致,但今天“另一個(gè)順馳”,如果它也有資金鏈的問題,那么,盡早降價(jià)處置存貨,或割肉療瘡出讓股權(quán),或許是避禍的最優(yōu)選擇之一。

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