商業(yè)地產開發(fā)須先做對才可能做好
作者:林海彬 149
4.招商只重數(shù)量不重質量,為招商而招商。
很多商業(yè)地產項目初期招商滿場了、也順利開業(yè)了,但經營一年半載商家便紛紛撤場,導致整個項目冷冷清清;因素之一就是當初招商時只重數(shù)量不重質量,為滿場而招商所致。
解決辦法:招商必須要有目標、有計劃、有系統(tǒng)、按順序進行,先招主力店商家、再招次主力商家及品牌店、然后再招一般商家;一般情況下商業(yè)地產項目都需要1-3年左右的市場培育期后才能逐漸旺場,所以必須先引入有實力的主力店商家及品牌商家來帶動一般商家一起熬過市場培育期,同時也是給一般商家繼續(xù)經營下去信心的支撐。
5.商業(yè)布局、 業(yè)態(tài)組合、人流動線等不合理。
某些商業(yè)項目讓消費者去過一兩次就不愿意再去,究其原因比如沒有采光中庭、沒有公共憩息區(qū),層高不夠感覺壓抑,業(yè)態(tài)組合沒有互補性,驅車不便到達或停車不便,消費者進出項目或上下樓層不便等。
解決辦法:這種情況屬于典型的硬傷問題,當初就沒有考慮到商業(yè)功能規(guī)劃設計所致,所以必須人性化的改造項目硬件結構,使其商業(yè)功能滿足到商業(yè)經營需要,并滿足到消費者休閑、體驗消費環(huán)境需要;其目的就是要改造到令消費者能夠非常便捷到達項目、能夠順暢進出項目、能夠不感覺疲勞的休閑、體驗式消費。
6.財務危機,采用返租銷售產權鋪,后期出現(xiàn)資金鏈斷裂。
由于商業(yè)地產項目投資開發(fā)需要較大資金實力支撐,不少商業(yè)地產項目開發(fā)企業(yè)為了解決項目持續(xù)開發(fā)現(xiàn)金流的需要,而采用返租銷售模式導致后期收(租金)支(返利)不能平衡,出現(xiàn)資金鏈斷裂而影響到企業(yè)整體發(fā)展甚至破產。
解決辦法:返租銷售模式雖然已被國家法律禁止,但是筆者在法律還未禁止之前曾經用返租銷售模式操盤的商業(yè)地產項目至今還經營興旺、并且企業(yè)還盈利豐厚(收超支);研究得出兩點:一是項目進駐商家經營業(yè)績及承租能力要高、開發(fā)商所收租金能夠平衡返租比例甚至超過返租比例;二是開發(fā)商需要有其他投資項目或渠道使返租銷售回籠的資金產生利潤來貼補返租(租金收入)可能不足的部分。
7.全部銷售或者大量銷售產權鋪導致無法統(tǒng)一經營管理。
縱觀經營多年還持續(xù)興旺的商業(yè)地產項目大多是開發(fā)商持有比例較大(如萬達廣場、重慶北城天街等項目),很多商業(yè)地產項目由于開發(fā)商持有比例較少,甚至全部銷售后期運營管理無法統(tǒng)一,經營商家各自為政、惡性競爭、無市場抗風險能力等導致項目閑置、空置狀況突出。
解決辦法:如已經全部銷售或者大量銷售的商業(yè)地產項目就必須與商鋪投資業(yè)主達成共識協(xié)議,由開發(fā)商收回商鋪經營權給予商鋪投資業(yè)主年固定收益回報,或者代租的方式由運營管理方統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理。
8.視商業(yè)運營管理為物業(yè)管理。
之所以某些商業(yè)地產項目地段位置也好、招商也非常成功,但就是經營業(yè)績不理想,市場競爭力不強,一直做不到旺場的效果;筆者研究發(fā)現(xiàn):這些項目的后期運營模式不到位甚至沒有運營管理、只是簡單的把物業(yè)管理做到并誤認為就是運營管理了。
解決辦法:增強管理團隊運營管理理念,學習、創(chuàng)新運營管理模式,說到底一句話:物業(yè)管理只是管理硬件(安保、保潔、水電、物業(yè)工程等),而運營管理卻是需要用腦(想策略)、用眼(觀察、分析競爭項目運營模式)、然后整合資源等等想辦法幫助經營商家提高經營水平及業(yè)績。
9.漠視市場及消費者需求,項目、市場定位模糊。
某些商業(yè)地產項目不管條件有多好,但卻從一開始就注定了是失敗的宿命,如某省會城市CBD中心一10萬平米商業(yè)地產項目,從地段位置、項目規(guī)模、建筑形態(tài)、周邊商業(yè)環(huán)境等等都是非常ok的,但是由于業(yè)態(tài)定位不對而導致死盤。
解決辦法:如果大家能夠認同1生2,2生3,3生萬物的話,那就能夠明確1的重要性了,筆者一直把商業(yè)地產項目市場、業(yè)態(tài)定位視為1,后面根據定位所決定的項目規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、內外部人、車流動線、租售模式及策略、不同業(yè)態(tài)不同的運營管理模式等等才是1后面的0,如果這個1寫錯了或者沒有的話,那后面加再多的0其結果還是等于0;一個商業(yè)地產項目的定位是否精準,主要還是調查、研究、分析消費者就ok了,消費者愿意去消費什么就定什么就等于精準,否則消費者不去消費、商家沒有利潤就沒有錢交租金、最后項目自然就死了。
(此文乃《中國房地產》雜志9月號約稿)
重慶駿邦地產顧問機構CEO林海彬
重慶市南坪萬達廣場2號寫字樓14F
聯(lián)系電話:159 2291 8366咨詢QQ:4375 28611
擴展閱讀
2024全國商業(yè)數(shù)字化技術與服務創(chuàng)新 2024.03.02
2024(第十三屆)全國商業(yè)數(shù)字化技術與服務創(chuàng)新研討會暨2024(第十一屆)全國渠道服務轉型巡回首站于3月1日在西安舉行。 隨著互聯(lián)網+的深入和經濟商業(yè)模式的推動,數(shù)字化在零售行業(yè)受到越來越高的重視
作者:mys5518詳情
如何不做好基本工作也能獲得成功 2024.01.04
勤勞致富只是說說而已,其實大家更喜歡的是一夜暴富。國人性子急,工作上的事情總喜歡一步到位,做生意更是如此。急的背后,一方面是對物質對金錢對享受生活的渴望,或者說是窮怕了。另一方面是內心深處缺乏安全感,
作者:潘文富詳情
怎樣才能做一個優(yōu)秀的大學教師? 2023.04.25
前不久看到一則新聞,報道天津大學在2008年師資培訓方面做出的一個重要舉措,即所有的新教師員工在走上三尺講臺之前,必須接受為期42課時的關于“師資創(chuàng)新能力與職業(yè)發(fā)展規(guī)劃”方面的課程培訓,授課老師多半是
作者:李名梁詳情
大客戶銷售風險防范二:別老想做什么, 2023.04.12
為什么很多人創(chuàng)業(yè)不成功,原因很多。但很多時候是對風險的估計不足和面對風險的對策沒有預設有關。做銷售培訓3年,從最早接觸來培訓,無論是老師講的還是書上學習的,往往都是告訴你培訓師做什么?怎么做好培訓?但
作者:蔣觀慶詳情
領導魅力:盡可能大方一點 2023.03.28
部屬都喜歡比較大方的主管,希望主管不要太吝嗇,不愿主管站在“摳門”型的隊伍里面一動不動。一個“一毛不拔”的主管是不會得到部屬喜歡的,生活上過分吝嗇的主管,在工作上也不會懂得獎賞部屬,于是部屬常常會
作者:高定基詳情
房地產投融資產品概念不應模糊不清 2023.03.08
經過改革開放幾十年來的發(fā)展,我國總體經濟和人民生活(包括居住水平)有了很大的提高。與其它行業(yè)比,目前國內在房地產金融包括房地產企業(yè)融資方面的實踐和研究都顯得較緩慢,包括很少有可操作和突破性的研究;譬如
作者:張健詳情
版權聲明:
本網刊登/轉載的文章,僅代表作者個人或來源機構觀點,不代表本站立場,本網不對其真?zhèn)涡载撠煛?br />
本網部分文章來源于其他媒體,本網轉載此文只是為 網友免費提供更多的知識或資訊,傳播管理/培訓經驗,不是直接以贏利為目的,版權歸作者或來源機構所有。
如果您有任何版權方面問題或是本網相關內容侵犯了您的權益,請與我們聯(lián)系,我們核實后將進行整理。
- 1廠家招商準備工作之溝 5
- 2太古可口可樂第2期降 15
- 3一定要脫離產品談招商 19
- 4員工不是被招聘進來的 28
- 5姜上泉老師:降本必增 16
- 6西安王曉楠:2024 1416
- 7輔警或迎來轉正新契機 43
- 8西安王曉楠:輔警月薪 55
- 9什么是小型門店的底層 38